Das Haus verkaufen. Vom Verkaufsprozess bis zur Übergabe.
Das Haus, die Immobilie oder Eigentumswohnung erfolgreich verkaufen? Ein grosses Unterfangen: Der Verkauf des Hauses oder der Eigentumswohnung ist nicht nur persönlich, sondern auch planungstechnisch eine Herausforderung und will gut vorbereitet sein. Auf welche Weise sich die Immobilie am besten vermarkten lässt, wie der Hausverkauf abläuft und was alles zu einer gelungenen Hausbesichtigung gehört – all das im Artikel.
Die wichtigsten Punkte
- Den richtigen Zeitpunkt für den Hausverkauf finden
- Verkaufsdokumente für den Immobilienverkauf vorbereiten
- Die wichtigsten Dokumente bei einem Stockwerkeigentum
- Hausverkauf erfolgreich vermarkten
- Selbst verkaufen oder Immobilienmakler beiziehen?
- Immobilienbewertung berücksichtigen
- Der Ablauf des Verkaufsprozesses
- Liegenschaft per Bieterverfahren verkaufen
- Eine Lösung für eine bestehende Hypothek finden
- Steuern und Gebühren einkalkulieren
- Finanzielle Beratung in Anspruch nehmen
- Alle Artikel zum Verkaufsprozess auf einen Blick
Den richtigen Zeitpunkt für den Hausverkauf finden
Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen? Eine wichtige Frage, welche sich Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer zu Recht stellen. Dabei gibt es diverse Gründe für den Verkauf: Einer davon ist das Älterwerden. Denn im Alter können sich die Anforderungen an das Eigenheim ändern. Das Haus oder die Wohnung entspricht dann etwa nicht mehr den körperlichen Bedürfnissen. Für viele Menschen stellt das Wohneigentum zudem eine finanzielle Absicherung dar – der Verkauf oder das Vermieten als Alternative soll einst den Ruhestand finanzieren. Erfahren Sie hier alles rund um das Thema Wohnen im Alter.
Ein Grund für den Verkauf kann auch früher im Leben eintreten. Beispielsweise dann, wenn Familienzuwachs geplant ist und man aus Platzgründen nach einer neuen Immobilie Ausschau hält. Worauf Sie dabei achten sollten, erfahren Sie in diesem Artikel rund um das Thema Immobilie kaufen. Ein Tipp sei hier aber schon gegeben: Im Vorteil ist, wer den Immobilienmarkt kennt. Dank der Marktkenntnis kann man einschätzen, wann der Kauf – und der Verkauf– einer Immobilie sich besonders lohnt und wann sich Geduld auszahlt. Hier finden Sie eine Übersicht und aktuelle Fakten rund um den Immobilienmarkt.
Für einen reibungslosen Ablauf des Verkaufsprozesses sollte ein vollständiges Verkaufsdossier für Interessierte vorhanden sein. Das wirkt professionell und erleichtert Verhandlungen. Folgende Dokumente sollte das Dossier nebst Beschrieb des Objektes inklusive Preis und Fotos enthalten:
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Grundbuchauszug:
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Der Grundbuchauszug liefert wichtige Informationen über die rechtlichen Aspekte der Immobilie, wie beispielsweise Eigentümerdetails und Dienstbarkeiten.
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Katasterplan:
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Katasterpläne stellen eine wichtige Information für Privatpersonen und Behörden dar. Sie enthalten genaue Informationen über die Lage, Form und Grösse der einzelnen Parzellen, einschliesslich der darauf befindlichen Gebäude und Infrastrukturen. Besonders wichtig sind sie für Hypotheken und Baugesuche.
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Grundrissplan:
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Ein Grundrissplan informiert über die Nutzungsmöglichkeiten eines Gebäudes. Ein wichtiges Merkmal ist dabei die Konnektivität: Sie zeigt auf, wie Zimmer miteinander verbunden sind, und ist z. B. besonders wichtig für ältere Menschen, die keine langen Wege innerhalb des Gebäudes laufen möchten. Mehr zum Grundriss erfahren sie hier.
