«Una generale scarsità di terreno edificabile non è da temere»

La nuova legge sulla pianificazione del territorio ostacola la ricerca di un terreno edificabile

La dispersione degli insediamenti in Svizzera va fermata. Nel 2014 è entrata in vigore una legge riveduta sulla pianificazione del territorio. I cantoni devono adottare misure adeguate per sfruttare meglio le zone edificabili esistenti. Le zone eccessivamente estese vanno ridimensionate o spostate laddove la domanda è sostenuta, con inevitabili conseguenze per chi desidera acquistare un terreno.

Per tenere in debita considerazione la nuova legge sulla pianificazione del territorio, i cantoni hanno dovuto adeguare i loro piani direttori entro il maggio di quest'anno, precisando che le loro zone edificabili pianificate possono coprire solo il fabbisogno dei prossimi 15 anni. Fino all'approvazione dei piani direttori cantonali non era consentito azzonare nuovo terreno edificabile. Salvo poche eccezioni, i piani direttori cantonali sono stati nel frattempo approvati dal Consiglio federale.

Fabian Waltert, esperto immobiliare di Credit Suisse, ha visionato i piani direttori cantonali. Sa quali priorità ripongono i cantoni nello sviluppo insediativo e quali ricadute potrebbero avere sulle zone edificabili.

Qual è la sua impressione: si riuscirà ad arrestare la dispersione degli insediamenti?

Fabian Waltert*: La legge sulla pianificazione del territorio è uno strumento efficace. E la moratoria sulle zone edificabili ha ridotto quantomeno temporaneamente il consumo di terreno edificabile. Ciò malgrado, l'utilizzo di superfici coltive rimane elevato, poiché nel lungo periodo la dispersione degli insediamenti sarà alimentata dalla crescita demografica, dal progressivo benessere e dalla crescente mobilità, per cui abbiamo la tendenza a separare ampiamente luogo di lavoro e luogo di domicilio, ciò che promuove l'espansione urbana incontrollata. Per arrestarla completamente si dovrebbe cominciare da questi fattori trainanti: parola chiave mobility pricing. Viceversa, non ritengo funzionali né efficaci forzature e coercizioni come un tetto dell'immigrazione o moratorie edilizie e sull'azzonamento generali.

Quali sono le ricadute della nuova legge sulla pianificazione del territorio sulla disponibilità di terreno edificabile in Svizzera?

I nuovi piani direttori puntano su uno sfruttamento parsimonioso del suolo. La priorità è data alle riserve di terreni edificabili presenti e alla densificazione edilizia, per cui sarà più difficile azzonare nuovo terreno edificabile. Tuttavia, qualora le riserve di terreni edificabili attuali si rivelassero insufficienti, in linea generale sarà possibile farlo. Una generale scarsità di terreno edificabile non è quindi da temere. Per converso sarà limitata l'edificazione nel verde in periferia.

Come cambierà il paesaggio nei prossimi 20 anni?

Una solida crescita dell'edilizia, soprattutto negli agglomerati, ci accompagnerà anche in futuro. Nel prossimo ventennio, le ultime aree industriali dismesse nei centri urbani e nei loro sobborghi saranno riqualificate e accoglieranno quartieri residenziali e a destinazione mista. Anche i grattacieli plasmeranno sempre più il paesaggio urbano. Nelle regioni rurali il cambiamento dell'assetto paesaggistico sarà meno evidente. Saranno edificati i lotti liberi e sopraelevate le ricostruzioni.

Quali cantoni non possono più azzonare terreni stando ai nuovi piani direttori?

Zone edificabili palesemente in eccesso sono presenti nei cantoni Giura e Vallese, per cui questi cantoni dovranno effettuare riconversioni. La situazione si ripropone in misura minore nei cantoni Uri, Sciaffusa, Grigioni, i due Appenzello e Neuchâtel. Nei prossimi anni in questi cantoni gli azzonamenti saranno possibili solo se un terreno equivalente viene riconvertito altrove nel cantone. Negli altri cantoni gli azzonamenti rimangono fondamentalmente possibili, fermo restando tuttavia che in determinati comuni i piani direttori cantonali prevedono comunque riconversioni.

