Zwischen zwei Eigenheimen: komplexe Übergangsfinanzierungen
Im Alter ändern sich die Bedürfnisse ans Wohnen. Eine kleinere Wohnung kann dann eine attraktive Alternative zum bisherigen Einfamilienhaus darstellen. Für den Kauf einer neuen Immobilie braucht es aber in den meisten Fällen Kapital, das aus dem Verkaufserlös des bisherigen Wohneigentums hervorgeht. Eine sogenannte Zwischenfinanzierung muss die Zeit zwischen Kauf und Verkauf überbrücken. Wie alles reibungslos funktioniert.
Was ist eine Zwischenfinanzierung?
Eine Zwischenfinanzierung wird auch als Übergangsfinanzierung bezeichnet. Damit können Banken den Kauf einer neuen Liegenschaft beispielsweise durch einen temporären Kredit unterstützen, bis das alte Wohneigentum verkauft wird. So kann die Bank bei gegebener Tragbarkeit zusagen, 80 Prozent des Kaufpreises der neuen Wohnung zu finanzieren. Voraussetzung kann allerdings sein, dass das bisherige Haus in der Zwischenzeit zu einem bestimmten Betrag vermietet werden muss und so selbsttragend wird.
Wie läuft eine Zwischenfinanzierung ab?
Bei einer Zwischenfinanzierung klärt die Bank die finanzielle Situation der Kreditnehmerin bzw. des Kreditnehmers ab und reduziert das Kreditrisiko so weit wie möglich. Sprich: Die Tragbarkeit muss beim Kauf der neuen Immobilie weiterhin gegeben sein. Aus diesem Grund wendet die Bank bei der Berechnung der Tragbarkeit meistens einen kalkulatorischen Zins von fünf Prozent an. Neben den Amortisationskosten der zweiten Hypothek wird ausserdem noch ein Prozent des Liegenschaftswerts miteingerechnet, um die laufenden Kosten für Unterhalts- und Nebenkosten zu spiegeln. Und schliesslich darf die Summe aller Kosten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens der Kreditnehmerin bzw. des Kreditnehmers betragen.
Finanzielle Risiken bei der Zwischenfinanzierung vermeiden
Auch wenn die Vermietung der bisherigen Liegenschaft durchkalkuliert wird, bestehen bei einer solchen dualen Immobilienstrategie finanzielle Risiken. Dies zum Beispiel bei Leerstand oder bei Wegfall eines Einkommens. Deshalb empfiehlt es sich, das bisherige Eigenheim schätzen zu lassen und auf mittlere Sicht zu verkaufen. Hat sich etwa der Marktwert der Liegenschaft aufgrund der attraktiven Lage erhöht, kann nach Abzug der bestehenden Hypothek und der Grundstückgewinnsteuer mit zusätzlichen freien Mitteln gerecht werden.
Neues Wohneigentum als Ersatzbeschaffung
Der Verkauf einer Immobilie geht mit einer Grundstückgewinnsteuer einher, da die finanziellen Mittel nicht mehr im Eigenheim gebunden werden bzw. man stille Reserven auflöst. Die Steuer kann jedoch aufgeschoben werden, wenn mit dem Verkaufserlös ein neues Wohneigentum gekauft wird. Es handelt sich bei dieser Immobilie dann um eine Ersatzbeschaffung.
Grundstückgewinnsteuer mit der Ersatzbeschaffung umgehen
Vorsorglich bleibt bei einem Hauskauf darum abzuklären, ob ein Steueraufschub infolge einer Ersatzbeschaffung infrage käme. Sind die Anlagekosten des alten Hauses höher als etwa der Preis der neuen Eigentumswohnung, kann keine Ersatzbeschaffung geltend gemacht werden. Alternativ muss geprüft werden, ob beispielsweise bei einem Ehepaar nur ein Teil die neue Wohnung kauft und dadurch eine teilweise Ersatzbeschaffung geltend gemacht werden kann.
Tipps für die Zwischenfinanzierung
Die Zwischenfinanzierung erfordert ein gut durchdachtes Vorgehen. Nachfolgend die wichtigsten Ratschläge in einer kurzen Übersicht:
- Beantragen Sie Kredite oder Hypotheken für die neue Immobilie so früh wie möglich bei Ihrer Bank. Ziehen Sie verschiedene Lösungsansätze in Betracht.
- Eine Zwischenfinanzierung kann unvorhergesehene Kosten mit sich bringen. Informieren Sie sich über Ihren Spielraum bei der Rückzahlung an Ihre Kreditgeberin bzw. an Ihren Kreditgeber.
- Eine Immobilienbewertung informiert, ob das Eigenheim an Wert zugenommen hat. Lassen Sie den Verkehrswert von einer Fachperson schätzen.
- Eine Grundstückgewinnsteuer für den Verkauf des bisherigen Eigenheims kann aufgeschoben werden, wenn dafür bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
