Grundstückgewinnsteuer: Steuern beim Hausverkauf
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Aus dem Hausverkauf geht eine Grundstückgewinnsteuer hervor

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer. Sie fällt beim gewinnbringenden Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks aus dem Privatvermögen an. Wie hoch die Steuer beim Hausverkauf tatsächlich ist, hängt massgeblich vom kantonalen Steuergesetz sowie von der Besitzdauer ab.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer fällt bei der Handänderung an. Dabei handelt es sich um ein sogenanntes Rechtsgeschäft, bei dem die rechtliche oder auch tatsächliche Verfügungsmacht eines Grundstücks übertragen wird. Beispiele dafür sind Kauf, Verkauf, Schenkung oder Erbschaft.

Eine Grundstückgewinnsteuer muss immer dann bezahlt werden, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie im Privatvermögen mit Gewinn verkauft wird. Das heisst, wenn der Verkaufspreis über den Anlagekosten liegt und somit ein Wertzuwachs des Eigenheims stattgefunden hat. Die Anlagekosten bestehen im Wesentlichen aus dem ursprünglichen Kaufpreis sowie den selbstgetragenen wertvermehrenden Investitionen während der Haltedauer. Auf die Differenz werden beim Liegenschaftsverkauf Steuern erhoben.

Steuerbarer Netto-Grundstückgewinn

Steuerbarer Grundstückgewinn ohne Ersatzliegenschaft

Die Grundstückgewinnsteuer wird lediglich aus dem Nettogewinn berechnet.

Was kann man bei der Grundstückgewinnsteuer abziehen?

Kosten, die in direktem Zusammenhang mit dem damaligen Kauf und dem aktuellen Verkauf der Liegenschaft stehen, können gewinnmindernd geltend gemacht werden. Dazu zählen beispielsweise Notariats- und Grundbuchgebühren, bis zu einer gewissen Höhe auch übliche Maklergebühren an Dritte, Kosten für Inserate, Anwaltshonorare oder bezahlte Handänderungssteuern. Ebenfalls dazu zählen Vorfälligkeitsentschädigungen für eine vorzeitige Auflösung einer auf der Liegenschaft lastenden Hypothek. Wichtig ist, dass alle Ausgaben belegt werden können.

Einflüsse auf die Höhe der Grundstückgewinnsteuer

Je nach Ausgangslage gestaltet sich die Höhe der Steuer unterschiedlich. Denn die Besteuerung des Grundstückgewinns wird in der Schweiz von zwei Faktoren beeinflusst:

  1. Vom Standort des Grundstücks und vom dort gültigen Steuersatz
  2. Von der Haltedauer des Grundstücks

1. Standort: Die Grundstückgewinnsteuer ist kantonal geregelt

Die Grundstückgewinnsteuer wird von der Gemeinde und/oder vom Kanton erhoben. Je nach Standort ist sie unterschiedlich hoch. Denn jeder Kanton kann selbst festlegen, wie hoch der anwendbare Steuersatz sein soll. Vielerorts gibt es bei der Grundstückgewinnsteuer – analog zur Einkommenssteuer – eine Progression. Das heisst, je höher der Gewinn ausfällt, desto höher ist auch der Steuersatz, der zur Anwendung kommt.

2. Haltedauer: Langjähriger Besitz reduziert die Grundstückgewinnsteuer

Gleichzeitig entlasten viele Kantone langjährige Immobilienbesitzende bei einem Hausverkauf. Wer ein Grundstück oder ein Haus viele Jahre besitzt, zahlt bei einer Veräusserung in der Regel deutlich weniger Steuern als Besitzerinnen und Besitzer, die eine Immobilie nach wenigen Jahren wieder verkaufen. Im Kanton Zürich wird die Grundstückgewinnsteuer beispielsweise um die Hälfte reduziert, wenn eine Liegenschaft nach 20 Jahren oder mehr den Besitzer wechselt. Andere Kantone reduzieren die Steuersätze nach Erreichen einer langen Haltedauer sogar noch deutlich stärker (u. a. AG, BE, SZ, GL, BS, SH, TI, TG) oder befreien den Liegenschaftsverkauf ganz von der Grundstückgewinnsteuer (GE).

Umgekehrt besteuern die Kantone Immobiliengewinne nach kurzer Besitzdauer mit einem Zuschlag. Dadurch werden insbesondere Spekulanten stärker zur Kasse gebeten.

Grundstückgewinnsteuer – Verkehrswert vor 20 Jahren?

