Immobilienbewertung – wie der Verkehrswert berechnet wird
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Wie die Bewertung einer Immobilie funktioniert

Spätestens beim Kauf oder Verkauf wird die Auseinandersetzung mit dem Immobilienwert unumgänglich. Dabei können viele Fragen aufkommen, zum Beispiel: Was ist der Verkehrswert? Lesen Sie hier, wie Wohneigentum bewertet wird und wann es Sinn macht, die eigene Immobilie neu bewerten zu lassen.

Nicht die Immobilie allein bestimmt deren Wert

Eine Immobilienbewertung dient dazu, den Wert einer Liegenschaft zu ermitteln. Dieser ist insbesondere beim Kauf oder Verkauf der Immobilie von Bedeutung. Resultat der Bewertung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung in der Schweiz ist der Verkehrswert der Liegenschaft. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der innerhalb eines Jahres unter marktüblichen Bedingungen voraussichtlich erzielt werden kann.

Der Anteil der einzelnen Faktoren am Gesamtwert einer Immobilie kann je nach Region stark variieren. In den Ballungsgebieten, wo die Nachfrage nach Wohneigentum durch die Nähe zu grossen Städten wie Zürich oder Basel konstant hoch ist, macht der Bodenwert einen grossen Teil des Immobilienwerts aus. In eher dünn besiedelten, ländlichen Gebieten wiegt das Haus oder die Wohnung selbst im Vergleich dazu schwerer. Trotzdem gilt der Bodenpreis als Haupttreiber der Preisentwicklung. Und dieser wird neben der Nähe zu den Städten von einem zweiten Faktor beeinflusst: Je tiefer die Steuern, desto höher der Preis des Grundstücks und somit der Liegenschaft.

Diverse Faktoren nehmen Einfluss auf die Immobilienbewertung

Verkehrswert einer Liegenschaft: die wichtigsten Einflussfaktoren

Bei der Wertermittlung einer Liegenschaft spielen diese Faktoren eine wichtige Rolle.

Die Immobilienbewertung mithilfe der hedonischen Methode

Der Verkehrswert einer Immobilie kann nach verschiedenen Methoden berechnet werden, die sich teilweise stark unterscheiden. Eigentümerinnen und Eigentümer können für die Immobilienbewertung beispielsweise Expertinnen und Experten aus diversen Institutionen hinzuziehen oder eine Gutachterin bzw. einen Gutachter konsultieren. Die Credit Suisse verwendet für die Bewertung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung die hedonische Methode. Dies ist eine computergestützte Vergleichswertmethode, die auf einem statistischen Verfahren beruht.

Bei der hedonischen Methode werden die Kaufpreise möglichst vergleichbarer Objekte anhand ihrer Eigenschaften betrachtet. Ausschlaggebend dabei sind Parameter wie Lage, Steuerfuss, Fläche des Grundstücks, Alter, Gebäudezustand und weitere Qualitätsmerkmale des Objekts. Um den Verkehrswert der Liegenschaft zu berechnen, werten die Expertinnen und Experten die Parameter je nach deren Gewichtung mithilfe des Bewertungsprogramms aus.

Die Immobilienbewertung mithilfe der Realwertmethode

Der Ausgangspunkt der Realwertmethode liegt in der Annahme, dass eine potenzielle Käuferin bzw. ein potenzieller Käufer nicht mehr für eine Immobilie bezahlen würde, als es kosten würde, diese heute neu zu bauen. Daher entspricht der Realwert den Kosten, die erforderlich wären, um das Gebäude heute von Grund auf neu zu errichten. Aufgrund der praktischen Herangehensweise dieser Methode werden Schwankungen von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt nicht berücksichtigt, daher eignet sie sich besser für Immobilien, die schwer vergleichbar sind. Dazu zählen abgelegene Gebäude wie auch Spezialbauten.

Die Immobilienbewertung mithilfe der Ertragswertmethode

Bei der Ertragswertmethode wird der Wert einer Immobilie durch die Berechnung zukünftig erzielbarer Erträge und zukünftiger Kosten berechnet. Dazu gehören beispielsweise erwartete Mieteinnahmen, die Restnutzungsdauer der Immobilie oder die Kosten für die Instandhaltung. Die Methode eignet sich für Bürogebäude wie auch für Einkaufszentren oder Wohngebäude, bei denen Einnahmen aus deren Miete eine wesentliche Rolle spielen.

FAQ zur Immobilienbewertung

Wie finde ich selbst heraus, was eine Immobilie Wert ist?

Mit Onlinetools kann die Immobilie mit wenigen Klicks kostenlos bewertet werden. Notwendig dafür sind Angaben wie Adresse, Wohnfläche, Baujahr und Zustand der Immobilie. Solche Bewertungstools geben zwar eine erste Einschätzung zum Wert der Immobilie. Doch diese entspricht nicht zwangsläufig dem tatsächlichen Marktwert des Objekts. Zudem ist oft unklar, welche Methode zur Anwendung kommt.

