La vendita di un’abitazione è soggetta all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare
Quando si vende un immobile o un terreno appartenente al proprio patrimonio privato, l’utile è soggetto a un’imposta straordinaria, la cosiddetta imposta sugli utili da sostanza immobiliare. L’ammontare effettivo di tale imposta applicata alla vendita di un’abitazione dipende dalla legislazione fiscale cantonale e dalla durata della proprietà.
L’imposta applicata alla vendita di un’abitazione si calcola sull’utile conseguito dalla cessione
L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare deve essere sempre versata quando viene venduto un terreno o un immobile appartenente al proprio patrimonio privato e tale alienazione genera un utile, in altre parole, quando il prezzo di vendita è superiore ai costi d’investimento. In linea di principio rientrano nei costi d’investimento il prezzo pagato al momento dell’acquisto, come pure gli investimenti sostenuti per incrementarne il valore nel periodo di detenzione. Su tale differenza si applicano le imposte, al momento della vendita di un immobile.
Anche i costi direttamente correlati al passato acquisto e all’attuale vendita dell’immobile possono essere portati in detrazione dell’utile conseguito. Rientrano in queste categorie, ad esempio, le spese di iscrizione nel registro fondiario e le spese notarili, fino a un certo importo anche le abituali spese di intermediazione corrisposte a terzi, i costi per la pubblicazione di annunci, gli onorari di avvocati oppure le imposte sul passaggio di proprietà versate. Lo stesso dicasi per le indennità per scadenza anticipata, in caso di estinzione anticipata di un’ipoteca accesa sull’immobile. L’importante è che tutte le spese possano essere documentate.
Occorre inoltre considerare che in alcuni cantoni le imposte sugli utili da sostanza immobiliare vengono applicate anche agli immobili del patrimonio aziendale. Ciò accade nei cantoni che adottano il cosiddetto sistema monistico per l’imposizione sugli utili da sostanza immobiliare.
Utile da sostanza immobiliare imponibile senza immobile sostitutivo
L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare viene calcolata unicamente sull’utile netto
L’ammontare dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare dipende principalmente da due fattori
L’ammontare dell’imposta cambia in misura sostanziale a seconda delle premesse iniziali, l’imposizione sull’utile da sostanza immobiliare viene infatti influenzata da due fattori in Svizzera:
- ubicazione del terreno e aliquota d’imposta ivi vigente
- periodo di detenzione del terreno
1. Ubicazione: l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è disciplinata a livello cantonale
L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare viene riscossa dal comune e/o dal cantone. L’entità varia a seconda dell’ubicazione, infatti ogni cantone può definire autonomamente l’ammontare dell’aliquota d’imposta applicabile. In alcuni casi è prevista una progressione per l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, così come per l’imposta sui redditi delle persone fisiche. Ciò significa che quanto più elevato è l’utile, tanto maggiore sarà anche l’aliquota d’imposta applicata.
2. Periodo di detenzione: se si possiede un’abitazione da più anni l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare si riduce
Molti cantoni alleggeriscono il carico fiscale per i proprietari di lunga data che vendono casa. Chi possiede un terreno o un immobile da molti anni, al momento della vendita versa molte meno imposte rispetto a un proprietario che rivende l’immobile pochi anni dopo l’acquisto. Nel Cantone Zurigo l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, ad esempio, viene dimezzata se un immobile cambia proprietario dopo 20 o più anni. In altri cantoni, al raggiungimento di un lungo periodo di detenzione, l’aliquota d’imposta viene ridotta ancora di più (tra questi AG, BE, SZ, GL, BS, SH, TI, TG) o vi è persino un’esenzione totale (GE).
Al contrario, se il periodo di detenzione è breve, sugli utili della vendita viene applicato un supplemento, al fine di colpire soprattutto gli speculatori.
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare per regione e durata del possesso
Nel seguente esempio, una casa viene acquistata a CHF 700 000 e rivenduta a CHF 1 milione. Gli interventi incrementativi del valore ammontano a CHF 40 000. I costi della transazione detraibili legati alla vendita ammontano a CHF 10 000. Ne risulta un utile netto di CHF 250 000. Di seguito l’importo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare in città selezionate:
| Imposta sugli utili da sostanza immobiliare per regione | Dopo 5 anni | Dopo 20 anni |
| Aarau | CHF 75 000 | CHF 25 000 |
| Berna | CHF 72 630 | CHF 45 686 |
| Ginevra | CHF 75 000 | CHF 25 000 |
| Losanna | CHF 45 000 | CHF 22 500 |
| Lugano | CHF 65 000 | CHF 12 500 |
| Lucerna | CHF 52 565 | CHF 46 257 |
| San Gallo | CHF 75 476 | CHF 69 815 |
| Zurigo | CHF 84 930 | CHF 44 700 |
Fonte: TaxWare
Differimento dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare
In determinate circostanze l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare può essere differita. Ad esempio, in caso di immobili adibiti all’uso personale, se entro un determinato termine (pari in molti cantoni a due anni) dall’alienazione viene acquistato un nuovo immobile per il medesimo scopo, quando si ha cioè un cosiddetto acquisto sostitutivo.
Per ottenere, tuttavia, un riporto d’imposizione completo è necessario che venga reinvestito l’intero utile, oltre agli iniziali costi d’investimento dell’immobile venduto. Se, ad esempio, si vende una casa unifamiliare per motivi di età, acquistando al suo posto un appartamento in condominio più economico, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare deve essere comunque corrisposta sull’utile realizzato.
L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare può essere differita anche in caso di cambio di proprietà all’interno della cerchia familiare, per esempio a causa di una separazione. Lo stesso vale per le eredità, le donazioni o in caso di acconto della quota ereditaria.
Attenzione però, differito non significa revocato. L’utile da sostanza immobiliare differito riduce infatti i costi d’investimento del nuovo immobile. Se, in secondo momento, tale immobile viene venduto a terzi, senza alcun acquisto sostitutivo, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare viene corrisposta sull’intero utile della vendita, cioè sull’utile dell’immobile attuale e sugli utili differiti degli immobili precedenti.
Oltre a un vantaggio a livello di liquidità, l’acquisto sostitutivo presenta anche altri benefici: in questo modo si può infatti acquisire l’importante periodo di detenzione del vecchio immobile per scopi fiscali e ridurre eventuali imposte sul passaggio di proprietà.