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Nachweis Gebäudeversicherung
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Beim Kauf der Liegenschaft übernehmen die neuen Besitzerinnen und Besitzer automatisch die Gebäudeversicherung. Die Gebäudeversicherung deckt Schäden wie etwa durch Feuer oder Hochwasser ab. Gut zu wissen: In der Schweiz müssen Gebäude in knapp 20 Kantonen durch die entsprechende kantonale Gebäudeversicherung versichert werden.
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Weitere Dokumente
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Je nach Anforderungen und örtlichen Vorschriften können zusätzliche Unterlagen erforderlich sein. So ist in der Schweiz ein Energieausweis für den Verkauf von Wohnimmobilien gesetzlich vorgeschrieben. Der Energieausweis bewertet die Energieeffizienz der Immobilie und gibt potenziellen Käuferinnen und Käufern Informationen über die zu erwartenden Energiekosten.
Hausverkauf erfolgreich vermarkten
Eine erfolgreiche Vermarktung ist entscheidend, um potenzielle Käuferinnen und Käufer anzusprechen und den Verkaufsprozess zu beschleunigen. Möchte man das Haus selbst vermarkten, dann empfiehlt sich in der Regel ein gutes Inserat auf einer Immobilienplattform. So sollte dieses vor allem informativ sein – und authentisch. Allzu viele Beschönigungen schaden mehr als sie helfen. Wichtig ist es ausserdem, gute Bilder der Immobilie zur Verfügung zu stellen: Eine professionelle Fotografin oder ein professioneller Fotograf rückt das Eigenheim ins beste Licht.
Das Wohnobjekt muss aber nicht nur auf Papier oder online, sondern auch vor Ort überzeugen – und zwar bei der Besichtigung. Dazu sollte auf Ordnung und Sauberkeit im sowie um das Objekt geachtet und die wichtigsten Geräte und Installationen auf ihre Funktionalität hin geprüft werden. Eine professionelle Führung hinterlässt zudem einen guten Eindruck. Daher sollten wichtige Dokumente für das Verkaufsdossier bereitliegen und der Auftritt der Verkäuferin bzw. des Verkäufers kompetent wirken. In diesem Artikel erfahren Sie weitere Tipps rund um das Inserat und die Besichtigung.
Wer sich mit dem privaten Verkauf des Eigenheims unsicher fühlt, kann sich auch an eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler wenden. Doch wann soll man das Haus oder die Wohnung privat verkaufen und wann eine Fachperson hinzuziehen? Es lohnt sich, die Vor- und Nachteile gegeneinander abzuwägen:
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Vorteile
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- Sie können bei den nötigen Sanierungsarbeiten beratend zur Seite stehen und auch sagen, ob eine Investition wirklich den erhofften Mehrwert für den Verkauf erbringt.
- Sie haben im besten Fall ein breites Netzwerk an Kundinnen und Kunden, wissen aber auch, welche anderen Fachpersonen zurate gezogen werden können.
- Organisieren von Besichtigungen und Handhabung des Verkaufsdossiers
- Geschickte Verhandlungen beim Verkauf einer Immobilie
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Nachteile
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- Beauftragen Sie eine Maklerin bzw. einen Makler, müssen Sie mit einer unter Umständen hohen Provision rechnen
- Das Angebot entspricht möglicherweise nicht den versprochenen Leistungen oder es kommen unerwartete Kosten hinzu
Eine gute Maklerin oder ein guter Makler sollte ein grosses Kundennetzwerk und Routine im Verhandeln mitbringen und über rechtliches Wissen verfügen. Bevor man sich entscheidet, lohnt sich das Einholen von mehreren Offerten und ein Blick auf eine transparente Kostenaufstellung. Zudem sind Referenzen und für beide Parteien passende Vertragskonditionen wichtig.
