Steuern Immobilien: Wie Sie Ihre Immobilie korrekt versteuern
Artikel

Immobilie richtig versteuern: So können Sie Steuern sparen

Wer eine Immobilie besitzt, muss diese versteuern. Vorausschauend geplant, ergeben sich verschiedene Steuerabzüge für das Eigenheim. Erfahren Sie, welche Steuern es auf Immobilien gibt und wie Sie als Eigentümerin oder Eigentümer Steuern sparen können.

Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer müssen Steuern zahlen. So der Grundsatz. Im Vergleich mit dem Ausland sind die Steuern hierzulande aber geringer– doch nicht weniger komplex. Der folgende Artikel bietet einen Überblick über die verschiedenen Steuern für Immobilien in der Schweiz.

Die Handänderungssteuer

Wenn das Eigentumsrecht an einem Grundstück von einer Person auf die andere übertragen wird, dann fällt eine Steuer an: die Handänderungssteuer. Es handelt sich also um eine Gebühr, die auf dem Grundstücksgeschäft basiert. In der Schweiz wird sie mehrheitlich von den Kantonen und manchmal von den Gemeinden, aber nicht vom Bund selbst erhoben.

In einigen Kantonen wie Zürich, Glarus, Zug und Schaffhausen weist die Handänderungssteuer tatsächlich den Charakter einer Gebühr auf, die mit den Gebühren für Grundbucheinträge zusammenhängt. Doch in den meisten anderen Kantonen wird sie entweder als richtige Steuer oder als eine Mischung aus Steuer und Gebühr behandelt.

Die Vermögenssteuer

Immobilien zählen zum steuerbaren Vermögen und müssen als solches versteuert werden. Massgebend ist der Steuerwert, der je nach Kanton unterschiedlich berechnet wird. Grundlage ist meist der Verkehrswert. Hypothekenschulden reduzieren das steuerbare Vermögen und können so zu einer tieferen Steuerbelastung führen.

Die Liegenschaftssteuer

Einige Kantone und Gemeinden erheben zusätzlich eine Liegenschaftssteuer, die auch Grund- oder Grundstücksteuer genannt wird. Bei dieser muss in der Regel der volle Steuerwert der Liegenschaft angegeben werden. Dabei gibt es keine Abzugsmöglichkeiten für Hypothekenschulden.

Wie wird der Steuerwert einer Immobilie berechnet?

Um die Liegenschafts- und die Vermögenssteuer festlegen zu können, muss zuerst der Steuerwert berechnet werden. Das erfolgt direkt durch die Behörden. Je nach Kanton erfolgt die Berechnung sehr unterschiedlich – und wird in der jeweiligen kantonalen Wegleitung zur Steuererklärung genauer erörtert. In der Regel ist der Steuerwert mit 20 bis 40 Prozent deutlich tiefer als der effektive Verkehrswert der Immobilie.

Der Eigenmietwert

In der Schweiz wird eine Immobilie nicht nur als Vermögen versteuert. Mit dem Eigenmietwert gibt es eine Einkommensbesteuerung auf Immobilien. Der Eigenmietwert ist ein fiktives steuerbares Einkommen und soll einen Ausgleich zwischen Mietern und Eigenheimbesitzern schaffen. Es gibt aber Abzüge, die geltend gemacht werden können und somit die Steuerlast senken.

Steuern für Immobilien: Pflichten und Abzüge

Steuern für Immobilien: Steuerpflichten und Steuerabzüge im Vergleich

Als Immobilienbesitzerin oder Immobilienbesitzer bieten sich diverse Möglichkeiten an, Steuerabzüge gelten zu machen.

Steuern sparen bei Immobilien

Folgende Möglichkeiten gibt es, Steuerabzüge bei Immobilien zu erhalten:

Steuern sparen beim Eigenmietwert

Beim Eigenmietwert können Eigentümerinnen und Eigentümer Hypothekenzinsen, Unterhaltskosten und Versicherungsprämien der Immobilie vom steuerbaren Einkommen abziehen. Wer eine Eigentumswohnung besitzt, kann zusätzlich die Verwaltungskosten und Zahlungen in den Erneuerungsfonds angeben. Zu beachten ist, dass die Steuerabzüge für das Eigenheim vollständig belegt werden müssen. Alternativ zu den effektiven Unterhaltskosten kann ein pauschaler Abzug geltend gemacht werden.

Steuerabzüge für Investitionen in energetische Baumassnahmen

Auch wertvermehrende Energiesparmassnahmen können von den Steuern abgezogen werden. Dazu zählen unter anderem die Installation einer Solaranlage oder einer Wärmepumpe sowie eine Renovation der Fassadendämmung. Ebenfalls Anspruch auf einen Steuerabzug haben in vielen Kantonen die Rückbaukosten, also die Aufwendungen für den Abbruch, den Abtransport und die Demontage von alten Installationen im Rahmen einer energetischen Sanierung.

Steuerabzug bei der Renovation des Eigenheims

Aus steuerlicher Sicht sind insbesondere Renovationen interessant. Dafür lohnt es sich, die Ausgaben geschickt zu planen. Denn ein Steuerabzug kann jeweils nur in jenem Kalenderjahr geltend gemacht werden, in dem die Kosten anfallen. Wer die Arbeiten am Eigenheim staffelt und auf mehrere Jahre verteilet, profitiert über längere Zeit von einem Steuerabzug. Interessant ist eine solche Staffelung vor allem, wenn man damit die Steuerprogression bricht. Diese sorgt dafür, dass der Steuersatz überproportional höher liegt, je mehr man verdient. Unter dem Strich ist der ersparte Betrag deshalb grösser, wenn man die Investition in Etappen statt auf einmal vornimmt.

Allerdings sind nur werterhaltende Aufwendungen abzugsfähig. Der Einbau eines neuen Whirlpools zum Beispiel nicht. Dieser führt zu einer Wertsteigerung. Die Ausnahme sind Investitionen zur Steigerung der Energieeffizienz. Eine Solaranlage kann auch dann als Steuerabzug geltend gemacht werden, wenn sie zur Wertsteigerung des Eigenheims führt. Wertsteigernde Ausgaben sind aus steuerlicher Sicht dann relevant, wenn eine Immobilie verkauft wird: Sie reduzieren die Grundstückgewinnsteuer.

Indirekte Amortisation für höheren Steuerabzug aufs Eigenheim

Eine Möglichkeit, um Steuern zu sparen, ist ausserdem die indirekte Amortisation bei einer selbst genutzten Immobilie. Statt die Hypothek direkt zu tilgen, wird der fällige Amortisationsbetrag in die Säule 3a eingezahlt. Erst nach Ende einer vereinbarten Laufzeit oder spätestens mit Erreichen des Pensionsalters wird damit die Hypothek amortisiert.

Steuerlich ist das attraktiv. Denn während der indirekten Amortisation können weiterhin die gesamten Hypothekenschulden vom steuerbaren Vermögen abgezogen werden. Zusätzlich reduziert der in die Säule 3a eingezahlte Betrag das steuerbare Einkommen. Steuern werden dafür erst bei Bezug, sprich bei der Tilgung der Hypothek, fällig. Dieser Betrag wird dann aber getrennt vom übrigen Einkommen und zu einem reduzierten Satz besteuert.

Haben Sie Fragen zur Versteuerung Ihrer Immobilie?

Termin vereinbaren This link target opens in a new window
Wir helfen Ihnen gerne weiter. Rufen Sie uns unter der Telefonnummer 0844 100 111 an.