ChatGPT, Metaverso e simili: in che modo l'IA e altre tecnologie stanno trasformando il mercato immobiliare

Impiego di chatbot nel settore immobiliare

Grazie al rapido sviluppo tecnologico, di recente sono stati apportati netti miglioramenti a chatbot come ChatGPT o Bard, che offrono nuove opportunità e nuovi campi di applicazione nel settore immobiliare. In brevissimo tempo consentono di redigere testi ben formulati e di rispondere a domande complesse. Grazie a strumenti come DALL-E, Midjourney o Stable Diffusion è possibile anche generare immagini dal testo.

I chatbot vengono già utilizzati nel servizio clienti o nella consulenza sui prodotti: soprattutto in caso di richieste ricorrenti è possibile ottenere ottimi risultati, difficilmente distinguibili dalle risposte naturali. Tuttavia, esaminiamo in che modo questi strumenti affrontano specifici aspetti del settore immobiliare in relazione ai seguenti temi:

• commercializzazione e gestione degli immobili per la redazione di annunci immobiliari;
• costruzione e progettazione di immobili per la creazione di planimetrie;
• analisi di mercato e ricerca di alloggi per l'individuazione del comune più adatto;
• valutazione immobiliare per la stima dei prezzi degli immobili.

L’esame delle applicazioni descritte evidenzia che in questi casi gli strumenti offrono già un grande vantaggio. Tuttavia, vengono forniti anche risultati inutilizzabili o errati che, pertanto, devono essere sottoposti a un esame critico. Occorre inoltre sottolineare quanto sia facile interagire con gli strumenti: tutti sono risultati operativi in meno di dieci minuti.

Interazione con l'IA tramite linguaggio naturale

ChatGPT e Bard sono chatbot con i quali è possibile interagire tramite la lingua naturale. Gli utenti pongono domande in forma di testo o immagine, associate a compiti specifici. I dati immessi vengono quindi elaborati dall'intelligenza artificiale (IA), che si basa sui cosiddetti Large Language Models (LLM). Pertanto i risultati vengono forniti in forma di testo o immagine.
Le domande poste vengono salvate e prese in considerazione per domande successive, consentendo un dialogo naturale.

La rivoluzione dell’IA nel settore immobiliare è solo agli inizi

Al momento le difficoltà sono dovute soprattutto al rischio di risposte errate e alla convalida dei risultati, poiché di norma non vengono rese disponibili le fonti. Tuttavia, sono già disponibili soluzioni a quest'ultimo problema.

Al momento non è possibile valutare come vengono gestiti i dati di input utilizzati. Pertanto non è consigliabile inserire dati confidenziali, in quanto vengono salvati e sfruttati per migliorare il modello.
Per ottenere risultati di alta qualità è fondamentale una buona base di dati, che purtroppo spesso non è ancora disponibile. Tuttavia, in futuro i chatbot miglioreranno notevolmente il lavoro d'ufficio quotidiano sotto molti aspetti.

Se i modelli linguistici vengono collegati a banche dati o algoritmi e strumenti specializzati, le possibilità in termini di qualità dovrebbero raggiungere nuovi standard. Sarà interessante anche osservare come reagiranno le autorità di regolamentazione ai rapidi progressi, dal momento che la tecnologia presenta anche un elevato potenziale di abuso. Si pone inoltre la questione se l'output generato dall'IA debba essere contrassegnato in quanto tale, considerato che è difficile distinguere se il contenuto è stato redatto dall'uomo o dalla macchina.

Nel complesso, il progresso compiuto di recente dai chatbot è sorprendente. Già oggi gli utenti dispongono di enormi opportunità per accelerare o automatizzare i processi. E i progressi dovrebbero proseguire anche nei prossimi anni.

Digital Real Estate nel Metaverso

Già oggi i promotori immobiliari e le imprese di altri settori investono milioni nell'acquisto di terreni virtuali. A prima vista, l'acquisto di un lotto di questo tipo è simile all'acquisto di un terreno nel mondo fisico. In particolare, anche nel Metaverso la posizione influisce sul prezzo: per le ubicazioni più interessanti occorre spendere di più.

