Mercato immobiliare svizzero 2023: gli aumenti dei tassi d’interesse frenano la domanda

Acquistare è diventato molto più costoso di prendere in affitto

Il mercato delle abitazioni ad uso proprio sta attraversando un’inversione di rotta, avviata dal forte aumento dei tassi ipotecari nel 2022. Dopo che i proprietari hanno beneficiato per un decennio di tassi ipotecari eccezionalmente bassi, nell’ultimo anno questi ultimi sono più che raddoppiati. Dopo 13 anni, acquistare è tornato a essere più costoso di prendere in affitto. In definitiva, l’onere finanziario annuale per possedere un’abitazione è oggi superiore del 47% rispetto allo sforzo sostenuto per un analogo appartamento in affitto. Quindi, ancora una volta, c’è un premio di proprietà da pagare, e molto alto.

Di conseguenza, la domanda di abitazioni di proprietà è diminuita drasticamente, sebbene non sia affatto scomparsa del tutto. Dopo un boom innescato dalla pandemia di COVID-19, la domanda è tornata alla media di lungo periodo. Si osserva, inoltre, che i forti aumenti dei prezzi stanno limitando sempre più le economie domestiche a livello regionale e in termini di dimensioni dell’appartamento.

La scarsità dell’offerta sostiene il mercato

Mentre possedere un’abitazione è diventato significativamente più costoso per i nuovi acquirenti, i proprietari esistenti che hanno acceso mutui a tasso fisso a lungo termine possono ancora beneficiare molto spesso di costi di proprietà persistentemente bassi.

Anche i cosiddetti investimenti buy-to-let, in cui l’immobile viene acquistato per poi essere affittato, non sono più redditizi nella maggior parte dei casi in un calcolo a costi pieni. A causa dell’aumento dei tassi d’interesse, il proprietario deve addirittura contribuire al pagamento. Pertanto, nonostante il calo dell’attività edilizia, è probabile che rispetto all’anno precedente sia disponibile un numero maggiore di nuovi immobili per l’uso proprio.

Tuttavia, grazie al basso livello di attività edilizia, il calo della domanda si tradurrà solo gradualmente in una maggiore offerta di immobili disponibili e in tempi di commercializzazione più lunghi.

Nel 2023 i prezzi delle abitazioni di proprietà non saliranno

A causa della scarsità dell’offerta, i prezzi delle abitazioni di proprietà sono aumentati notevolmente fino a poco tempo fa. Tuttavia, nell’estate 2022 è stato superato il picco della crescita dei prezzi. Con un aumento del 5,2% per gli appartamenti di proprietà e del 5,5% per le case unifamiliari, la crescita dei prezzi nel quarto trimestre del 2022 si è mantenuta a un livello elevato. Tuttavia, il continuo calo della domanda attenuerà notevolmente la crescita dei prezzi nei prossimi trimestri. Nel 2023 si prevede un aumento dei prezzi inferiore, pari allo 0,5% per gli appartamenti di proprietà e all’1,5% per le case unifamiliari.

Calo dei prezzi previsto per il 2024

Un confronto tra l’andamento dei prezzi delle proprietà e dei redditi mostra che l’andamento dei prezzi non è più sostenibile. L’ampio squilibrio del mercato è dovuto al contesto di bassi tassi d’interesse che ha prevalso fino a poco tempo fa. Tuttavia, non si può parlare di bolla speculativa dei prezzi degli immobili. Mancano infatti le caratteristiche decisive.

Per il 2024 si prevede un leggero calo dei prezzi degli appartamenti di proprietà e delle case unifamiliari a causa dell’ulteriore peggioramento del mercato. La combinazione dei prezzi elevati degli immobili, non più sostenibili, e dei tassi ipotecari significativamente più alti ha semplicemente portato a oneri troppo elevati.

Il crollo dell’edilizia fa salire gli affitti

Lo scorso anno la domanda di alloggi in affitto ha continuato a crescere. Alla base vi sono diversi motivi. La congiuntura in Svizzera continua a essere robusta. L’immigrazione dall’estero è aumentata notevolmente negli ultimi tempi e meno cittadini stranieri rientrano in patria.

Insieme al crollo dell’edilizia in Svizzera, ciò comporta una minore offerta sul mercato degli alloggi in affitto. Nel 2022 sono stati soprattutto i grandi centri a registrare il calo maggiore di appartamenti in affitto con permesso di costruzione, con una diminuzione del 38% rispetto all’anno precedente. Rispetto all’assorbimento degli ultimi anni, è probabile che nei prossimi uno o due anni la produzione di alloggi in affitto sarà complessivamente troppo bassa nella maggior parte di 65 delle 110 regioni.

Di conseguenza, i tassi di sfitto sono diminuiti drasticamente in molti luoghi e gli affitti stanno diventando molto più costosi. Queste tendenze continueranno anche nel 2023. I canoni di locazione più elevati dovrebbero attenuare la minaccia di correzioni di valutazione legate agli interessi per gli investimenti immobiliari residenziali.

Il mercato immobiliare svizzero si mantiene complessivamente solido

Nel complesso, il mercato immobiliare svizzero si sta rilevando abbastanza stabile rispetto ad altri Paesi ed è improbabile che si verifichi un brusco calo dei prezzi. Il motivo è che qui l’inflazione è praticamente una frazione di quella che si registra all’estero. Ciò comporta un aumento dei tassi meno marcato.

Le severe regole di finanziamento per i prestiti in Svizzera riducono inoltre il possibile livello di caduta del mercato. Allo stesso tempo, il calo dell’edilizia locale sta causando una carenza di offerta sul mercato. Si può quindi ipotizzare un atterraggio morbido del mercato immobiliare svizzero.