Vendere casa. Dal processo di vendita fino alla consegna.

I punti principali

• Trovare il momento giusto per vendere casa
• Preparare la documentazione per la vendita dell'immobile
• I documenti più importanti per una proprietà per piani
• Vendere casa efficacemente
• Vendere in autonomia o con il supporto di un agente immobiliare?
• Tenere conto della stima immobiliare.
• Le fasi del processo di vendita
• Vendere l’immobile tramite procedura d'offerta
• Trovare una soluzione per un'ipoteca esistente
• Calcolare le imposte e le commissioni
• Richiedere una consulenza finanziaria
• Tutti gli articoli sul processo di vendita a colpo d’occhio

Trovare il momento giusto per vendere casa

Quando dovrei vendere il mio immobile? Una domanda importante che i proprietari di abitazione giustamente si pongono. I motivi per cui si decide di procedere alla vendita sono diversi: uno di questi è l'avanzare dell'età. Infatti, in vecchiaia, i requisiti per un’abitazione propria possono cambiare. La casa o l'appartamento non soddisfano più le esigenze fisiche personali. Per molte persone la proprietà abitativa rappresenta anche una sicurezza finanziaria: vendere o affittare è un’alternativa per il finanziamento della pensione. Scoprite tutto qui sul tema soluzioni abitative durante la vecchiaia.

Una ragione per vendere può insorgere anche prima nella vita. Ad esempio, se si prevede un ampliamento della famiglia e si cerca un nuovo immobile per motivi di spazio. In questo articolo scoprirete a che cosa prestare attenzione quando si acquista un immobile. Tuttavia, un consiglio va dato già ora: chi conosce il mercato immobiliare ottiene un ottimo risultato. La conoscenza del mercato permette di comprendere quando l'acquisto – e la vendita – di un immobile è particolarmente vantaggioso e quando invece vale la pena attendere. Qui trovate una panoramica e le ultime notizie sul mercato immobiliare.

Preparare la documentazione per la vendita dell'immobile

I documenti più importanti per una proprietà per piani

Vendere casa efficacemente

Un'ottima attività di commercializzazione è fondamentale per attirare potenziali acquirenti e accelerare il processo di vendita. Se desiderate occuparvi personalmente di pubblicizzare la casa, di norma si consiglia una buona inserzione su una piattaforma immobiliare. Deve essere soprattutto informativa e autentica. Troppi abbellimenti hanno un effetto più negativo che positivo. È inoltre importante fornire foto di qualità dell'immobile: un fotografo professionista riesce a far risaltare al meglio la casa.

Tuttavia, l'immobile residenziale non deve convincere solo sulla carta o online, bensì anche in loco durante la visita. A tal fine, occorre prestare attenzione all'ordine e alla pulizia all'interno e all'esterno dell'immobile e verificare la funzionalità degli elettrodomestici e degli impianti più importanti. Una conduzione professionale lascia anche una buona impressione. Pertanto, i documenti principali per il dossier di vendita devono essere pronti e il venditore deve apparire competente. In questo articolo scoprirete ulteriori suggerimenti in merito all'inserzione e alla visita.

Vendere in autonomia o con il supporto di un agente immobiliare?

Un valido agente immobiliare deve avere una vasta rete di clienti, capacità di negoziazione e conoscenze legali. Prima di prendere una decisione, è opportuno ottenere diverse offerte e una distinta trasparente dei costi. È inoltre importante disporre di referenze e condizioni contrattuali che soddisfino entrambe le parti.

Tenere conto della stima immobiliare.

Il prezzo di vendita deriva sempre dalla domanda e dall'offerta. Come base per le trattative di vendita, il venditore deve conoscere il valore dell'immobile, che può aiutare a determinare un prezzo di offerta realistico. Il valore di mercato può essere determinato da un perito o adottando un approccio edonico, consultando immobili comparabili. Così è possibile effettuare una stima del prezzo al quale l'immobile può essere venduto sul mercato nell'arco di un anno. Scoprite qui come funziona la valutazione di un immobile.

In determinate circostanze può essere vantaggioso aumentare il valore dell'immobile prima di venderlo. Ciò può avvenire, ad esempio, con una ristrutturazione sostenibile, installando un impianto solare sul tetto o migliorando l'isolamento termico della casa. Ma attenzione: un investimento non sempre porta il valore aggiunto necessario e può anche richiedere un periodo di attesa più lungo. Una banca, ma anche una stima immobiliare professionale, offrono un valido supporto in tal senso. Per maggiori informazioni sulla ristrutturazione e sul risanamento, leggete questo articolo.

Le fasi del processo di vendita

La vendita di un immobile può variare a seconda delle circostanze e dei singoli accordi. Di norma, però, il processo di vendita si articola nelle seguenti fasi intermedie.

