Il mercato immobiliare svizzero è alle prese con il rincaro

Il mercato immobiliare non è al riparo dal rincaro 

Le misure di sostegno di politica fiscale e le interruzioni delle catene di approvvigionamento hanno causato aumenti dei prezzi durante la pandemia. Ciò nonostante, per il 2021 le banche centrali avevano previsto fenomeni inflazionistici di natura temporanea. Quando verso la fine dell’anno la riduzione dei tassi d’inflazione non si è verificata, i mercati hanno rivisto le loro aspettative, il che si è tradotto in forti aumenti dei tassi d’interesse per le scadenze più lunghe.  Le banche centrali si vedono costrette ad agire se non vogliono perdere completamente la loro credibilità. Per gli immobili, l’aumento dei tassi d’interesse non è una buona notizia, come dimostrano i molteplici effetti.

1. Effetti per i locatori: rialzo del costo degli interessi

Le valutazioni degli immobili sono molto sensibili alle variazioni dei tassi di interesse a causa della loro lunga durata. Per contro, il sistema di tassi di interesse di riferimento utilizzato in Svizzera è poco dinamico, il che si ripercuote sui locatori. Questi ultimi possono trasferire l’aumento dei costi di finanziamento ai locatari esistenti solo con un certo ritardo. Questo penalizza i ricavi netti degli immobili residenziali da reddito durante questa fase intermedia.

La rapidità con cui i locatori potranno trasferire questa spesa aggiuntiva, ovvero la rapidità con cui il tasso d’interesse di riferimento inizierà a salire, dipende principalmente dallo scenario dei tassi d’interesse che la Banca nazionale svizzera (BNS) deciderà di adottare. I fattori decisivi sono l’entità e il ritmo della stretta monetaria nei prossimi anni. Un aumento del tasso di riferimento prima del 2024 sarebbe tuttavia improbabile.

2. Implicazioni per gli acquirenti: gli appartamenti in condominio tornano a essere più cari

Il forte incremento dei tassi di interesse registrato di recente per le ipoteche a tasso fisso generano un’inversione di tendenza anche per la proprietà di abitazioni: per la prima volta in 13 anni, il costo totale della proprietà di un’abitazione quando si accende o si estende un’ipoteca supera il costo dell’affitto di un appartamento comparabile. Sebbene i costi degli interessi ipotecari siano ancora nettamente inferiori rispetto alla locazione di abitazioni comparabili, se si considerano anche i costi di manutenzione e altre spese la proprietà risulta più cara del 3,1%.

Per molti attuali proprietari, tuttavia, non cambierà molto a breve termine, perché secondo gli ultimi dati del 2020 l’82% del volume totale delle ipoteche in Svizzera è rappresentato da ipoteche a tasso fisso. Tuttavia, una volta giunte a scadenza, è possibile che si applichino anche tassi interessi ipotecari più elevati. Di conseguenza, già oggi si dovrebbero accantonare delle riserve in vista di un futuro aumento dei tassi d’interesse ipotecari.

3. Effetti per il settore edile: forte aumento dei prezzi dei materiali da costruzione

Nel settore edile si avverte la carenza di importanti materiali da costruzione a causa della pandemia e della guerra in Ucraina con pesanti aumenti dei prezzi. I prezzi dei prodotti in metallo come l’acciaio per cemento armato e l’alluminio sono praticamente esplosi.

Sebbene i ritardi di interi progetti edilizi dovuti alla mancanza di materiali da costruzione siano rimasti finora un’eccezione, il settore deve prepararsi a ulteriori aumenti e a notevoli fluttuazioni dei prezzi e dei tempi di consegna. Da un lato, ciò ostacola la sicurezza della pianificazione; dall’altro, i prezzi di costruzione più elevati contribuiscono alla già forte compressione dei rendimenti degli investimenti immobiliari. Il massiccio incremento dei prezzi delle costruzioni potrebbe indurre gli investitori immobiliari a rimandare i progetti con margini troppo stretti o a ritardare gli investimenti non urgenti negli immobili esistenti.

4. Effetti per i residenti: aumento delle spese accessorie

Lo scoppio della guerra in Ucraina e l’imminente carenza di materie prime energetiche hanno fatto letteralmente esplodere i prezzi all’ingrosso di gasolio per riscaldamento, gas naturale ed elettricità. A seconda della fonte energetica, locatari e proprietari sono esposti all’aumento dei costi in misura diversa: per chi abita in appartamento con fonti di riscaldamento fossili, l’impennata dei prezzi dell’energia nel 2022 può significare un aumento dei costi di riscaldamento di circa il 38%. Al contrario, i costi energetici per il riscaldamento di un’abitazione media con pompa di calore aumentano solo di circa il 3%. A questo aumenti dovrebbero aggiungersi ulteriori oneri a causa della lenta evoluzione del prezzo del gas per i clienti finali e delle normative sui prezzi dell’elettricità per uso domestico.