CS - Monitor immobiliare Svizzera, 4° trimestre 2016
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Monitor immobiliare Svizzera,
4° trimestre 2016

La votazione sulla Brexit dello scorso giugno e, di recente, il sorprendente esito delle elezioni statunitensi hanno mostrato che gli sviluppi politici hanno un effetto anche sul mercato immobiliare interno attraverso il tasso di cambio e il livello dei tassi. Il 2017 dovrebbe presentarsi altrettanto turbolento. Al contrario della politica, nel 2017 i mercati immobiliari presentano un potenziale di sorprese ridotto. I trend attuali dovrebbero proseguire. I consistenti rendimenti immobiliari eserciteranno anche nel 2017 una grande attrattiva sugli investitori, alimentando ulteriormente l'ampliamento delle superfici.

Gli interessi restano bassi …

L'anno si sta per chiudere. È giunto il momento di effettuare una retrospettiva sugli ultimi 12 mesi e una previsione per l'anno prossimo. Con la fine dell'anno civile, si moltiplicano i segnali che a volgere al termine non è solo l'anno, ma anche determinati sviluppi rilevanti per gli immobili. Innanzitutto il trend pluriennale di flessione dei tassi. Esso non dovrebbe più proseguire in futuro. L'abbandono di una politica espansiva da parte della banca centrale americana è in pieno corso, seppur meno coraggiosamente rispetto a quanto originariamente annunciato. È quasi certo che la nostra previsione di un secondo incremento degli interessi di riferimento in America si avvererà nel mese corrente. Il rialzo degli interessi sul lungo termine osservato nelle ultime settimane ha già ampiamente anticipato tale andamento e ha esercitato un effetto negativo, tra l'altro, sui fondi immobiliari elvetici. Nel raffronto con gli investimenti immobiliari europei o con le azioni elvetiche, la rispettiva performance annuale, fino a questo momento, comunque non passa inosservata (pag. 14).

… e gli immobili ambiti

Inoltre d'ora in avanti anche l'immigrazione dovrebbe fornire una minore spinta per il mercato immobiliare elvetico. Per la prima volta, nell'anno corrente, il flusso di immigrati dall'estero è diminuito a un tasso a due cifre, il che si ripercuote in modo paritetico sull'assorbimento degli appartamenti in affitto. Ciononostante, per molti proprietari di immobili l'anno dovrebbe concludersi in modo relativamente positivo. Il bicchiere continua a essere visto mezzo pieno e le sfide imminenti vengono attese con fiducia. Comunque il livello dei tassi consente una nuova flessione dei tassi di sconto, il che, a sua volta, dovrebbe ripercuotersi positivamente sulle valutazioni a fine anno. I rendimenti immobiliari sono pur sempre rispettabili e, per la gioia del settore edilizio e dei restanti attori e prestatori di servizi sul mercato immobiliare, dovrebbero immettere in questo settore ulteriori capitali anche l'anno prossimo. Per avere una panoramica degli ulteriori effetti da noi attesi, consultare le pagine 5 e 6.

Per la prima volta, nell'anno corrente, il flusso di immigrati dall'estero è diminuito a un tasso a due cifre, il che si ripercuote in modo paritetico sull'assorbimento degli appartamenti in affitto.

Proprietà abitativa: Focus sull'interesse calcolatorio

Mentre l'anno prossimo i locatari rientreranno tra i vincitori, i potenziali proprietari di case si trovano esposti a elevati ostacoli sul piano dei finanziamenti, difficilmente superabili, in particolare per le economie domestiche giovani. Il danno collaterale del raffreddamento forzato sul mercato della proprietà abitativa è sempre più evidente. Di conseguenza si è accesa una discussione sull'ammontare dell'interesse calcolatorio. Paradossalmente, proprio in questo momento, gli interessi sul lungo termine fanno registrare un balzo in alto consistente e inaspettato. Poiché un allentamento della sostenibilità calcolata, in base alle nostre osservazioni, andrebbe di pari passo con un nuovo incremento dei prezzi, si tratta in pratica di un compromesso tra stabilità dei mercati immobiliari e promozione della proprietà abitativa (pag. 7 e 8).

Flessione dei prezzi a seguito dell'approvazione dell'iniziativa sulle abitazioni secondarie

Inoltre abbiamo analizzato l'effetto dell'iniziativa sulle abitazioni secondarie in relazione alla crescita dei prezzi della proprietà abitativa. Grazie a metodi statistici particolari è stato possibile quantificare l'effetto causale dell'iniziativa sulle abitazioni secondarie sull'andamento dei prezzi. Fondamentalmente tale effetto negativo isolato dovrebbe essere temporaneo, dal momento che i principali driver (ampliamento dell'offerta, incertezza giuridica) dovrebbero indebolirsi col passare del tempo. Nella misura in cui altri driver non dovessero ripercuotersi negativamente nell'immediato, il momento sarebbe quindi propizio per l'acquisto di una casa di vacanza (pag. 10 e 11).

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