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Es wird weniger Wohneigentum gebaut

In den letzten Jahren kamen immer weniger Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser auf den Markt. Dieser Trend dürfte sich 2018 fortsetzen. In einzelnen Regionen wirkt sich das bereits auf die Leerstände aus – vor allem, da der Wunsch nach Wohneigentum wegen der noch immer sehr tiefen Hypothekenzinsen weiterhin stark vorhanden ist.

2018 wird erneut weniger Wohneigentum gebaut. In der Immobilienmarkt-Studie der Credit Suisse rechnen die Experten insgesamt noch mit einem Plus von 21’200 Wohneinheiten. Wie schon im Vorjahr dürfte das Segment der Eigentumswohnungen von diesem Rückgang am stärksten betroffen sein. Schätzungsweise 13’800 Eigentumswohnungen werden dieses Jahr fertiggestellt – ein Minus von 5,5 Prozent im Vergleich zu 2017. Gemessen am Bestand bleibt die Ausweitung mit 2 Prozent jedoch auf einem ansehnlichen Niveau.

Bei den Einfamilienhäusern wird nur ein Minus von 1,1 Prozent erwartet, womit noch rund 7400 Häuser (0,5 Prozent des Bestands) auf den Markt kommen sollten. Allerdings weitet sich das Wohneigentum – mit Ausnahme von Genf und Nyon – nicht in den Zentren oder hochpreisigen Gegenden aus, sondern in Regionen mit grösserer Distanz zu den Ballungszentren.

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Reinzugang und Ausweitung Wohneigentum

Reinzugang in Wohneinheiten; rechte Skala: Ausweitung in % des Bestands

Quelle: Credit Suisse, Baublatt, Bundesamt für Statistik

Talsohle beim Wohneigentum erreicht

Dass weniger Eigentumswohnungen gebaut werden, ist auch auf eine vorsichtigere Projektentwicklung zurückzuführen. Dies widerspiegelt sich zudem in geringeren Projektgrössen. 2011 entfielen rund 25 Prozent aller neu bewilligten Eigentumswohnungen auf Projekte mit mehr als 50 Wohnungen, Ende 2017 lag dieser Anteil noch bei 14 Prozent. Derzeit häufen sich die Anzeichen, dass Projektentwickler ihre Zurückhaltung langsam wieder ablegen. Dies dürfte sich in den kommenden ein bis zwei Jahren in steigenden Baubewilligungen von Wohneigentum niederschlagen.

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Baubewilligungen Eigentumswohnungen nach Projektgrösse

Projektgrösse in Anzahl Wohnungen, Anteil in %

Quelle: Credit Suisse, Baublatt

Angebot und Nachfrage liegen bei Wohneigentum nahe beieinander

Auf dem Markt für selbstgenutztes Wohneigentum liegen Angebot und Nachfrage nahe beieinander. Es wurde nicht nur weniger gebaut, auch die Nachfrage wurde durch die stark gestiegenen Finanzierungsanforderungen gedrosselt. Insbesondere für Schwellenhaushalte im urbanen Raum ist Wohneigentum nicht mehr erschwinglich. Daher haben sich mengenmässig keine merklichen Ungleichgewichte gebildet.

Entsprechend sind auch die Leerstände im vergangenen Jahr nur leicht gestiegen. Die Leerwohnungsziffer von Eigentumswohnungen erhöhte sich von 0,84 Prozent auf 0,87 Prozent. Dies entspricht 332 zusätzlich leer stehenden Eigentumswohnungen. Bei den Einfamilienhäusern fiel das Plus mit 220 Häusern sogar noch geringer aus. Die Leerwohnungsziffer von Einfamilienhäusern erhöhte sich von 0,40 Prozent auf 0,41 Prozent. In beiden Segmenten bleiben die Leerstände damit auf einem tiefen, unproblematischen Niveau. Da die Nachfrage dank dem konjunkturellen Aufschwung zusätzliche positive Impulse erhält, steigen auch die Preise von Wohneigentum wieder.

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Leerstand von Wohneigentum

Linke Skala: in % des jeweiligen Bestands; rechte Skala: absolute Veränderung

Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse

Leerstände nur im Alpenraum auf erhöhtem Niveau

In nicht wenigen Regionen gingen die Leerstände sogar zurück. Dies insbesondere rund um die grossen Bevölkerungsmagnete der Schweiz im Raum Genfersee und Zürich. Die höchsten Leerstände bei Wohneigentum sind nach wie vor in den Bergregionen zu verzeichnen. Das dort durch die Zweitwohnungsinitiative ausgelöste Überangebot hat sich erst teilweise reduziert.

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Regionaler Leerstand Wohneigentum

In % des Bestands an Wohneigentum

Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse, Geostat

Leerstände dürften tief bleiben

Wegen einer Wirtschaftsentwicklung, welche die Nachfrage stützt, und der weiter sinkenden Bautätigkeit rechnen die Ökonomen der Credit Suisse in ihrer aktuellen Immobilienstudie mit einer relativen Verknappung von Wohneigentum. Dies dürfte sich 2018 in anhaltend tiefen Leerständen niederschlagen. Sogar ein leichtes Sinken der Leerstände liegt im Bereich des Möglichen. Vor diesem Hintergrund kann für 2018 eine deutlich positive Preisentwicklung erwartet werden.

Unsicherheiten bestehen insbesondere aufgrund der anhaltenden Überproduktion an Mietwohnungen. Deshalb planen Investoren zunehmend und gerade bei grossen Projekten sowohl Eigentums- als auch Mietwohnungen. Damit halten sie sich die Option offen, vom einen Segment ins andere zu wechseln. Hinzu kommen die vielen «Buy-to-let»-Investitionen. Dies sind Eigentumswohnungen, die zu Anlagezwecken erworben und vermietet werden. Schätzungsweise ein knappes Fünftel aller neu erstellten Eigentumswohnungen entfällt auf diese Kategorie. Deren Eigentümer tragen ein hohes Klumpenrisiko und könnten diese Wohnungen im Falle von weiter steigenden Leerständen wieder abstossen.

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Wohneigentum: Entwicklung von Angebot und Nachfrage


Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik, Baublatt