Immobilienbewertung – wie der Verkehrswert berechnet wird
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Wie die Bewertung einer Immobilie funktioniert

Spätestens beim Kauf oder Verkauf wird die Auseinandersetzung mit dem Immobilienwert unumgänglich. Auch bei der Verlängerung einer Hypothek kann die Bewertung ein Thema werden. Dabei können viele Fragen aufkommen. Lesen Sie hier, wie eine Immobilie bewertet wird.

Immobilie vor dem Kauf oder Verkauf bewerten

Eine Immobilienbewertung dient dazu, den Wert einer Liegenschaft zu ermitteln. Dieser ist besonders beim Kauf oder Verkauf der Immobilie von Bedeutung. Grundsätzlich gilt: Eine Immobilienbewertung kann nach verschiedenen Methoden und mittels unterschiedlicher Normen und Bewertungs-Tools erfolgen. Eigentümer können ihre Liegenschaft etwa mit Online-Tools selber bewerten oder aber Experten hinzuziehen.

Resultat der Bewertung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung in der Schweiz ist der Verkehrswert der Liegenschaft. Dieser entspricht dem Preis, der innerhalb eines Jahres unter marktüblichen Bedingungen voraussichtlich erzielt werden kann.

Die Immobilienbewertung mithilfe der hedonischen Methode

Zur Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie können verschiedene Methoden herangezogen werden, die sich teilweise stark unterscheiden. Die Credit Suisse verwendet für die Bewertung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung die hedonische Methode. Dies ist eine computergestützte Vergleichswertmethode, die auf einem statistischen Verfahren beruht.

Bei der hedonischen Methode werden die Kaufpreise möglichst ähnlicher Objekte anhand ihrer Eigenschaften verglichen. Ausschlaggebend dabei sind Parameter wie Lage, Steuerfuss, Grundstückfläche, Alter, Gebäudezustand und weitere Qualitätsmerkmale des Objekts. Die verschiedenen Parameter wirken sich unterschiedlich stark auf den Immobilienwert aus. Die Lage des Objekts und der Steuerfuss der Wohngemeinde werden zum Beispiel stärker gewichtet als die Ausstattung der Immobilie. Um den Verkehrswert der Liegenschaft zu berechnen, werten die Experten die Parameter mithilfe des Bewertungsprogramms aus.

Die Immobilienbewertung durch Bewerter

Nebst der Immobilienbewertung durch eine Bank können Eigentümer oder Käufer eine Immobilie auch von professionellen Bewertern beurteilen lassen. Diese stützen sich bei der Bewertung der Immobilie auf ihr umfangreiches Fachwissen und ihre Erfahrung. Sie besichtigen die Immobilie vor Ort und können so auf individuelle Besonderheiten wie zum Beispiel antike Bauelemente oder eine ungewöhnliche Lage eingehen. Bewerter werden deshalb insbesondere bei Spezialfällen wie alten Landhäusern, Villen oder Spycher hinzugezogen.

Tipps für die Immobilienbewertung

Aufgepasst bei Online-Tools

Mit Online-Tools kann die Immobilie mit ein paar Klicks kostenlos bewertet werden. Notwendig dafür sind Angaben wie Adresse, Wohnfläche, Baujahr und Zustand der Immobilie. Solche Bewertungs-Tools geben zwar eine erste Einschätzung zum Wert der Immobilie. Diese entspricht meist aber nicht dem tatsächlichen Wert des Objekts. Zudem ist oft unklar, welche Methode zur Anwendung kommt.

Einen Experten hinzuziehen

Eigentümer können die Immobilie, deren Zustand und Wert meist nicht objektiv einschätzen. Der Eigentümer taxiert den Wert der Immobilie oft zu hoch. Experten der Bank oder Bewerter können den richtigen Wert der Immobilie ermitteln.

Vorsicht vor Makler-Bewertungen

Makler bieten oft an, Ihre Immobilie kostenlos zu bewerten. Sie hoffen auf einen Verkaufsauftrag und schätzen den Wert der Immobilie deshalb gerne etwas höher ein. Es ist teilweise schwer, qualitativ gut ausgebildete Makler auf den ersten Blick von selbsternannten Experten zu unterscheiden.

Zweitmeinung einholen

Zweifeln Sie an der Erstbewertung der Immobilie, holen Sie besser eine Zweitmeinung ein. Immobilienbewertungen können sich je nach Verfahren stark unterscheiden. Am besten ist es, sich abzusichern. Dann kommt es beim Kauf oder Verkauf der Immobilie zu keinen unliebsamen Überraschungen.

Verkehrswert ist nicht gleich Kaufpreis

Der Verkehrswert ist Grundlage für die langfristige Finanzierung einer Liegenschaft. Er ist deshalb auch ausschlaggebend bei der Aufnahme einer Hypothek.
Unterscheidet sich der definierte Verkehrswert vom verlangten Kaufpreis der Immobilie, kommt für die Berechnung der Hypothek das Niederstwertprinzip zum Tragen. Dieses besagt, dass immer der tiefere der beiden Werte gilt, falls sich Kaufpreis und Verkehrswert unterscheiden.

Das Niederstwertprinzip einfach erklärt

Liegt der Verkehrswert unter dem Kaufpreis, ist die maximale Hypothek tiefer. In der Folge muss mehr Eigenkapital eingebracht werden. Dieses erhöht sich um die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis. Ein Beispiel:

Der Verkehrswert des Einfamilienhauses wurde auf CHF 850’000 geschätzt, allerdings beträgt der Kaufpreis CHF 1’000’000. Aufgrund des Niederstwertprinzips bilden die CHF 850’000 die Basis für die Berechnung der Hypothek. Die Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis von CHF 150’000 muss vollständig mit eigenen Mitteln finanziert werden. Daher erhöhen sich die benötigten Eigenmittel von CHF 170’000 auf CHF 320’000.

Kaufpreis 1’000’000
Verkehrswert 850’000
Hypothek (max. 80%) 680’000
Eigenmittel 170’000
Differenz Kaufpreis/Verkehrswert 150’000
Total Eigenmittel 320’000

Alle Angaben in Schweizer Franken.

Wieso und wann die Immobilie bewerten lassen

Der Verkehrswert kann sich je nach Objekt und Eigenschaften wie Grösse, Baustil und Lage stark unterscheiden. Auch die Ausgangslage am Markt verändert sich im Laufe der Zeit. Das hat Auswirkungen auf die Immobilienpreise. Es lohnt sich deshalb, die Immobilie im Laufe der Zeit neu zu bewerten.

Eine Immobilienbewertung drängt sich auf, wenn Sie ein Objekt kaufen oder verkaufen möchten. Aber auch bei einem Erbfall, einer Scheidung oder bei der Verlängerung einer Hypothek kann diese wichtig werden. Die Immobilienbewertung durch einen zertifizierten Gutachter kann um die CHF 1’000 kosten. Diese Investition zahlt sich aber aus, insbesondere dann, wenn die Bewertung gerichtliche Ansprüche erfüllen muss oder Sie zum Beispiel für die Aufnahme einer Hypothek verlässlich wissen müssen, welchen Wert eine Immobilie hat.

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