Ein neues Haus – zwei Hypotheken. Die Credit Suisse berät.
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Zwischen zwei Eigenheimen: komplexe Übergangsfinanzierungen

Wer ein Eigenheim besitzt, erbt oder erwirbt, steht oftmals vor finanziellen Hürden. So auch das Ehepaar Beatrice und Claudio, das das eigene Haus auf dem Land gegen eine Eigentumswohnung in Stadtnähe eintauschen will, aber nicht kann, weil der Verkauf des Hauses stockt. Wie die beiden es schaffen, die neue Eigentumswohnung trotzdem zu erwerben, zeigt das folgende Lösungsbeispiel.

Beatrice und Claudio benötigen für die neue Eigentumswohnung 680’000 Franken, denn sie wollen ihr viel zu gross gewordenes Haus nach dem Auszug der Kinder unter allen Umständen verlassen. Angesichts des Alters der Schuldner – Beatrice und Claudio sind beide 55 – hat die Credit Suisse zugesagt, 80 % des Kaufpreises zu finanzieren. Die Tragbarkeit des Paares ist auch innert zehn Jahren bis zur Amortisation gegeben, weshalb die Höhe der Hypothek gerechtfertigt ist. Voraussetzung wäre allerdings, dass das Haus vermietet wird und die Mieterschaft bereit ist, 3’600 Franken pro Monat zu bezahlen. Die vermietete Liegenschaft wäre damit selbsttragend, und das Paar hätte die nötige Finanzkraft, um die zusätzliche Hypothek für die neue Eigentumswohnung von über 445’000 Franken mit seinem Haushaltseinkommen von 140’000 Franken zu tragen.

Gegebene Tragbarkeit auch zwischen zwei Eigenheimen?

Für die Bank gilt es, die finanzielle Situation des Kreditnehmers sorgfältig abzuklären und das Kreditrisiko zu reduzieren. Die Credit Suisse wendet aus diesem Grund bei der Berechnung der Tragbarkeit einen kalkulatorischen Zins von 5 Prozent an. Neben den Amortisationskosten der zweiten Hypothek wird auch noch 1 Prozent des Liegenschaftswerts miteingerechnet, um die laufenden Kosten für Unterhalts- und Nebenkosten zu spiegeln. Wenn das Ergebnis nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmacht, dann erhalten Beatrice und Claudio grünes Licht: Die Tragbarkeit ist gegeben. Gleichzeitig haben sie die Sicherheit, dass sie sich ihre Immobilie noch bei steigenden Zinsen leisten können. Einnahmen und Ausgaben müssen zudem nachhaltig gesichert sein, das heisst mittelfristig und mit angemessener Wahrscheinlichkeit.

Die beste Lösung trägt das geringste Risiko

Obwohl die Vermietung der Liegenschaft durchkalkuliert wurde, bestehen bei einer dualen Immobilienstrategie nach wie vor finanzielle Risiken. Dies zum Beispiel bei Leerstand oder beim Wegfall eines Einkommens. Deshalb empfiehlt die Credit Suisse dem Paar, das Haus schätzen zu lassen und auf mittlere Sicht zu verkaufen. Bei der Schätzung bestätigt sich der Verdacht, dass sich der Wert der Liegenschaft aufgrund der attraktiven Lokalität und Anbindungen an das öffentliche Verkehrssystem erhöht hat. So wurde das Haus 1996 für 825’000 Franken erworben. Seither hat sich das Land, auf dem es steht, um rund ein Viertel verteuert. Der aktuelle Marktwert wird von der Credit Suisse auf eine Million Franken geschätzt. Es sollte demnach möglich sein, die Liegenschaft innerhalb eines Jahres zu diesem Preis zu verkaufen. Dabei würden dem Paar abzüglich der bestehenden Hypothek von 660’000 Franken und einer Grundstückgewinnsteuer von 11 Prozent (Steuersatz Kanton Aargau) rund 300’000 Franken an freien Mitteln zufliessen.

Vorsorglich bleibt dem Paar nur noch abzuklären, ob es in den Genuss eines Steueraufschubs infolge Ersatzbeschaffung käme. Doch da die Anlagekosten des alten Hauses höher waren als der Preis der neuen Eigentumswohnung, kann in diesem Fall keine Ersatzbeschaffung geltend gemacht werden. Alternativ muss geprüft werden, ob die neue Wohnung nur durch einen von beiden gekauft wird und dadurch eine teilweise Ersatzbeschaffung geltend gemacht werden kann.

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