Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: la vendita della casa è soggetta a tassazione
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Avete ricavato un utile dalla vendita della casa? È dovuta questa imposta.

Se al momento della vendita di un immobile o di un terreno si genera un utile, occorre versare un'imposta sugli utili da sostanza immobiliare, il cui ammontare è definito nella legge tributaria cantonale di riferimento. Scoprite perché, quando si vende casa, anche la durata del possesso è determinante ai fini dell'entità delle imposte da versare.

L'imposta sugli utili da sostanza immobiliare si calcola così

La vendita dell'abitazione o di un terreno è soggetta all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare se genera un utile, ovvero quando il prezzo di vendita supera il prezzo d'acquisto originariamente stabilito. Quando si vende casa viene applicata un'imposta sulla plusvalenza. Secondo questo principio la maggior parte dei proprietari di un immobile è soggetta a tassazione al momento della vendita. Infatti, negli scorsi anni, il valore degli immobili è aumentato costantemente. Chi ha acquistato casa 20 anni fa, con ogni probabilità oggi può venderla a un prezzo maggiorato.

Ma generalmente l'imposta non si applica sull'intero utile. Perché dal prezzo di vendita possono essere detratti i costi di investimento. In aggiunta, oltre al prezzo d'acquisto originale, si considerano anche gli investimenti incrementativi del valore, per esempio le spese di ristrutturazione o ampliamento. Possono essere detratti anche i costi del passaggio di proprietà, come spese d'intermediazione, costi delle inserzioni, onorari di avvocato o l'imposta sul passaggio di proprietà. L'importante è che tutte le spese siano comprovate dai relativi documenti giustificativi.

L'imposta sugli utili da sostanza immobiliare è regolamentata a livello cantonale

L'imposta sugli utili da sostanza immobiliare è imposta dal comune e/o dal cantone. L'entità varia a seconda della località. Infatti ogni cantone può definire autonomamente l'ammontare dell'aliquota d'imposta applicabile. In alcuni casi è prevista una progressione sull'imposta sugli utili da sostanza immobiliare, così come sull'imposta sui redditi delle persone fisiche. In altre parole, maggiore è l'utile più alta sarà l'aliquota d'imposta e di conseguenza la quota da versare al momento della vendita della casa.

Al contempo molti cantoni alleggeriscono il carico fiscale per i proprietari di lunga data che vendono casa. Chi possiede un terreno o un immobile da molti anni, al momento della vendita versa molte meno imposte rispetto a un proprietario che rivende l'immobile pochi anni dopo l'acquisto. Per esempio nel cantone Zurigo l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare viene dimezzata se il cambio di proprietà avviene dopo 20 o più anni. Viceversa quasi tutti i cantoni assoggettano gli utili immobiliari a un supplemento se la durata del possesso è ridotta. In questo modo gli speculatori vengono maggiormente penalizzati rispetto ai proprietari di abitazioni a uso proprio.

Imposta sugli utili da sostanza immobiliare per regione

Supponiamo che un'abitazione acquistata per 700 000 franchi venga venduta per 1 milione di franchi. Gli interventi incrementativi del valore ammontano a 50 000 franchi. Ne consegue un utile netto di 250 000 franchi. Ecco l'ammontare dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare in una selezione di città:

  Dopo 5 anni Dopo 20 anni
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare Aarau CHF 75 000 CHF 25 000
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare Berna CHF 75 535 CHF 47 513
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare Ginevra CHF 75 000 CHF 25 000
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare Losanna CHF 45 000 CHF 22 500
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare Lugano CHF 65 000 CHF 12 500
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare Lucerna CHF 52 565 CHF 46 257
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare San Gallo CHF 75 476 CHF 69 815
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare Zurigo CHF 84 930 CHF 44 700

Fonte: TaxWare, dicembre 2018

Differimento dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare

In determinate circostanze l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare può essere differita. Per esempio quando viene acquistato un nuovo immobile, ovvero si opera un cosiddetto acquisto sostitutivo. La condizione è tuttavia che l'utile venga reinvestito – in aggiunta al prezzo d'acquisto originale dell'immobile venduto. Quindi in realtà il differimento nel caso del cosiddetto acquisto sostitutivo è possibile solo se il nuovo immobile è più costoso del precedente. Se si vende una casa unifamiliare di vecchia data e al suo posto si acquista un appartamento in condominio più economico, l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare deve essere comunque corrisposta sull'utile da sostanza immobiliare realizzato.

Con un acquisto sostitutivo l'imposta viene solo differita. Dovrà essere versata al momento della vendita del secondo immobile, sempre che non sia previsto un nuovo acquisto sostitutivo. L'imposta sugli utili da sostanza immobiliare può essere differita anche in caso di cambio di proprietà all'interno della cerchia familiare, per esempio a causa di una separazione. Lo stesso vale anche in caso di eredità, donazione o acconto della quota ereditaria. L'imposta non viene riscossa, ma solo differita. In seguito, se l'immobile viene venduto a terzi, sarà necessario versare l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare. A tale scopo fanno stato il prezzo d'acquisto originale e la durata di possesso complessiva all'interno della famiglia.

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