Rischio di carenza di abitazioni per il calo dell'attività edilizia
Articoli

Sviluppo territoriale svizzero – Edilizia residenziale in calo

A causa del calo dell'attività edilizia registrato negli ultimi anni, incombe il rischio di una grave scarsità di abitazioni. La Svizzera è dunque destinata ad affrontare una carenza pari a quella registrata alla fine degli anni Ottanta. Ciò è anche il risultato della pianificazione del territorio avvenuta negli ultimi anni.

Sono due le ragioni alla base della crescente mancanza di abitazioni

L'offerta sul mercato immobiliare locale sta diventando sempre più scarsa. La mancanza di abitazioni libere non riguarda più solo i grandi centri. Le ragioni principali di questo sviluppo sono:

1. Attività edilizia insufficiente
L'edilizia in Svizzera è in calo già dal 2016. Tra il 2015 e il 2018 sono state costruite 54 000 abitazioni all'anno. L'anno scorso, il numero di nuove costruzioni è sceso a 45 000. Per il 2023 e il 2024 si prevede una realizzazione di sole 42 000 unità. A seguito di questo sviluppo, il tasso di superfici sfitte dovrebbe scendere al di sotto dell'uno per cento già nel 2024.

2. Aumento della domanda
Sulla scia dell'incremento della domanda durante la pandemia e dell'aumento dell'immigrazione, la domanda di abitazioni è aumentata nel 2022. L'Ufficio federale di statistica prevede un aumento annuo di 45 000 economie domestiche. Il numero di abitazioni mancanti salirà a 15 000 entro il 2024. Tuttavia, in base all'effettiva crescita delle economie domestiche, che negli ultimi tempi è stata significativamente più elevata, il numero di abitazioni mancanti sarà probabilmente circa il doppio. O anche di più, se si includono i 62 000 rifugiati provenienti dall'Ucraina tra i fattori di domanda.

Il numero di abitazioni di nuova costruzione è in costante calo

Il numero di abitazioni di nuova costruzione è in costante calo 

Fonte: Ufficio federale di statistica, Baublatt, Credit Suisse
Ultimo aggiornamento: novembre 2022

Le cause del calo dell'attività edilizia 

Negli ultimi anni il numero di richieste e permessi di costruzione è diminuito drasticamente. Ciò ha iniziato a incidere sul numero di abitazioni realizzate già nel 2019.

Non è facile rispondere alla domanda sul perché l'edilizia residenziale non abbia risposto all'imminente scarsità di abitazioni:

  • Tra le altre cose, la pandemia potrebbe aver contribuito a rallentarne la crescita. Tale ragione non è tuttavia molto comprensibile, poiché la pandemia ha di fatto aumentato il valore delle abitazioni.
  • È probabile che anche l'aumento dei tassi di superfici sfitte fino al 2020 abbia frenato le nuove costruzioni. Sebbene questi si siano notevolmente ridotti negli ultimi due anni, il numero di abitazioni di nuova costruzione rimane ancora basso.
  • Il sospetto è che siano soprattutto i fattori strutturali a rallentare l'edilizia residenziale: nel 2014 c'è stato un cambio di paradigma nella pianificazione territoriale con la revisione della legge sulla pianificazione del territorio. 

Modifica della pianificazione territoriale e della politica d'assetto del territorio

La nuova legge sulla pianificazione del territorio (LPT) del 2014 ha un impatto diretto sulla disponibilità di terreni edificabili nei cantoni e nei comuni. Il cambio di paradigma mira a frenare l'espansione urbana e quindi la crescita verso la campagna.

Le zone edificabili a uso residenziale non hanno dunque continuato a crescere negli ultimi dieci anni. Pertanto, le riserve di aree edificabili si sono recentemente ridotte in modo significativo, anche se in misura diversa a seconda delle regioni: in alcuni casi non è stato nemmeno possibile suddividere in zone i terreni edificabili nei vari cantoni.

Le riserve di terreni edificabili sono dunque sempre più scarse. Al contempo, queste sono spesso situate al di fuori degli agglomerati in cui sono più necessarie. Inoltre, molte sono ancora poco sviluppate: circa il 40 per cento delle zone edificabili nei comuni rurali e periurbani non ha accesso ai trasporti pubblici o lo ha solo in misura limitata.

Inoltre, c'è un altro problema: la tesaurizzazione del suolo. In alcuni casi, i terreni edificabili situati in posizioni interessanti non vengono sfruttati dai proprietari. Tra le ragioni figurano la mancanza di finanziamenti per lo sviluppo e il fatto che il suolo dovrebbe rimanere di proprietà della famiglia. 

In Svizzera le riserve di zone edificabili sono in calo

Diminuzione delle riserve di zone edificabili in tutta la Svizzera

Fonte: Ufficio federale dello sviluppo territoriale, Credit Suisse, Geostat
Ultimo aggiornamento: 2022

Vie d'uscita dalla carenza di abitazioni 

Esiste un solo modo per garantire una sufficiente disponibilità di abitazioni: la densificazione.

Negli ultimi anni si è già verificata un'inversione di tendenza nel consumo pro capite dell'area di insediamento. Ciò è indicato, tra l'altro, dall'aumento del numero di abitazioni e dal continuo incremento del numero di piani per edificio.

Tuttavia, obiettivi contrastanti con quelli della tutela della natura e del territorio e con le lunghe procedure di autorizzazione edilizia dimostrano che i progetti di edilizia residenziale devono superare ostacoli sempre più elevati.

Numero crescente di abitazioni per edificio

Numero di appartamenti per edificio per anno di costruzione

Fonte: Ufficio federale di statistica, Credit Suisse
Ultimo aggiornamento: aprile 2022

Di conseguenza, la densificazione non può far fronte alla carenza di abitazioni in modo sufficientemente rapido o adeguato. Per contrastare l'imminente scarsità di abitazioni, sono stati individuati i seguenti campi d'azione:

  • Combattere la tesaurizzazione del suolo
  • Orientare maggiormente le leggi edilizie dei centri verso la densificazione
  • Disinnescare i conflitti di interesse politici
  • Promuovere la riqualificazione
  • Accelerare il processo di rilascio dei permessi di costruzione 

Desiderate informazioni sulla pianificazione e sul finanziamento della proprietà abitativa?

Richiedere una consulenza This link target opens in a new window
Siamo a vostra disposizione. Non esitate a contattarci al numero 0844 100 113.