Finanziamento transitorio: prefinanziamento dell'abitazione di proprietà
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Due abitazioni di proprietà: forme complesse di finanziamento transitorio

Durante la vecchiaia le esigenze abitative cambiano. Un appartamento più piccolo può rappresentare un'alternativa interessante rispetto all'attuale casa unifamiliare. Tuttavia, per acquistare un nuovo immobile, nella maggior parte dei casi è necessario usufruire del capitale ottenuto dai proventi della vendita dell'attuale abitazione di proprietà. Il cosiddetto prefinanziamento consente di affrontare il periodo di tempo che intercorre tra l'acquisto e la vendita. Perché rappresenta una soluzione efficace.

Che cos'è un prefinanziamento?

Il prefinanziamento viene anche definito finanziamento transitorio. Mediante questa soluzione, le banche possono sostenere l'acquisto di un nuovo immobile, ad esempio con un credito temporaneo, fino a quando non viene venduta la vecchia abitazione di proprietà. In caso di garanzia di sostenibilità, la banca può decidere di finanziare l'80 per cento del prezzo di acquisto del nuovo appartamento. Tuttavia, potrebbe porre la condizione che nel periodo transitorio la casa attuale venga affittata a un importo determinato, in modo da autofinanziarsi.

Come funziona un prefinanziamento?

In caso di prefinanziamento, la banca esamina la situazione finanziaria del mutuatario per ridurre il più possibile il rischio di credito. In altre parole, la sostenibilità deve essere garantita anche al momento dell'acquisto del nuovo immobile. Per questo motivo, nel calcolo della sostenibilità la banca applica generalmente un tasso d'interesse calcolatorio del 5 per cento. Oltre ai costi d'ammortamento della seconda ipoteca, per tenere conto dei costi correnti per le spese di manutenzione e le spese accessorie viene conteggiato anche l'1 per cento del valore dell'immobile. Infine, la somma di tutti i costi non può superare un terzo del reddito lordo del mutuatario.

Evitare i rischi finanziari del prefinanziamento

Anche se viene considerata la locazione dell'immobile attuale, una strategia immobiliare duale di questo tipo comporta rischi finanziari, ad esempio in caso di mancata locazione o di perdita di un reddito. Per questo motivo, è consigliabile far valutare l'abitazione attuale e venderla nel medio termine. Se, ad esempio, il valore di mercato dell'immobile è aumentato data la posizione interessante, dedotta l’attuale ipoteca e l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare, è possibile disporre di ulteriori mezzi liberi.

Nuova abitazione di proprietà come acquisto sostitutivo

La vendita di un immobile è soggetta all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare, in quanto le risorse finanziarie non sono più vincolate in un'abitazione di proprietà, ma diventano riserve latenti. Tuttavia, l'imposta può essere differita se con il ricavo della vendita si acquista una nuova abitazione di proprietà. In tal caso, l'immobile è un acquisto sostitutivo.

Evitare l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare con l'acquisto sostitutivo

In via preventiva, in caso di acquisto di un'abitazione occorre verificare se è possibile beneficiare di un riporto d’imposizione per acquisto sostitutivo. Se i costi d'investimento della vecchia casa sono maggiori del nuovo appartamento di proprietà, non è possibile applicare un acquisto sostitutivo. In alternativa si dovrà verificare se, ad esempio, in una coppia coniugata solo uno dei coniugi acquista il nuovo appartamento e se, in tal caso, è possibile rivendicare un acquisto sostitutivo parziale.

Consigli per il prefinanziamento

Il prefinanziamento richiede un approccio ben ponderato. Segue una breve panoramica dei principali consigli:

  • Richiedete i crediti o le ipoteche per il nuovo immobile il prima possibile presso la vostra banca. Valutate diverse soluzioni.
  • Un prefinanziamento può comportare costi imprevisti. Informatevi sul margine di manovra di cui disponete per il rimborso al vostro creditore.
  • Una valutazione immobiliare consente di sapere se l'abitazione di proprietà è aumentata di valore. Fate eseguire una stima del valore commerciale da un esperto.
  • Se sono soddisfatte determinate condizioni, è possibile differire l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare per la vendita dell'abitazione.

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