1. Negoziazione

La trattazione del prezzo di vendita richiede una grande abilità di negoziazione. Questo perché l'acquirente di un immobile ha già idee precise su come vuole negoziare il prezzo. Può anche accadere che una persona interessata faccia un'offerta inizialmente alta, ma che la ritiri poco prima del rogito per procedere con un'offerta più bassa. Pertanto, in qualità di venditori, dovreste esaminare criticamente le offerte più alte e chiedervi il motivo dell'interesse. Un agente immobiliare può fornire una consulenza utile a tal proposito.

Naturalmente, durante le negoziazioni dovete essere certi che l'acquirente sia solvibile. A titolo di prova potete richiedere una conferma di finanziamento da parte della sua banca. Tuttavia, tale conferma non obbliga all'acquisto.

Suggerimento: i difetti della casa o dell'appartamento devono essere comunicati apertamente. In caso contrario, l'acquirente può chiedere una riduzione del prezzo, appellandosi alla mancata conoscenza dei difetti. Pertanto, è consigliabile redigere un elenco degli eventuali difetti e allegarlo poi al contratto di acquisto.

2. Contratto di vendita

Il contratto di vendita rappresenta il fulcro della compravendita immobiliare. Il notaio ne redige una bozza, che viene esaminata insieme dal venditore e dall’acquirente ed eventualmente integrata, fino all’accordo di entrambe le parti. Il contratto viene quindi autenticato dal notaio e iscritto nel registro fondiario.

Poiché la stesura di un contratto di questo tipo può richiedere molto tempo, è consigliabile una convenzione di prenotazione. L'acquirente la firma e versa un acconto, di solito pari al tre-cinque per cento del prezzo di vendita dell'immobile. Questa convenzione non è vincolante, tuttavia fornisce una certa sicurezza al venditore.

3. Dopo la vendita: consegna ufficiale

Il contratto d'acquisto notarile completa quasi del tutto il processo di vendita. L'effettivo trasferimento di proprietà avviene con l'iscrizione nel registro fondiario. Infine, per la consegna effettiva delle chiavi dell'immboile venduto, viene redatto un protocollo di consegna della casa. Questa operazione avviene in loco. Nel documento sono inclusi, ad esempio, i mobili che l'acquirente prende in consegna e gli eventuali difetti che il venditore deve ancora risanare.

Vendere l’immobile tramite procedura d'offerta

Oltre alla classica vendita di una casa, esiste anche la vendita tramite procedura d’offerta. In questo caso, la proprietà abitativa non viene venduta a un prezzo fisso. Le parti interessate, tuttavia, hanno la possibilità di formulare un'offerta. Il vantaggio di questo metodo è la possibilità di ottenere un prezzo di vendita basso. Per maggiori informazioni sulla procedura d’offerta si invita a consultare il nostro sito web.

Trovare una soluzione per un'ipoteca esistente in caso di vendita di un immobile

Raramente il momento della vendita coincide con la scadenza di un'ipoteca. Il riscatto di un'ipoteca esistente può quindi comportare dei costi. Questi vengono calcolati in base alla differenza tra il livello del tasso d'interesse al momento dell'accensione dell'ipoteca e quello attuale, alla durata residua e all'importo della stessa. Pertanto, quanto più lunga è l'ipoteca, tanto più elevati saranno i costi sostenuti. Queste spese devono essere incluse nel prezzo di vendita. Può anche essere possibile raggiungere un accordo con l'acquirente e la banca per rilevare le condizioni dell’ipoteca.

Se si acquista un nuovo immobile, è possibile trasferire l'ipoteca alla nuova proprietà. Questo può essere un elemento strategico di un finanziamento transitorio tra due abitazioni proprie. Qui sono disponibili informazioni su come evitare la cosiddetta indennità per scadenza anticipata.

Calcolare le imposte e le commissioni per la vendita della casa

In caso di vendita di un immobile, in tutti i cantoni si applicano imposte sugli utili da sostanza immobiliare in base alla durata della proprietà e ai costi d’investimento, che variano a seconda della legislazione fiscale cantonale. In alcuni cantoni occorre pagare anche una tassa sul passaggio di proprietà. In determinate circostanze, in caso di un acquisto sostitutivo può essere richiesto un differimento dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Se l'immobile è detenuto come bene aziendale, occorre tenere conto di ulteriori conseguenze fiscali e dei contributi previdenziali. Si consiglia di costituire una riserva per i costi di mutazione e per le imposte. Per maggiori informazioni sulla corretta tassazione dell'immobile, leggete qui.

Richiedere una consulenza finanziaria per la vendita di un immobile

La vendita di una casa richiede molto tempo e una buona preparazione di tutte le persone coinvolte, delle finanze e, non da ultimo, della casa o della proprietà abitativa. Una soluzione sostenibile e adatta alle proprie esigenze richiede quindi una consulenza ottimale.

Gli esperti ipotecari offrono servizi particolarmente utili in campo finanziario. Offrono conoscenze approfondite, strumenti di consulenza e di calcolo all'avanguardia, nonché una solida assistenza durante l'intero processo di vendita. In breve: lasciate che vi aiutino. Contattate il vostro consulente fin dalle prime fasi.