La vendita di un'abitazione è soggetta all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare

Che cos'è l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare?

L'imposta sugli utili da sostanza immobiliare si applica al passaggio di proprietà, che è un negozio giuridico nel quale viene trasferita la facoltà di disporre, giuridica o anche effettiva, di un fondo. Ne sono un esempio l'acquisto, la vendita, la donazione o l'eredità.

L'imposta sugli utili da sostanza immobiliare deve essere sempre versata quando si vende un terreno o un immobile appartenente al proprio patrimonio privato e viene generato un utile, ovvero quando il prezzo di vendita è superiore ai costi d'investimento e si verifica quindi un incremento di valore dell'abitazione di proprietà. In linea di principio, rientrano nei costi d'investimento il prezzo d'acquisto originario, come anche gli investimenti sostenuti per incrementarne il valore nel periodo di detenzione. Su tale differenza si applicano le imposte al momento della vendita di un immobile.

Che cosa si può dedurre dall'imposta sugli utili da sostanza immobiliare?

I costi direttamente correlati all'acquisto di all'ora e all'attuale vendita dell'immobile possono essere portati in detrazione dell'utile conseguito. Rientrano in queste categorie, ad esempio, le spese di iscrizione nel registro fondiario e le spese notarili, fino a un determinato importo anche le abituali spese di intermediazione corrisposte a terzi, i costi per la pubblicazione di annunci, gli onorari di avvocati oppure le imposte sul passaggio di proprietà versate. Lo stesso vale per le indennità per scadenza anticipata, in caso di estinzione anticipata di un'ipoteca accesa sull'immobile. L'importante è che tutte le spese possano essere documentate.

Effetti sull'ammontare dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare

L'ammontare dell'imposta cambia in misura sostanziale a seconda delle premesse iniziali. L'imposizione sull'utile da sostanza immobiliare viene infatti influenzata da due fattori in Svizzera:

1. ubicazione del terreno e aliquota d'imposta vigente;
2. periodo di detenzione del terreno.

1. Ubicazione: l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare è disciplinata a livello cantonale

L'imposta sugli utili da sostanza immobiliare viene riscossa dal comune e/o dal cantone. L'entità varia a seconda dell'ubicazione, infatti ogni cantone può definire autonomamente l'ammontare dell'aliquota d'imposta applicabile. In diversi casi è prevista una progressione per l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare, così come per quella sui redditi delle persone fisiche. Ciò significa che quanto più elevato è l'utile, tanto maggiore sarà anche l'aliquota d'imposta applicata.

2. Durata di detenzione: se si possiede un'abitazione da diversi anni l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare si riduce

Molti cantoni alleggeriscono il carico fiscale per i proprietari di lunga data che vendono casa. Chi possiede un terreno o un immobile da diversi anni, al momento della vendita versa molte meno imposte rispetto a un proprietario che rivende l'immobile pochi anni dopo l'acquisto. Nel Cantone Zurigo, l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare, ad esempio, viene dimezzata se un immobile cambia proprietario dopo 20 o più anni. Altri cantoni riducono ancora di più le aliquote d'imposta dopo aver raggiunto un lungo periodo di detenzione (ad esempio AG, BE, SZ, GL, BS, SH, TI, TG) o esentano completamente la vendita di immobili dall'imposta sugli utili da sostanza immobiliare (GE).

Al contrario, se il periodo di detenzione è breve, sugli utili della vendita viene applicato un supplemento, al fine di colpire soprattutto gli speculatori.

Imposta sugli utili da sostanza immobiliare – valore commerciale di 20 anni fa?

Se si possiede un'abitazione da molto tempo, potrebbe non essere più possibile reperire tutti i documenti. Per questo è ancora più difficile determinare i costi d'investimento dell'immobile. In tal caso, è consigliabile una valutazione immobiliare da parte di un esperto.

Un'altra possibilità è prevista, ad esempio, nel Cantone Zurigo: qui il contribuente può decidere liberamente se utilizzare il valore stimato dall'Ufficio delle contribuzioni 20 anni prima per il calcolo dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Questa soluzione ha i suoi vantaggi: in determinate circostanze, si possono far valere costi d'investimento più elevati, con conseguente riduzione delle imposte sugli utili da sostanza immobiliare. Ma comporta uno svantaggio se l'ufficio delle contribuzioni stima che i costi d’investimento siano molto bassi. Tuttavia questa stima non è scolpita nella pietra. Il proprietario dell'abitazione può metterla in discussione, ma nella dichiarazione fiscale deve essere in grado di motivare adeguatamente la differenza rispetto alla stima.

Quando non si paga l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare?

L'imposta sugli utili da sostanza immobiliare deve essere sempre versata, ma in determinate circostanze può essere posticipata. Ad esempio, in concomitanza con un passaggio di proprietà all'interno della famiglia, in caso di separazione, eredità e donazione o di prelievo anticipato della successione. E nel caso di un acquisto sostitutivo, ossia di un nuovo immobile ad uso proprio, purché venga acquistato entro un termine ragionevole dopo la vendita di quello vecchio. In molti cantoni tale termine è di due anni. Per ottenere un riporto d'imposizione completo è necessario che venga reinvestito l'intero utile, oltre agli iniziali costi d'investimento dell'immobile venduto. Se, ad esempio, viene venduta una casa unifamiliare e viene acquistato un appartamento di proprietà più conveniente, l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare deve comunque essere pagata.

Oltre a liberare liquidità, l'acquisto sostitutivo ha il vantaggio di poter riprendere a fini fiscali la durata di detenzione del vecchio immobile e ridurre eventuali imposte sul passaggio di proprietà. Tuttavia, un utile da sostanza immobiliare differito riduce i costi d'investimento del nuovo immobile. Se, in secondo momento, tale immobile viene venduto a terzi, senza alcun acquisto sostitutivo, l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare viene corrisposta sull'intero utile della vendita, cioè sull'utile dell'immobile attuale e sugli utili differiti degli immobili precedenti.

Che cosa succede se l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare non viene pagata?

Se l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare non viene pagata dal venditore, a farne le spese sarà il nuovo proprietario. Le autorità fiscali possono iscrivere un diritto di pegno nel registro fondiario e richiedere l'imposta al nuovo proprietario. Per questo motivo, l'acquirente può richiedere che il denaro per l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare venga versato al momento dell'acquisto in un conto bloccato o che tale importo venga trasferito direttamente all'Ufficio delle contribuzioni. Se l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare dovesse risultare inferiore, la differenza verrà rimborsata successivamente al venditore.