Immobilienmarkt Tessin. Sinkende Mietpreise im Südkanton.
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Überangebot macht dem Tessiner Wohnungsmarkt zu schaffen

Die Entwicklung des Immobilienmarkts im Tessin gibt Anlass zur Sorge. Die Leerstandsziffer hat 2019 einen neuen Höchstwert erreicht, die Mietpreise sinken und eine Trendwende ist nicht in Sicht. Beim Wohneigentum haben sich die Immobilienpreise auf dem Tessiner Wohnungsmarkt dagegen gefangen.

Auf dem Tessiner Immobilienmarkt boomt der Mietwohnungsbau

Der Tessiner Wohnungsmarkt steht vor grossen Herausforderungen. Einerseits schrumpft die Bevölkerung seit 2017, da es mehr Todesfälle als Geburten gibt und die Zahl der Menschen, die aus dem Ausland ins Tessin ziehen, regelrecht eingebrochen ist. Gleichzeitig leidet die Gesamtwirtschaft im Grenzkanton noch immer unter dem Frankenschock von 2015. Die starke Aufwertung gegenüber dem Euro erschwerte die Bedingungen vor allem für italienische Firmen, die in der Schweiz wirtschaften wollten. Das nahm dem Beschäftigungswachstum den Schwung.

Andererseits lösten grosse Bahnprojekte wie der Bau des Ceneri-Basistunnels, der Ende 2020 in Betrieb gehen soll, im gleichen Zeitraum grosse Hoffnungen aus, der Mietwohnungsmarkt könnte belebt werden. In der Folge stieg die Bautätigkeit in diesem Segment enorm an. Während zwischen 2002 und 2014 im Schnitt der Bau von lediglich rund 300 Mietwohnungen pro Jahr bewilligt wurde, wuchs die Zahl ab 2015 massiv und liegt aktuell bei über 1600 baubewilligten Mietwohnungen.

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Der Bau von Mietwohnungen boomt auf dem Tessiner Immobilienmarkt

Letzter Datenpunkt: Juli 2019

Quelle: Baublatt, Credit Suisse

Leerstandsziffer auf dem Immobilienmarkt im Tessin steigt an

Diese Kombination machte die Situation auf dem Tessiner Wohnungsmarkt in den letzten Jahren äusserst schwierig. Die Leerstände stiegen rasant an. So standen per 1. Juni 2019 im ganzen Kanton insgesamt 15 Prozent mehr Wohnungen leer als noch im Vorjahr.

Vor allem im Mietsegment ist die Situation mittlerweile besorgniserregend. Die Kurve für die Leerstandsziffer zeigt hier seit 2015 besonders steil nach oben, und die Leerstandsziffer steht mittlerweile bei 4,44 Prozent. Sie liegt damit deutlich über dem Schweizer Durchschnitt von derzeit 2,64 Prozent. Und noch ist diese Entwicklung nicht am Ende. Bis 2020 und 2021 kommen viele neue Mietwohnungen auf den Markt. Das wird die Leerstandsquote in den nächsten Jahren über die 5-Prozent-Marke ansteigen lassen.

leerstand mietwohnungen auf immobilienmarkt tessin geht durch die decke

Leerstand bei Mietwohnungen auf dem Tessiner Immobilienmarkt geht durch die Decke

Leerstehende Wohnungen in Prozent des jeweiligen Bestandes, per 1. Juni

Letzter Datenpunkt: 2019

Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse

Überangebot lässt die Mietpreise purzeln

Das drückt auf die Mietpreise. Die ausgeschriebenen Mieten im Tessin sinken gemäss Daten von Homegate seit dem dritten Quartal 2016 jedes Jahr um durchschnittlich 1,6 Prozent. Damit gaben die Mietpreise im Südkanton in dem Zeitraum auch deutlich stärker nach als in den übrigen Landesteilen. Gesamtschweizerisch wurden die Mietpreisrückgänge im Zuge des kräftigen Konjunkturaufschwungs mittlerweile gebremst. Im Tessin gibt es allerdings, unter anderem wegen der Diskrepanz zwischen der negativen Bevölkerungsentwicklung und der hohen Bautätigkeit, noch keine Anzeichen für eine solche Wende.

Immobilienpreise für Wohneigentum haben sich stabilisiert

Besser sieht es auf dem Tessiner Markt für Wohneigentum aus. Die Lage präsentiert sich in diesem Segment stabiler. Ausländer zählen im Tessin zwar mittlerweile häufiger zu den Verkäufern von Wohneigentum und auch Deutschschweizer Rentner wandern vermehrt aus dem Südkanton ab. Das hat die Leerstände auch beim Eigentum ansteigen lassen. Dank einer Drosselung der Bautätigkeit liegen sie mit rund 0,64 Prozent aber immer noch auf einem unproblematischen Niveau. Dadurch konnten sich die Preise für Wohneigentum im Tessin wieder stabilisieren, nachdem sie in den letzten Jahren zum Teil deutlich gesunken waren. Im zweiten Quartal 2019 stiegen die Preise gar erstmals wieder signifikant an. Das Wachstum bleibt aber weiterhin eher moderat und auch deutlich schwächer als im Schweizer Durchschnitt.

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