Immobilienbewertung – wie der Verkehrswert berechnet wird
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Wie die Bewertung einer Immobilie funktioniert

Spätestens beim Kauf oder Verkauf wird die Auseinandersetzung mit dem Immobilienwert unumgänglich. Dabei können viele Fragen aufkommen, zum Beispiel: Was ist der Verkehrswert? Lesen Sie hier, wie Wohneigentum bewertet wird und wann es Sinn macht, die eigene Immobilie neu bewerten zu lassen.

Nicht die Immobilie allein bestimmt deren Wert

Eine Immobilienbewertung dient dazu, den Wert einer Liegenschaft zu ermitteln. Dieser ist insbesondere beim Kauf oder Verkauf der Immobilie von Bedeutung. Resultat der Bewertung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung in der Schweiz ist der Verkehrswert der Liegenschaft. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der innerhalb eines Jahres unter marktüblichen Bedingungen voraussichtlich erzielt werden kann.

Grundsätzlich setzt sich der Immobilienwert aus zwei wesentlichen Komponenten zusammen: dem Landwert und dem Wert des Gebäudes. Der Anteil dieser Faktoren am Gesamtwert einer Immobilie kann je nach Region stark variieren. In den Ballungsgebieten, wo die Nachfrage nach Wohneigentum durch die Nähe zu grossen Städten wie Zürich oder Basel konstant hoch ist, macht der Bodenwert einen grossen Teil des Immobilienwerts aus. In eher dünn besiedelten, ländlichen Gebieten wiegt das Haus oder die Wohnung selbst im Vergleich dazu schwerer. Trotzdem gilt der Bodenpreis als Haupttreiber der Preisentwicklung. Und dieser wird neben der Nähe zu den Städten von einem zweiten Faktor beeinflusst: Je tiefer die Steuern, desto höher der Preis des Grundstücks und somit der Liegenschaft.

Die Immobilienbewertung mithilfe der hedonischen Methode

Der Verkehrswert einer Immobilie kann nach verschiedenen Methoden berechnet werden, die sich teilweise stark unterscheiden. Eigentümer können ihre Liegenschaft beispielsweise mit zahlreichen Onlinetools selbst bewerten, Experten aus diversen Institutionen hinzuziehen oder einen Gutachter konsultieren. Die Credit Suisse verwendet für die Bewertung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung die hedonische Methode. Dies ist eine computergestützte Vergleichswertmethode, die auf einem statistischen Verfahren beruht.

Bei der hedonischen Methode werden die Kaufpreise möglichst vergleichbarer Objekte anhand ihrer Eigenschaften betrachtet. Ausschlaggebend dabei sind Parameter wie Lage, Steuerfuss, Fläche des Grundstücks, Alter, Gebäudezustand und weitere Qualitätsmerkmale des Objekts. Um den Verkehrswert der Liegenschaft zu berechnen, werten die Experten die Parameter je nach deren Gewichtung mithilfe des Bewertungsprogramms aus.

Tipps für die Immobilienbewertung

Aufgepasst bei Onlinetools

Mit Onlinetools kann die Immobilie mit wenigen Klicks kostenlos bewertet werden. Notwendig dafür sind Angaben wie Adresse, Wohnfläche, Baujahr und Zustand der Immobilie. Solche Bewertungstools geben zwar eine erste Einschätzung zum Wert der Immobilie. Diese entspricht meist aber nicht dem tatsächlichen Marktwert des Objekts. Zudem ist oft unklar, welche Methode zur Anwendung kommt.

Einen Experten hinzuziehen

Eigentümer können Wohneigentum sowie dessen Zustand und amtlichen Wert meist nicht objektiv einschätzen. Der Eigentümer taxiert den Marktwert des Objekts oft zu hoch. Experten der Bank oder ein professioneller Gutachter können den richtigen Wert der Immobilie ermitteln. Gestützt auf ihr umfangreiches Fachwissen und ihre Erfahrung, können sie auf individuelle Besonderheiten eingehen, wie zum Beispiel antike Bauelemente oder eine ungewöhnliche Lage. Die Immobilienbewertung durch einen zertifizier­ten Gutachter kann um die 1’000 Franken kosten.

Zweitmeinung einholen

Zweifeln Sie an der Erstbewertung der Immobilie, holen Sie besser eine Zweitmeinung ein. Immobilienbewertungen können sich je nach Verfahren stark unterscheiden. Am besten ist es, sich abzusichern. Dann kommt es beim Kauf oder Verkauf des Objekts nicht zu unliebsamen Überraschungen.

Verkehrswert ist nicht gleich Kaufpreis

Der Verkehrswert ist Grundlage für die langfristige Finanzierung einer Liegenschaft. Er ist deshalb auch ausschlaggebend bei der Aufnahme einer Hypothek. Unterscheidet sich der definierte Verkehrswert vom verlangten Kaufpreis, kommt für die Berechnung der Hypothek das Niederstwertprinzip zum Tragen. Dieses besagt, dass immer der tiefere der beiden Werte gilt, falls sich Kaufpreis und Verkehrswert unterscheiden. Liegt also der Verkehrswert unter dem Kaufpreis, ist die maximale Hypothek tiefer. In der Folge muss mehr Eigenkapital eingebracht werden. Dieses erhöht sich um die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis.

Ein Beispiel:

Der Verkehrswert des Einfamilienhauses wurde auf CHF 850’000 geschätzt, allerdings beträgt der Kaufpreis CHF 1’000’000. Aufgrund des Niederstwertprinzips bilden die CHF 850’000 die Basis für die Berechnung der Hypothek. Die Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis von CHF 150’000 muss vollständig mit eigenen Mitteln finanziert werden. Daher erhöhen sich die benötigten Eigenmittel von CHF 170’000 auf CHF 320’000.

Kaufpreis 1’000’000
Verkehrswert 850’000
Hypothek (max. 80%) 680’000
Eigenmittel 170’000
Differenz Kaufpreis/Verkehrswert 150’000
Total Eigenmittel 320’000

Alle Angaben in Schweizer Franken.

Wann es sinnvoll ist, die Immobilie neu zu bewerten

Der Verkehrswert einer Liegenschaft verändert sich im Laufe der Zeit. Grundsätzlich nimmt der Wert des Gebäudes graduell ab. Um den Immobilienwert langfristig zu erhalten, müssen häufig Renovationen vorgenommen werden. Hingegen steigt der Immobilienwert, wenn der Preis des Baulands zunimmt oder wenn das Gebäude an Mehrwert gewinnt. So kann der Anbau eines Wintergartens oder der Bau eines Pools den Wert erhöhen. Eine Wertsteigerung erfolgt auch dann, wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt, etwa in Ballungszentren wie Zürich oder Genf.

Gerade wenn man schon relativ lange am selben Ort lebt, führt die Bank die Immobilie wahrscheinlich zum ursprünglichen Kaufwert in den Büchern. Auf eben diesem basieren die Berechnungen für Amortisation, Zins und maximale Belehnung. Ist der Verkehrswert gestiegen, erhält der Eigentümer durch eine Neubewertung mehr Spielraum, um nötige Investitionen über eine Erhöhung der Hypothek zu finanzieren. Zudem kann auch bei einem Erbfall oder einer Scheidung der Verkehrswert einer Liegenschaft ausschlaggebend sein. Es lohnt sich deshalb, die Immobilie im Laufe der Zeit neu zu bewerten.

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