Immobilienbewertung berücksichtigen
Der Verkaufspreis resultiert stets aus Angebot und Nachfrage. Als Basis für Verkaufsverhandlungen muss die Verkäuferin bzw. der Verkäufer wissen, wie hoch der Wert der Liegenschaft ist. Hier kann die Immobilienbewertung helfen, einen realistischen Angebotspreis zu bestimmen. Der Verkehrswert kann durch eine Bewertungsexpertin bzw. einem Bewertungsexperten oder durch eine hedonische Vorgehensweise durch Hinzuziehen vergleichbarer Objekte ermittelt werden. Somit lässt sich abschätzen, zu welchem Preis die Immobilie innerhalb eines Jahres am Markt verkauft werden kann. Erfahren Sie hier mehr darüber, wie eine Immobilienbewertung funktioniert.
Unter Umständen rentiert sich die Erhöhung des Werts der Immobilie vor dem Verkauf. Das kann beispielsweise mit einer nachhaltigen Sanierung gelingen, indem man eine Solaranlage auf das Dach aufbringt oder die Wärmedämmung des Hauses verbessert. Doch Achtung: Nicht in jedem Fall erbringt eine Investition den nötigen Mehrwert und bedingt sogar eine längere Wartezeit. Eine Bank, aber auch eine professionelle Immobilienbewertung, bietet hierbei wertvolle Unterstützung. Lesen Sie in diesem Artikel mehr über das Umbauen und Sanieren.
Der Ablauf des Verkaufsprozesses
Der Verkauf einer Immobilie kann je nach individuellen Umständen und Vereinbarungen variieren. Doch in der Regel zählen folgende Zwischenschritte zum eigentlichen Verkaufsprozess:
1. Verhandlung
Bei der Verhandlung des Verkaufspreises braucht es viel Verhandlungsgeschick. Insbesondere, weil eine Immobilienkäuferin bzw. ein Immobilienkäufer bereits konkrete Vorstellungen davon hat, wie sie oder er den Preis verhandeln will. Es kann sogar gut passieren, dass eine interessierte Person anfänglich ein hohes Angebot unterbreitet, dieses aber kurz vor der Beurkundung zurückzieht, um ein niedrigeres Angebot zu machen. Daher sollte man als Verkäuferin bzw. als Verkäufer Top-Angebote kritisch begutachten und nach den Gründen für das Interesse fragen. Eine Immobilienmaklerin bzw. ein Immobilienmakler kann hier wertvolle Dienste bei der Beratung bieten.
Natürlich muss man sich bei den Verhandlungen auch sicher sein können, dass die Käuferin bzw. der Käufer auch zahlungsfähig ist. Zum Beweis kann eine Finanzierungsbestätigung ihrer oder seiner Bank verlangt werden. Eine solche Bestätigung zwingt sie bzw. ihn allerdings nicht zum Kauf.
Tipp: Mängel am Haus oder an der Wohnung müssen offen kommuniziert werden. Sonst kann die kaufende Person eine Reduktion des Preises verlangen. Dies mit der Begründung, sie oder er habe die Mängel nicht gekannt. Daher ist es ratsam, Mängel aufzulisten und später dem Kaufvertrag anzuhängen.
2. Der Verkaufsvertrag
Der Verkaufsvertrag ist das Herzstück des Immobilienverkaufs. Dieses wird als Entwurf von einer Notarin bzw. einem Notar aufgesetzt. Diesen prüfen die Verkäuferin und der Käufer gemeinsam und ergänzen den Text, bis beide Parteien einverstanden sind. Der Vertrag wird dann notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen.
Da der Entwurf eines solchen Vertrags längere Zeit dauern kann, ist eine Reservationsvereinbarung zu empfehlen. Dabei unterschreibt die Käuferin bzw. der Käufer diese und tätigt eine Anzahlung von üblicherweise drei bis fünf Prozent des Verkaufspreises der Immobilie. Verbindlich ist diese Vereinbarung nicht, bietet allerdings etwas Gewissheit für die Verkäuferin bzw. den Verkäufer.