Wie kann ich eine Immobilie selbst bewerten?

Eigentümerinnen und Eigentümer können ihre Liegenschaft mit zahlreichen Onlinetools auch selbst bewerten. So bietet das Immobiliencockpit der Credit Suisse eine kostenlose Schätzung des Marktwerts Ihrer Immobilie in Echtzeit und weitere Angaben rund um Verkaufspreis und sonstige relevante Punkte.

Hier geht’s zum Immobiliencockpit.

Wer kann die Immobilie bewerten?

Eigentümerinnen und Eigentümer können Wohneigentum sowie dessen Zustand und amtlichen Wert meist nicht objektiv einschätzen. Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer taxiert den Marktwert des Objekts oft zu hoch. Expertinnen und Experten der Bank, professionelle Gutachterinnen und Gutachter oder je nachdem auch Verwaltungen können den richtigen Wert der Immobilie ermitteln. Gestützt auf ihr umfangreiches Fachwissen und ihre Erfahrung, können sie auf individuelle Besonderheiten eingehen, wie zum Beispiel antike Bauelemente oder eine ungewöhnliche Lage.

Was kostet es, eine Immobilie bewerten zu lassen?

Die Immobilienbewertung durch eine zertifizierte Gutachterin bzw. einen zertifizierten Gutachter kann um die 1’000 Schweizer Franken kosten.

Lohnt sich eine Zweitmeinung bei der Immobilienbewertung?

Zweifeln Sie an der Erstbewertung der Immobilie, holen Sie besser eine Zweitmeinung ein. Immobilienbewertungen können sich je nach Verfahren stark unterscheiden. Am besten ist es, sich abzusichern. Dann kommt es beim Kauf oder Verkauf des Objekts nicht zu unliebsamen Überraschungen, beispielweise dann, wenn man die Immobilie unter Wert verkauft.

Verkehrswert ist nicht gleich Kaufpreis

Der Verkehrswert ist Grundlage für die langfristige Finanzierung einer Liegenschaft. Er ist deshalb auch ausschlaggebend bei der Aufnahme einer Hypothek. Unterscheidet sich der definierte Verkehrswert vom verlangten Kaufpreis, kommt für die Berechnung der Hypothek das Niederstwertprinzip zum Tragen. Dieses besagt, dass immer der tiefere der beiden Werte gilt, falls sich Kaufpreis und Verkehrswert unterscheiden. Liegt also der Verkehrswert unter dem Kaufpreis, ist die maximale Hypothek tiefer. In der Folge muss mehr Eigenkapital eingebracht werden. Dieses erhöht sich um die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis.

Ein Beispiel:

Der Verkehrswert des Einfamilienhauses wurde auf CHF 850’000 geschätzt, allerdings beträgt der Kaufpreis CHF 1’000’000. Aufgrund des Niederstwertprinzips bilden die CHF 850’000 die Basis für die Berechnung der Hypothek. Die Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis von CHF 150’000 muss vollständig mit eigenen Mitteln finanziert werden. Daher erhöhen sich die benötigten Eigenmittel von CHF 170’000 auf CHF 320’000.

Kaufpreis 1’000’000
Verkehrswert 850’000
Hypothek (max. 80%) 680’000
Eigenmittel 170’000
Differenz Kaufpreis/Verkehrswert 150’000
Total Eigenmittel 320’000

Alle Angaben in Schweizer Franken.

Wann es sinnvoll ist, die Immobilie neu zu bewerten

Der Verkehrswert einer Liegenschaft verändert sich im Laufe der Zeit. Grundsätzlich nimmt der Wert des Gebäudes graduell ab. Um den Immobilienwert langfristig zu erhalten, müssen häufig Renovationen vorgenommen werden. Hingegen steigt der Immobilienwert, wenn der Preis des Baulands zunimmt oder wenn das Gebäude an Mehrwert gewinnt. So kann der Anbau eines Wintergartens oder der Bau eines Pools den Wert erhöhen. Eine Wertsteigerung erfolgt auch dann, wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt, etwa in Ballungszentren wie Zürich oder Genf.

Gerade wenn man schon relativ lange am selben Ort lebt, führt die Bank die Immobilie wahrscheinlich zum ursprünglichen Kaufwert in den Büchern. Auf eben diesem basieren die Berechnungen für Amortisation, Zins und maximale Belehnung. Ist der Verkehrswert gestiegen, erhält die Eigentümerin bzw. der Eigentümer durch eine Neubewertung mehr Spielraum, um nötige Investitionen über eine Erhöhung der Hypothek zu finanzieren. Zudem kann auch bei einem Erbfall oder einer Scheidung der Verkehrswert einer Liegenschaft ausschlaggebend sein. Es lohnt sich deshalb, die Immobilie im Laufe der Zeit neu zu bewerten.

Machen Sie sich Gedanken über den Wert Ihrer Immobilie?

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