Viceversa: in quali regioni e cantoni il terreno edificabile è scarso?

Vale la seguente regola generale: più un'area è vicina ai grandi centri urbani, più scarso è il terreno edificabile. Le riserve sono esigue in particolare nell'area metropolitana di Zurigo e nelle regioni limitrofe della Svizzera centrale e dell'Argovia. Parti della Svizzera occidentale, in particolare Vaud e Friburgo, evidenziano invece una robusta crescita demografica. In entrambe le regioni non c'è modo di evitare la densificazione.

Come potrebbe essere una tale densificazione?

La densificazione può crescere in altezza. Oggi assistiamo a una crescita esponenziale del numero di grattacieli. Ma da tempo ormai questi palazzi non sono l'unica ricetta. Una forma densificata di costruzione è rinvenibile ad esempio negli isolati con sei o sette piani in cui le abitazioni sono raggruppate in un anello chiuso attorno a un cortile comune. D'altro canto in alcune città, ad esempio a Basilea, esistono ancora alcune aree industriali dismesse che possono essere edificate. Spesso nelle aree rurali la densificazione risulta dallo sfruttamento dei lotti liberi o dalla sopraelevazione di edifici preesistenti. Questi ultimi possono rivelarsi interessanti anche per i proprietari di appartamenti. Considero la sopraelevazione uno strumento appropriato per assicurare il finanziamento in caso di fabbisogno di ristrutturazione.

Lei indica i grattacieli come possibilità di densificazione edilizia. Agli effetti pratici è un'opzione spesso osteggiata. Come può essere accresciuto il consenso verso questi progetti?

Quando un edificio più alto si accompagna alla qualità dell'insediamento, è molto più benaccetto. Per un quartiere sono ad esempio importanti una progettazione accurata degli spazi esterni e un buon mix di popolazione. Personalmente credo che il consenso aumenti anche quando gli abitanti del quartiere vengono informati già nelle fasi iniziali del progetto e coinvolti nel processo di pianificazione, per ipotesi a workshop pubblici. Alcune cooperative di edilizia abitativa, ma sempre più anche investitori privati e istituzionali, ne sono un buon esempio.  

I proprietari di abitazioni sono davvero disposti a vivere in un contesto ad alta densità abitativa anziché costruire una casa nel verde?

In proposito si può osservare il principio di St. Florian: mentre un'ampia maggioranza considera la dispersione degli insediamenti un problema, il singolo apprezza la generosa casa unifamiliare con vista sul prato verde. Un potente strumento guida sono i segnali di prezzo. Il terreno è raro e proporzionalmente costoso. Già oggi si progettano decisamente meno case unifamiliari e i proprietari di abitazioni puntano maggiormente sulla carta della proprietà per piani, che totalizza già due terzi circa dei nuovi beni immobiliari residenziali.

In generale: quanto costa attualmente il terreno edificabile in Svizzera?

Le differenze sono molto profonde, anche all'interno di uno stesso comune. Volani importanti sono la raggiungibilità dei centri e la posizione all'interno della località, ad esempio in ordine alla qualità della vista e all'inquinamento fonico. Una particella economicamente conveniente nel canton Giura, nell'Alto Vallese o nel Glarnerland viene senz'altro negoziata ancora a circa 100 franchi al metro quadro. Viceversa, nelle posizioni più prestigiose, ad esempio sul lago di Zurigo, il prezzo al metro quadro può arrivare e anche superare 3000 franchi.

In tema di densificazione dà il buon esempio o abita in una casa nel verde?

Abito con la famiglia in un appartamento in affitto in un grande complesso residenziale nell'agglomerato di Zurigo. Naturalmente la casa unifamiliare ha il suo fascino, ma io apprezzo e prediligo i vantaggi di un quartiere di case plurifamiliari: compagni di giochi e generose superfici comuni per i bambini, lo scambio comunicativo tra vicini e una posizione centrale con buoni collegamenti con i mezzi pubblici.