Grundstückgewinnsteuer: Beim Hausverkauf werden Steuern fällig
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Gewinn beim Hausverkauf? Diese Steuer ist zu zahlen.

Wer eine Immobilie oder ein Grundstück mit Gewinn verkauft, zahlt eine Grundstückgewinnsteuer. Deren Höhe ist im jeweiligen kantonalen Steuergesetz geregelt. Erfahren Sie, wieso auch die Dauer des Besitzes bei einem Hausverkauf darüber entscheidet, wie viel Steuern Sie zahlen müssen.

So wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet

Eine Grundstückgewinnsteuer muss immer dann bezahlt werden, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie mit Gewinn verkauft wird. Also dann, wenn der Verkaufspreis über dem damals erzielten Kaufpreis liegt. Auf die Differenz werden beim Hausverkauf Steuern erhoben. Nach diesem Prinzip müssten wohl die meisten beim Hausverkauf Steuern zahlen. Denn Immobilien legten in den vergangenen Jahren stetig an Wert zu. Wer vor 20 Jahren ein Haus gekauft hat, kann es heute mit grosser Wahrscheinlichkeit teurer verkaufen.

Meist muss aber nicht der ganze Gewinn versteuert werden. Denn vom Verkaufspreis können Anlagekosten abgezogen werden. Dazu zählen neben dem ursprünglichen Kaufpreis auch alle wertvermehrenden Investitionen, beispielsweise Ausgaben bei einem Umbau oder einem Ausbau des Hauses. Auch Handänderungskosten wie Maklergebühren, Kosten für Inserate, Anwaltshonorare oder die Handänderungssteuer können abgezogen werden. Wichtig ist, alle Ausgaben belegen zu können.

Grundstückgewinnsteuer ist kantonal geregelt

Die Grundstückgewinnsteuer wird von der Gemeinde und/oder vom Kanton erhoben. Je nach Standort ist sie unterschiedlich hoch. Denn jeder Kanton kann selber festlegen, wie hoch der anwendbare Steuersatz sein soll. Vielerorts gibt es auf die Grundstückgewinnsteuer wie bei der Einkommenssteuer eine Progression. Das heisst, je höher der Gewinn, desto höher ist auch der Steuersatz und damit der Prozentsatz, der beim Hausverkauf an Steuern bezahlt werden muss.

Gleichzeitig entlasten viele Kantone langjährige Immobilienbesitzer bei einem Hausverkauf. Wer ein Grundstück oder ein Haus viele Jahre besitzt, zahlt bei einem Verkauf deutlich weniger Steuern als Verkäufer, die eine Immobilie wenige Jahre nach dem Kauf wieder veräussern. Im Kanton Zürich wird die Grundstückgewinnsteuer beispielsweise um die Hälfte reduziert, wenn ein Haus nach 20 Jahren oder mehr den Besitzer wechselt. Umgekehrt besteuern fast alle Kantone Immobiliengewinne nach kurzer Besitzdauer mit einem Zuschlag. So werden Spekulanten stärker zur Kasse gebeten als Besitzer von selbstbewohntem Eigentum.

Grundstückgewinnsteuer nach Regionen

Angenommen, ein Haus wurde für 700’000 Franken gekauft und wird nun für 1 Million Franken verkauft. Die wertvermehrenden Massnahmen belaufen sich im Beispiel auf 50’000 Franken. Es resultiert ein Nettogewinn von 250’000 Franken. So hoch ist die Grundstückgewinnsteuer in ausgewählten Städten:

  Nach 5 Jahren Nach 20 Jahren
Grundstückgewinnsteuer Aarau CHF 75’000 CHF 25’000
Grundstückgewinnsteuer Bern CHF 75’535 CHF 47’513
Grundstückgewinnsteuer Genf CHF 75’000 CHF 25,000
Grundstückgewinnsteuer Lausanne CHF 45’000 CHF 22’500
Grundstückgewinnsteuer Lugano CHF 65’000 CHF 12’500
Grundstückgewinnsteuer Luzern CHF 52’565 CHF 46’257
Grundstückgewinnsteuer St. Gallen CHF 75’476 CHF 69’815
Grundstückgewinnsteuer Zürich CHF 84’930 CHF 44’700

Quelle: TaxWare, Dezember 2018

Aufschub der Grundstückgewinnsteuer

Unter gewissen Umständen kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Beispielsweise, wenn eine neue Liegenschaft gekauft wird, also eine sogenannte Ersatzbeschaffung getätigt wird. Bedingung ist allerdings, dass der Gewinn reinvestiert wird – zusätzlich zum ursprünglichen Kaufpreis der verkauften Liegenschaft. Effektiv möglich ist ein Aufschub bei der sogenannten Ersatzbeschaffung also nur, wenn die neue Immobilie teurer ist als die alte. Wird ein Einfamilienhaus altershalber verkauft und stattdessen eine günstigere Eigentumswohnung gekauft, muss die Grundstückgewinnsteuer auf dem realisierten Grundstückgewinn dennoch bezahlt werden.

Die Steuer wird mit einer Ersatzbeschaffung nur aufgeschoben. Sie wird fällig, sobald die zweite Immobilie ebenfalls verkauft wird, sofern dann keine neuerliche Ersatzbeschaffung erfolgt. Auch bei Besitzerwechsel innerhalb der Familie, beispielsweise aufgrund einer Trennung, kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Dasselbe gilt auch bei einer Erbschaft, einer Schenkung oder im Fall eines Erbvorbezugs. Auch hier ist aufgeschoben nicht aufgehoben. Wird die Immobilie später an Dritte verkauft, muss die Grundstückgewinnsteuer nachbezahlt werden. Massgebend dafür sind der ursprüngliche Kaufpreis und die gesamte Besitzdauer in der Familie.

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Die steuerliche Behandlung hängt von den individuellen Umständen des einzelnen Kunden ab und kann sich im Lauf der Zeit ändern.