Studio immobiliare 2022: i prezzi delle abitazioni di proprietà aumentano per il calo dell'attività edilizia

Il finanziamento della proprietà abitativa diventa un lusso

Dallo studio immobiliare 2022 di Credit Suisse emerge chiaramente che la proprietà abitativa continua a essere molto richiesta. La domanda sembra attestarsi su un livello decisamente più alto rispetto a prima della pandemia di COVID-19. Tuttavia, per un numero crescente di economie domestiche, la prospettiva di acquistare un'abitazione di proprietà appare di anno in anno più remota a causa dei forti aumenti dei prezzi.

Da un'analisi degli abbonamenti di ricerca sui portali Internet si evince che, sul fronte degli appartamenti in condominio, è aumentato principalmente l'interesse per immobili di medie e grandi dimensioni, mentre in proporzione cala quello per i piccoli appartamenti. Anche a livello di case unifamiliari sono più richiesti gli immobili di grandi dimensioni, con conseguente aumento dell'indice della domanda del 43 per cento da fine 2019.

Siete in grado di finanziare l'immobile dei vostri sogni?

I prezzi degli immobili variano sensibilmente a seconda della regione: cliccando sulla cartina scoprirete se nella regione desiderata è fattibile un finanziamento.

Immobili in Svizzera: quanto costa l'appartamento in condominio?
Questo è il costo di un appartamento in condominio nel 2021 nelle grandi regioni svizzere (prezzo medio per un appartamento in condominio di livello medio con superficie abitabile 110 m² e 4,5 locali). Cliccate subito, confrontate i prezzi e verificate la sostenibilità.

_{¹ Per mezzi propri si intendono capitali di risparmio, titoli, fondi della previdenza e assicurazioni sulla vita.
² Questo calcolo è stato effettuato con un tasso medio di lungo periodo pari al 5%.}

I bassi interessi ipotecari favoriscono la domanda di proprietà abitativa

Dietro la domanda costantemente alta di abitazioni di proprietà si celano, da un lato, gli effetti della pandemia di COVID-19. La maggiore importanza attribuita a un buon alloggio, che offra una soluzione accattivante, ha fatto lievitare il desiderio delle proprie quattro mura. E la crescente diffusione dell'home office estende il raggio di ricerca in regioni più convenienti e quindi ancora relativamente abbordabili. Ma il driver principale rimane il livello estremamente basso degli interessi ipotecari. Per esempio nel 2021 i costi degli interessi ipotecari annui effettivi sono diminuiti del 4,8 per cento, attestandosi mediamente ai minimi storici, ovvero 4452 franchi svizzeri per economia domestica.

Calo dell'attività edilizia nell'ambito delle abitazioni di proprietà

Alla domanda elevata si contrappone, parallelamente, un calo dell'offerta di nuove costruzioni. Negli ultimi dieci anni, l'attività di costruzione di proprietà abitativa ha subito una flessione del 40 per cento. Anche nell'anno in corso dovrebbero affacciarsi sul mercato meno appartamenti in condominio. Viceversa, sul fronte delle case unifamiliari, si delinea un'inversione di tendenza al rialzo. Nel 2021 le licenze edilizie sono aumentate del 7,1 per cento.

L'offerta sempre più scarsa si rispecchia in un calo delle superfici sfitte. Nell'arco di un anno, le mancate locazioni si sono ridotte di 770 unità per gli appartamenti in condominio e di 1152 per le case unifamiliari, segnando in termini di proprietà abitativa il maggior calo di superfici sfitte dall'inizio della serie di dati nel 2003. Con ciò il tasso di mancate locazioni si attesta soltanto allo 0,48 per cento per gli appartamenti in condominio e allo 0,49 per cento per le case unifamiliari. Anche nell'anno in corso le superfici sfitte dovrebbero diminuire ulteriormente.

La scarsità dell'offerta spinge i prezzi al rialzo

La scarsità dell'offerta si traduce in sostanziali aumenti dei prezzi. Per esempio, nell'arco del 2021, i prezzi degli appartamenti in condominio nel segmento di prezzo intermedio hanno fatto registrare un'importante impennata del 6,7 per cento. Per le case unifamiliari l'incremento è stato ancora maggiore, con l'8,3 per cento. In entrambi i segmenti, l'attuale rialzo si colloca nettamente al di sopra della media pluriennale. Anche nell'anno in corso il perdurante eccesso di domanda dovrebbe determinare un vigoroso aumento dei prezzi, anche se in misura leggermente minore rispetto all'anno precedente.

I forti aumenti dei prezzi hanno accentuato lo squilibrio tra l'andamento del reddito e quello dei prezzi. Questa tendenza sembra destinata a proseguire, rafforzando potenzialmente la richiesta di ulteriori misure di regolamentazione.

A seguito dei forti aumenti dei prezzi degli ultimi anni, è diventato sempre più difficile finanziare la proprietà abitativa. Applicando un tasso d'interesse calcolatorio del 5 per cento per il calcolo della sostenibilità, l'incidenza sul reddito per un appartamento in condominio di nuova costruzione si attesta ormai al 33,4 del reddito medio di un'economia domestica. E per una casa unifamiliare questo dato ammonta addirittura al 48 per cento (base di calcolo: finanziamento mediante capitale di terzi pari all'80 per cento).

Anche le procedure d'offerta determinano un aumento dei prezzi

Concorre all'aumento dei prezzi anche il crescente numero di procedure d'offerta. Nella procedura d'offerta l'immobile viene pubblicizzato indicando un'offerta minima e le persone interessate hanno modo di partecipare a uno o due giri d'offerta. Ne conseguono vantaggi per il venditore: in un mercato caratterizzato da un eccesso di domanda, può essere scremata la massima disponibilità al pagamento. Fino a pochi anni fa, in Svizzera si ricorreva alla procedura d'offerta solo in casi isolati. Tuttavia si è ampiamente diffusa dall'inizio della pandemia di COVID-19, a seguito della crescente domanda di proprietà abitativa.

La domanda di proprietà abitativa rimane alta anche nel 2022 

È lecito supporre che nel 2022 cambierà poco nell'andamento della domanda di proprietà abitativa. Nonostante un lieve aumento dell'inflazione, ci aspettiamo che la Banca nazionale svizzera lasci invariati i tassi guida almeno fino alla fine del 2022. Di conseguenza è prevedibile che i tassi ipotecari si attestino su un livello molto basso e che le condizioni quadro finanziarie per l'acquisto di un'abitazione di proprietà rimangano interessanti.