Bei einem Haus, das man schon lange besitzt, sind unter Umständen nicht mehr alle Dokumente auffindbar. Umso schwieriger ist es dann, die Anlagekosten der Immobilie zu bestimmen. In einem solchen Fall ist eine Immobilienbewertung durch eine Fachperson zu empfehlen.

Eine weitere Möglichkeit ist beispielsweise im Kanton Zürich möglich: Hier kann die steuerpflichtige Person entscheiden, ob sie den vom Steueramt geschätzten Wert von vor 20 Jahren für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer einsetzen lassen will. Das hat seinen Vorteil: Unter Umständen können damit höhere Anlagekosten geltend gemacht werden, was zu tieferen Grundstückgewinnsteuern führt. Einen Nachteil hat das aber dann, wenn das Steueramt die Anlagekosten sehr tief einschätzt. Diese Schätzung ist jedoch nicht in Stein gemeisselt. Die Hausbesitzerin bzw. der Hausbesitzer darf sie hinterfragen, muss aber bei der Steuererklärung die Differenz zur Schätzung gut begründen können.

Wie viel Grundstückgewinnsteuer muss ich zahlen?

Die Grundstückgewinnsteuer fällt je nach Region und Besitzdauer unterschiedlich hoch aus:

Im folgenden Beispiel wurde ein Haus für CHF 700’000 gekauft und für CHF 1 Million verkauft. Die wertvermehrenden Massnahmen belaufen sich dabei auf CHF 40’000. Die abzugsfähigen Transaktionskosten im Zusammenhang mit dem Verkauf betragen CHF 10’000. Es resultiert ein Nettogewinn von CHF 250’000. So hoch ist die Grundstückgewinnsteuer in ausgewählten Städten:

Grundstückgewinnsteuer je Region Nach 5 Jahren Nach 20 Jahren
Aarau CHF 75’000 CHF 25’000
Bern CHF 72’630 CHF 45,685
Genf CHF 75’000 CHF 25,000
Lausanne CHF 45’000 CHF 22’500
Lugano CHF 65’000 CHF 12’500
Luzern CHF 52’565 CHF 46’257
St. Gallen CHF 75’476 CHF 69’815
Zürich CHF 84’930 CHF 44’700

Quelle: TaxWare

Wann zahlt man keine Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer muss immer gezahlt werden. Doch unter gewissen Umständen kann sie aufgeschoben werden: beispielsweise bei einem Besitzerwechsel innerhalb der Familie, bei Trennung, Erbschaft und Schenkung oder im Falle eines Erbvorbezugs – und bei einer Ersatzbeschaffung. Es handelt sich dabei um eine neue, selbstbewohnte Liegenschaft, wenn diese innert angemessener Frist nach der Veräusserung der alten Liegenschaft neu gekauft wird. Diese Frist beträgt in vielen Kantonen zwei Jahre. Die Bedingung für einen vollständigen Steueraufschub ist, dass der ganze Gewinn reinvestiert wird – zusätzlich zu den ursprünglichen Anlagekosten der verkauften Liegenschaft. Wird zum Beispiel ein Einfamilienhaus veräussert und stattdessen eine günstigere Eigentumswohnung gekauft, muss die Grundstückgewinnsteuer dennoch bezahlt werden.

Nebst der Freisetzung von Liquidität hat die Ersatzbeschaffung den Vorteil, dass so die Haltedauer der alten Liegenschaft für Steuerzwecke übernommen und allfällige Handänderungssteuern reduziert werden können. Allerdings reduziert ein aufgeschobener Grundstückgewinn die Anlagekosten der neuen Liegenschaft. Wird die Liegenschaft später an Dritte verkauft und erfolgt keine weitere Ersatzbeschaffung, muss die Grundstückgewinnsteuer auf den vollen Grundstückgewinn bezahlt werden – das heisst auf den Gewinn der aktuellen Liegenschaft sowie auf die aufgeschobenen Gewinne früherer Liegenschaften. 

Was passiert, wenn die Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlt wird?

Wird die Grundstückgewinnsteuer von der Verkäuferin bzw. dem Verkäufer nicht bezahlt, dann hat die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer das Nachsehen. Die Steuerbehörden dürfen ein Pfandrecht in das Grundbuch eintragen und die Steuer von der neuen Besitzerin bzw. dem neuen Besitzer verlangen. Aus diesem Grund kann die Käuferin oder der Käufer verlangen, dass das Geld für die Grundstückgewinnsteuer beim Erwerb in ein Sperrkonto eingezahlt oder dieser Betrag direkt ans Steueramt überwiesen wird. Sollte die Grundstückgewinnsteuer dann doch tiefer ausfallen, dann würde der Unterschied später an die Verkäuferin bzw. den Verkäufer zurückgezahlt.

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