Acquistare casa a Berna: la domanda di immobili a Berna è molto elevata
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«A Berna e Thun, gli immobili vanno spesso al miglior offerente»

La domanda di proprietà di abitazioni nella città e nell'agglomerato di Berna è molto elevata, afferma Nadja Müller, responsabile del Centro Ipotecario Berna sud-est di Credit Suisse. Nell'intervista ci fornisce preziosi consigli per l'acquisto di beni immobili a Berna.

Qual è la situazione del mercato immobiliare a Berna?

Nadja Müller*: Rispetto alla domanda, la costruzione di proprietà di abitazioni a Berna è insufficiente. Singoli complessi residenziali in posizioni allettanti vengono venduti in tempi brevissimi. Anche se gli immobili nel Canton Berna vengono di norma venduti a prezzi equi, il prezzo di mercato è di nuovo in aumento. Un'eccezione è rappresentata dalla città di Berna: qui già oggi gli immobili vengono spesso venduti al miglior offerente a un prezzo superiore rispetto al valore commerciale. Lo stesso vale per Thun.

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Immobili pianificati nella regione di Berna

Attività edilizia in rapporto alle unità abitative approvate negli ultimi 12 mesi.
Fonte: Baublatt, Credit Suisse

Perché proprio a Thun?

La domanda è molto elevata. Molti abitanti di Thun ad esempio desiderano acquistare un immobile. Anche altre persone provenienti dalla regione desiderano vivere a Thun e sognano di acquistare un immobile lì. Ma l'offerta è molto limitata. Case e appartamenti che arrivano sul mercato vengono venduti nel giro di pochi giorni, anche se in una fascia di prezzo più elevata. Da cosa dipende? Thun è una bellissima città nell'Oberland. Chi risiede qui ha il lago di Thun, l'Aar e le montagne vicinissimi a casa e vive in una zona ricreativa eppure, grazie al collegamento ferroviario, può raggiungere Berna o il Canton Vallese in poco tempo.

Secondo lei gli immobili a Berna sono sopravvalutati?

No. Il mercato immobiliare di Berna non è surriscaldato. Molti acquirenti tuttavia cercano proprio lì dove l'offerta è già limitata.

Per quanto riguarda la scarsità dell'offerta: dove possono gli acquirenti trovare immobili a Berna?

Oggi si svolge praticamente tutto sui portali online. Gli esperti ipotecari possono fornire un aiuto decisivo nella ricerca, dato che conoscono il mercato e hanno una vasta rete di contatti tra i venditori immobiliari della regione. Spesso sono anche informati in merito a progetti in fase di pianificazione.

Nella città di Berna, alcuni appartamenti e case rientrano anche nel diritto di superficie.

Nadja Müller, responsabile del Centro Ipotecario Berna sud-est di Credit Suisse

Cosa può fare autonomamente chi è interessato all'acquisto di una casa nella capitale?

Dovrebbe rivolgersi ad agenti immobiliari, specificando cosa cerca e a quale zona è interessato. Alcune società immobiliari dispongono di un portale interno, nel quale viene elencato chi cerca cosa. Non appena viene identificato un oggetto appropriato in vendita, gli interessati vengono informati, a volte anche alcuni giorni prima di che esso sia pubblicizzato ufficialmente. Gli immobili più interessanti vengono spesso anche venduti senza alcun bando. Per questo vale la pena informare conoscenti e parenti sulla propria intenzione di acquisto.

A cosa devo fare attenzione se ho intenzione di acquistare un appartamento a Berna?

Nella città di Berna, alcuni appartamenti e case rientrano anche nel diritto di superficie. In questo caso si acquista l'immobile, ma non il terreno. Il terreno viene, per così dire, affittato e i proprietari dell'immobile sono tenuti a pagare un canone del diritto di superficie. La città di Berna ha, in tutta la Svizzera, la concentrazione maggiore di proprietà immobiliari in diritto di superficie.

Cosa significa questo per l'acquirente?

È importante leggere attentamente il contratto di diritto di superficie. Quali condizioni vengono applicate? A quanto ammonta il tasso d'interesse annuo? Per quanto tempo è valido il diritto di superficie e cosa succede alla sua scadenza? L'acquirente deve conoscere le conseguenze del diritto di superficie.

Quali altre particolarità regionali caratterizzano gli immobili nel Canton Berna?

La posizione è molto importante, come dimostrano i prezzi di rivendita. Abbiamo notato che la raggiungibilità con i mezzi di trasporto pubblici acquista sempre più importanza. La gente vuole tragitti più brevi per recarsi al lavoro e desidera passare meno tempo nel traffico. Per questo la domanda di immobili nella città e nell'agglomerato di Berna è molto elevata. Al contempo, le persone non vogliono abitare su strade troppo trafficate o vicino alle ferrovie.

Le imposte a Berna sono particolarmente elevate. Questo ha ripercussioni sui prezzi degli immobili?

Assolutamente sì. L'aliquota dell'imposta comunale può variare molto. Vale la pena controllarla per il rispettivo comune. Muri, ad esempio, è un comune conveniente dal punto di vista fiscale, ma gli immobili sono più costosi. I prezzi a Muri sono inoltre aumentati negli ultimi dieci anni.

I casolari ristrutturati sono immobili di pregio. Gli investimenti sono spesso superiori al valore commerciale.

Nadja Müller, responsabile del Centro Ipotecario Berna sud-est di Credit Suisse

Anche la situazione in montagna è sicuramente molto particolare. Cosa devo sapere se voglio acquistare uno chalet nell'Oberland bernese?

Per quanto riguarda gli chalet, la posizione è decisiva. Nelle zone sciistiche, come Lenk, Adelboden o Schönried, la domanda di chalet o case vacanza è elevata. Anche la posizione nella località si ripercuote sul prezzo d'acquisto. È importante esaminare lo stato dell'immobile e verificare se è stato edificato in una zona di pericolo. Inondazioni, frane e slavine sono diventate un problema sempre più diffuso.

La legge sulle abitazioni secondarie ha avuto ripercussioni sul prezzo d'acquisto degli chalet?

Il tema della residenza primaria e secondaria è di grande rilevanza nelle regioni turistiche. In molti casi la costruzione di abitazioni secondarie è vietata. Se uno chalet può essere utilizzato anche come abitazione secondaria, ciò si ripercuote positivamente sul valore nel medio termine. Fino a poco tempo fa tuttavia, i prezzi erano inferiori perché prima dell'entrata in vigore della legge sulle abitazioni secondarie il numero di abitazioni secondarie costruite era ancora troppo elevato.

Anche nel caso di casolari sono previste disposizioni particolari. Dove possono gli interessati trovare un casolare in vendita, ad esempio nell'Emmental?

Il metodo migliore è tramite contatti personali. Ma servono anche calma e pazienza. Prima dell'acquisto è assolutamente necessario verificarne lo stato. A tale scopo è molto utile visitare il casolare insieme a un architetto, che può valutare i lavori di costruzione possibili e necessari e stimare a quanto ammonterebbero i costi di ristrutturazione. Inoltre è assolutamente necessario chiarire quali sono gli utilizzi e le modifiche consentiti. I casolari ristrutturati in fondo sono immobili di pregio e gli investimenti superano, nella maggior parte dei casi, il valore commerciale effettivo.

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