Una casa – due ipoteche. Credit Suisse offre consulenza.
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Alle prese con due abitazioni proprie: forme complesse di finanziamento transitorio

Chi possiede un’abitazione propria può trovarsi in qualsiasi momento di fronte a eventi che possono comportare problemi finanziari di notevole complessità. Stiamo parlando dell’acquisto di una nuova abitazione propria o anche del caso di divorzio dei coniugi con un’ipoteca su un immobile comune. In questi casi è molto utile una copertura del rischio. Non di rado, tuttavia, anch’essa non serve a nulla. Spesso gli ostacoli finanziari sembrano insormontabili, come mostra l’esempio che segue.

Beatrice e Claudio vivono in un piccolo comune di campagna. Alla nascita delle loro figlie Anna e Nina, hanno acquistato una casa nel verde, con sei locali e un grande giardino. Oggi hanno entrambi 55 anni; lei lavora a tempo parziale come segretaria, lui a tempo pieno come specialista in edilizia. Insieme percepiscono un reddito lordo annuo di 140 000 franchi. La vita sarebbe perfetta, ma da quando le figlie hanno lasciato la casa dei genitori, tutto è molto tranquillo – troppo tranquillo. Nella loro grande casa Beatrice e Claudio si sentono letteralmente smarriti e in questo idilliaco paesaggio avvertono un senso di solitudine. Inoltre Claudio, la cui ditta un anno fa si è trasferita nella città di Wohlen, è da tempo stressato, perché costretto a fare ogni giorno il pendolare.

Dalla campagna alla città, dalla casa a un appartamento

Per questi motivi la coppia ha deciso di trasferirsi in un immobile più piccolo vicino alla città. Dal boom edilizio iniziato un paio di anni fa l’offerta di appartamenti in condominio nell’agglomerato è aumentata continuamente.

Per il finanziamento Claudio ha già preparato un piano: il nuovo immobile sarà pagato con il ricavo ottenuto dalla vendita di quello vecchio. Con un prezzo di vendita di un milione di franchi, meno l’ipoteca di 660 000 franchi, resterebbe un ricavo lordo di
340 000 franchi che, insieme a una nuova ipoteca, sarebbe sufficiente per il nuovo appartamento.

Nella ricerca dell’appartamento sono fortunati. In breve tempo Beatrice e Claudio trovano per 680 000 franchi un moderno appartamento in condominio di 3,5 locali, a pochi chilometri dalla città, che risponde esattamente alle loro aspettative. Il contratto è pronto per la firma, ma la transazione rischia di non andare in porto perché, diversamente da quanto previsto, la ricerca dell’acquirente per la loro casa sta diventando molto difficile. Di fatto: non riescono a vendere la casa nei tempi che avevano previsto, o quanto meno non al prezzo desiderato. Il piano finanziario di Claudio non è più praticabile.

Vendere o affittare?

Claudio vuole acquistare il nuovo immobile il più rapidamente possibile – se necessario, anche prima della vendita di quello vecchio ‒ ma i mezzi per un finanziamento transitorio non sono sufficienti. La coppia non può permettersi due ipoteche e Beatrice si domanda se stiano facendo la cosa giusta. La situazione è complessa e Claudio sta letteralmente fumando il cervello. Beatrice e Claudio si rendono conto di avere un problema.

Sostenibilità garantita anche con due abitazioni proprie?

La banca deve esaminare attentamente la situazione finanziaria del mutuatario e ridurre il rischio di credito. Per questo motivo, nel calcolo della sostenibilità Credit Suisse applica un tasso del 5 per cento. Oltre ai costi d’ammortamento della seconda ipoteca, per tenere conto dei costi correnti per le spese di manutenzione e le spese accessorie viene conteggiato anche l’1 per cento del valore dell’immobile. Se il risultato rimane al di sotto di un terzo del reddito lordo, Beatrice e Claudio avranno via libera: la spesa è sostenibile. Al tempo stesso hanno la garanzia di potersi permettere il proprio immobile anche in caso di aumento dei tassi d'interesse. Anche le entrate e le uscite devono essere garantite nel tempo, ossia nel medio termine e con una buona probabilità.

La soluzione migliore è quella con il rischio più basso

Pur avendo considerato con attenzione la locazione dell’immobile, una strategia immobiliare duale comporta comunque dei rischi finanziari, ad esempio in caso di mancata locazione o di perdita di un reddito. Per questo motivo Credit Suisse consiglia ai coniugi di far valutare la casa e di venderla nel medio termine. La stima dell'immobile conferma quanto supposto: data la località interessante e i collegamenti con il sistema dei trasporti pubblici, il valore dell’immobile è aumentato. Nel 1996 la casa è stata acquistata per 825 000 franchi. Da allora il terreno su cui sorge la casa ha subito un rincaro di circa un quarto. Credit Suisse stima il suo valore corrente di mercato a un milione di franchi. Dovrebbe pertanto essere possibile vendere l’immobile a questo prezzo nell’arco di un anno. Dedotta l’attuale ipoteca di 660 000 franchi e un’imposta sugli utili da sostanza immobiliare dell’11 per cento (aliquota d’imposta del Cantone Argovia), i coniugi disporrebbero di circa 300 000 franchi di mezzi liberi.

In via preventiva i coniugi dovrebbero verificare anche se possono beneficiare di un riporto d’imposizione per acquisto sostitutivo. Ma poiché i costi d'investimento della vecchia casa sono stati maggiori del nuovo appartamento in condominio, in questo caso non è possibile far valere un acquisto sostitutivo. In alternativa si dovrà esaminare se il nuovo appartamento viene acquistato solo da uno dei due coniugi e se, in tal caso, è possibile rivendicare un acquisto sostitutivo parziale.

Siete anche voi alle prese con due abitazioni proprie?

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Il finanziamento transitorio deve essere ben concepito, se si vuole avere il controllo sui costi. Per trovare una soluzione di finanziamento idonea per voi, chiedete per tempo consiglio ai nostri esperti ipotecari.