Legge sulla pianificazione del territorio: contro la dispersione degli insediamenti nelle aree edificabili in Svizzera
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Densificazione edilizia anziché dispersione degli insediamenti: la nuova pianificazione del territorio.

All'inizio di maggio nei cantoni è scaduto il termine per l’attuazione della legge rivista sulla pianificazione del territorio, che dovrebbe fermare la dispersione degli insediamenti e favorire la densificazione edilizia. Ciò determina conseguenze per l’azzonamento futuro di terreni edificabili in Svizzera.

La legge sulla pianificazione del territorio contrasta la dispersione degli insediamenti

La lotta alla dispersione degli insediamenti è una questione importante in Svizzera. La perdita di terreno coltivato a favore di superfici abitative e superfici del traffico mette a repentaglio gli habitat della flora e della fauna. Inoltre l’espansione decentralizzata delle superfici di insediamento comporta costi elevati per infrastrutture e trasporti. Con la legge sulla pianificazione del territorio la Confederazione intende promuovere uno sviluppo centripeto. L'attenzione è rivolta alla gestione delle zone edificabili: la loro dimensione non può superare il fabbisogno di terreni edificabili previsto per 15 anni.

I cantoni hanno avuto tempo fino all'inizio di maggio 2019 per adeguare i loro piani direttori alla nuova legge sulla pianificazione del territorio e per ottenere l’approvazione dalla Confederazione. In precedenza per i comuni era valida una moratoria sull’azzonamento, ragion per cui tra il 2012 e il 2017 la superficie di zona edificabile non è aumentata. Nello stesso periodo, tuttavia, la popolazione ha fatto registrare un forte incremento. La superficie di zona edificabile media per abitante è diminuita di conseguenza da 309 m² a 291 m². Il divario tra regioni urbane e rurali resta consistente. Le grandi città ad alta densità di edificazione, con superfici di zona edificabile pari a 124 m² per abitante, mostrano una densificazione. I comuni a vocazione turistica, invece, dispongono di 662 m² per abitante e di una quantità di superfici di zona edificabile sopra la media.

La densificazione edilizia riduce le superfici di zona edificabile per abitante

La densificazione edilizia riduce le superfici di zona edificabile per abitante

Superficie di zona edificabile per abitante in metri quadrati

Fonte: Ufficio federale dello sviluppo territoriale, Credit Suisse

Le riserve di terreni edificabili in Svizzera sono distribuite in modo disomogeneo

Nonostante la moratoria sull’azzonamento, in Svizzera ci sono tuttora riserve stimate tra l’11% e il 17% di tutte le superfici di zona edificabile. Queste superfici non edificate sono tuttavia distribuite in modo disomogeneo a livello regionale: soprattutto nei cantoni occidentali Vallese, Ginevra, Friburgo e Vaud sono disponibili elevate quote di riserva. Nei cantoni di Basilea Città o Zurigo tali riserve sono decisamente più limitate. Gli esperti di Credit Suisse stimano che, in assenza di un aumento della densità edilizia, le attuali riserve di zone edificabili nell'area di Zurigo si esauriranno completamente in meno di dieci anni. Senza densificazione, anche parti delle regioni Vaud, Friburgo, Argovia, Turgovia, Lucerna e Svitto dovrebbero esaurire le loro riserve entro 15 anni.

 

D’altra parte, in 84 delle 110 regioni economiche elvetiche sono presenti riserve in grado di coprire il fabbisogno previsto di terreno edificabile di almeno 15 anni. Secondo la legge sulla pianificazione del territorio, in linea di massima in queste regioni saranno possibili nuovi azzonamenti solo se si procederà a dezonamenti in altre località. Tuttavia i cantoni hanno una relativa autonomia nel calcolo del fabbisogno futuro di terreni edificabili. Ciononostante alcuni cantoni (Uri, i due Appenzello, Grigioni, Sciaffusa, Giura e Vallese) riconoscono che, in base alle direttive della Confederazione, le loro zone edificabili sono sovradimensionate. Questi cantoni sono tenuti a destinare una parte della loro zona edificabile a zona di riserva, che non potrà essere edificata per un certo periodo di tempo, o a procedere a dezonamenti. Anche negli altri cantoni i piani direttori prevedono provvedimenti simili a livello locale.

Maggiore scarsità di terreno edificabile in Svizzera nell’area di Zurigo

L'area di Zurigo presenta la maggiore scarsità di terreno edificabile

Numero di anni (a partire dal 2018) entro i quali le riserve di zone edificabili saranno completamente esaurite in assenza di densificazione (stima di Credit Suisse)

Fonte: Credit Suisse, Ufficio federale dello sviluppo territoriale, Ufficio federale di statistica

La legge sulla pianificazione prevede condizioni severe per i nuovi azzonamenti

In linea di massima i cantoni il cui piano direttore rivisto è stato approvato entro il 1° maggio 2019 possono procedere all’azzonamento di nuovi terreni edificabili. Tuttavia occorre prima colmare i lotti interclusi e sfruttare di più le superfici scarsamente utilizzate. I nuovi azzonamenti saranno possibili se lo sfruttamento delle zone edificabili per i prossimi 15 anni supererà il 100%. Inoltre si deve presumere che il terreno verrà edificato entro 15 anni. In otto cantoni, tuttavia, rimane valida fino a nuovo avviso una moratoria generale sull’azzonamento, in quanto le disposizioni della legge sulla pianificazione del territorio non sono state attuate nei tempi prestabiliti (Ginevra, Glarona, Lucerna, Obvaldo, Svitto, Ticino, Zugo e Zurigo).

I piani direttori cantonali contengono anche indicazioni in merito alla ripartizione territoriale del futuro sviluppo demografico. Gli agglomerati dovrebbero crescere maggiormente rispetto alle aree rurali. Inoltre i comuni devono attenersi alle densità minime per le zone residenziali e miste per accelerare lo sviluppo centripeto degli insediamenti.

I proprietari di terreni sono colpiti in misura diversa dalla legge sulla pianificazione del territorio

Le nuove condizioni quadro in tema di pianificazione del territorio si ripercuotono anche sui proprietari di terreni. Tra gli svantaggiati figurano i proprietari di terreni agricoli che speravano in un azzonamento. Sui proprietari di terreni non ancora edificati in comuni con zone edificabili sovradimensionate incombe inoltre la minaccia dei dezonamenti, nel caso peggiore senza indennizzo.

Molti proprietari di terreni edificati o non edificati potranno comunque trarre un beneficio dall’aumento degli sforzi per la densificazione. Spesso gli azzonamenti, vale a dire l'aumento dell'utilizzo massimo consentito del terreno, possono infatti determinare significativi incrementi di valore.

Le città sono impegnate nella lotta contro l'espansione disordinata degli insediamenti

In linea di massima la disponibilità sufficiente di terreni edificabili in Svizzera non dovrebbe essere pregiudicata. Le regioni urbane densamente popolate si trovano ad affrontare la sfida maggiore: il terreno adatto agli azzonamenti è scarso e spesso i nuovi azzonamenti incontrano resistenza politica. Di conseguenza negli agglomerati non c’è modo di evitare la densificazione.

 

Ora spetta alle città, nonostante la densificazione, garantire un'elevata qualità degli insediamenti. In caso contrario si rischia infatti una riduzione della qualità abitativa e un aumento del divario dei canoni locativi tra centro e periferia. La perdita di attrattività delle città produce uno spostamento della pressione degli insediamenti verso l’esterno – ai margini degli agglomerati e nelle regioni rurali. In tal modo si rafforzerebbe nuovamente la dispersione degli insediamenti.

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