Gli utenti del Metaverso possono visualizzare i lotti offerti in vendita su una mappa simile a quella catastale e inviare un'offerta al venditore con un clic del mouse. Nel Metaverso il pagamento avviene in criptovalute. I beni digitali acquistati vengono garantiti dai cosiddetti NFT (non-fungible token), ovvero certificati digitali che verificano la proprietà di beni virtuali come terreni e edifici su una blockchain, che funge da registro fondiario digitale e decentralizzato. Dopo l'acquisto, generalmente sui terreni virtuali viene costruito un immobile che viene utilizzato a fini commerciali.

Ostacoli per il mercato immobiliare virtuale

Gli immobili nel Metaverso offrono al commercio al dettaglio la possibilità di promuovere o vendere i propri prodotti. Inoltre, grazie a una maggiore visibilità, le aziende possono rafforzare il proprio marchio con una presenza nel Metaverso. Vi sono altri promettenti elementi di collegamento per il mercato immobiliare. Ad esempio, i fornitori di servizi immobiliari possono creare nel Metaverso un gemello virtuale di un appartamento fisico, che l'interessato può facilmente visitare o arredare da casa con gli occhiali RV.

Gli esempi di applicazione per il settore immobiliare sembrano essere molteplici, ma hanno un elemento in comune: queste offerte possono già essere implementate con le tecnologie esistenti, ma attualmente la domanda di ampliamento sul Metaverso pare essere ancora carente.

Da un lato, il successo del Metaverso dipende dalla crescita futura della presenza delle persone nello spazio virtuale. D'altro canto, è fondamentale il modo in cui le aziende valuteranno le opportunità e i rischi di una presenza nel Metaverso.

L'elevata volatilità dei prezzi del commercio di terreni nel Metaverso e le criptovalute necessarie, i dubbi sulla penetrazione di mercato delle piattaforme virtuali e le incertezze giuridiche rappresentano chiari ostacoli per le imprese. Infine, inciderà anche la disponibilità delle tecnologie che sono alla base del Metaverso.

È importante considerare che il passaggio a una nuova tecnologia comporta costi considerevoli e pertanto si compie lentamente. Per questo motivo, attualmente non si può ancora parlare di una rivoluzione del Metaverso. Tuttavia, sarebbe troppo presto per decretare la fine del Metaverso.

Il mercato immobiliare svizzero mantiene la rotta

A differenza del mercato immobiliare virtuale, il mercato immobiliare analogico svizzero subisce ancora gli effetti dell'andamento dell'inflazione e dei tassi d'interesse. I dati più recenti evidenziano che il tema dell'inflazione rimane attuale. Gli effetti secondari, come gli imminenti aumenti dei canoni di locazione a seguito dell'aumento del tasso di riferimento, impediscono una rapida diminuzione dell'inflazione. Nonostante il difficile contesto di mercato, il mercato immobiliare svizzero ottiene risultati nettamente migliori di molti dei suoi settori omologhi all'estero.

Anche se l'aumento dei tassi d'interesse frena notevolmente la domanda, l'offerta di proprietà abitativa aumenta lentamente a causa dell'attuale carenza. Le cifre relative all'offerta permangono su livelli bassi, pari all'1,8 per cento per gli appartamenti in condominio e all'1,6 per cento per le case unifamiliari. Tuttavia, in seguito al calo della domanda, la crescita dei prezzi nel 1° trimestre 2023 ha subito un significativo rallentamento. Nel corso di un anno, i prezzi degli appartamenti in condominio sono aumentati ancora del 3,5%, quelli delle case unifamiliari del 3,6%. Entro la fine dell'anno si prevede un lieve incremento dell'andamento dei prezzi. A partire dal 2024 si prevede invece una flessione dei prezzi a causa del persistente calo della domanda.

La ricerca di una casa diventa più difficile

Per le case plurifamiliari con appartamenti in affitto, gli investitori devono invece aspettarsi un calo dei prezzi già nell'anno in corso. Tuttavia, il miglioramento delle prospettive di rendimento attenuerà la possibile correzione dei prezzi.

Il mercato svizzero degli appartamenti in affitto continua a dirigersi a ritmo sostenuto verso una situazione di scarsità. Sebbene il concetto di «emergenza abitativa» rappresenti in modo eccessivamente negativo la situazione attuale, la ricerca di alloggi è diventata molto più difficile. Di conseguenza, si prevede un netto calo delle superfici sfitte e una crescita dei canoni di locazione sia per i nuovi affitti che per i rapporti di locazione esistenti.