3. Nach dem Verkauf: Offizielle Übergabe
Durch den notariell beglaubigten Kaufvertrag ist der Verkaufsprozess beinahe abgeschlossen. Denn die eigentliche Übertragung des Eigentums erfolgt erst durch den Eintrag ins Grundbuch. Für die Schlüsselabgabe der verkauften Liegenschaft wird schliesslich ein Hausübergabeprotokoll erstellt – und zwar vor Ort. Darin werden beispielsweise von der Käuferin bzw. dem Käufer zu übernehmende Möbel aufgeschrieben und eventuell vorhandene Mängel, welche die Verkäuferin bzw. der Verkäufer noch nicht beseitigt hat.
Liegenschaft per Bieterverfahren verkaufen
Nebst dem klassischen Hausverkauf gibt es noch den Hausverkauf per Bieterverfahren. Dabei wird das Wohneigentum nicht zu einem festen Verkaufspreis verkauft. Interessentinnen und Interessenten haben hingegen die Möglichkeit, für das Haus zu bieten. Der Vorteil dieser Methode ist die Chance auf einen niedrigen Verkaufspreis. Erfahren Sie hier mehr zum Bieterverfahren.
Beim Immobilienverkauf eine Lösung für eine bestehende Hypothek finden
Selten fällt der Verkaufszeitpunkt mit dem Ablauf einer Hypothek zusammen. Die Auflösung einer bestehenden Hypothek kann somit Auflösungskosten verursachen. Diese berechnen sich aus dem Unterschied des Zinsniveaus bei Abschluss und dem aktuellen Zinsniveau, der Restlaufzeit sowie der Höhe der Hypothek. Je länger die Hypothek also noch läuft, desto höher sind die anfallenden Kosten. Diese Gebühren sollten in den Verkaufspreis einkalkuliert werden. Unter Umständen kann man sich mit der Käuferin bzw. dem Käufer und der Bank auch auf eine Übernahme der Hypothekenkonditionen einigen.
Erwirbt man wieder ein neues Objekt, besteht die Möglichkeit, die Hypothek auf die neue Liegenschaft zu übertragen. Dies kann ein strategischer Teil einer Übergangsfinanzierung zwischen zwei Eigenheimen sein. Wie Sie dabei die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung abwenden, lesen Sie hier.
Steuern und Gebühren beim Verkauf des Hauses einkalkulieren
Beim Verkauf einer Liegenschaft fallen in allen Kantonen Grundstückgewinnsteuern an, die sich nach Besitzdauer und Anlagekosten richten. Diese sind kantonal unterschiedlich. Je nach Kanton fällt zudem eine Handänderungssteuer an. Unter Umständen kann bei einer Ersatzbeschaffung ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer beantragt werden. Falls sich eine Immobilie im Geschäftsvermögen befindet, sind zusätzliche Steuerfolgen und Sozialabgaben zu berücksichtigen. Eine Rücklage für Handänderungskosten und Steuern ist ratsam.
Lesen Sie hier mehr darüber, wie Sie die Immobilie richtig versteuern.
Beim Immobilienverkauf finanzielle Beratung in Anspruch nehmen
Der Verkauf eines Hauses nimmt viel Zeit in Anspruch und erfordert eine gute Vorbereitung aller beteiligten Personen, der Finanzen und nicht zuletzt des Hauses bzw. der Eigentumswohnung. Eine auf die eigenen Bedürfnisse abgestimmte und nachhaltige Lösung braucht darum eine optimale Beratung.
Im finanziellen Bereich bieten Hypotheken-Expertinnen und Hypotheken-Experten hierbei besonders wertvolle Dienste. Sie bieten fundierte Kenntnisse, modernste Beratungsinstrumente und Berechnungstools wie auch eine enge Begleitung durch den Verkaufsprozess an. Kurz gesagt: Lassen Sie sich unterstützen. Kontaktieren Sie Ihre Beraterin oder Ihren Berater frühzeitig.
