Stime immobiliari: come si calcola il valore commerciale
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Come si stima un immobile

È indispensabile appurare il valore dell'immobile, al più tardi al momento dell'acquisto o della vendita. La questione della stima va affrontata anche in vista della proroga di un'ipoteca. Possono sorgere numerosi quesiti in merito. Leggete qui come si stima un immobile.

La stima di un immobile prima dell'acquisto o della vendita

Una stima immobiliare serve a quantificare il valore di un immobile, il che è particolarmente importante in caso di acquisto o vendita. In linea di principio, una stima immobiliare può essere effettuata con diversi metodi e utilizzando vari criteri e differenti strumenti di valutazione. Un proprietario può stimare autonomamente il proprio immobile, avvalendosi ad esempio di strumenti disponibili online, o rivolgersi a uno specialista.

Il risultato della stima di una casa unifamiliare o di un'abitazione di proprietà in Svizzera è il valore commerciale dell'immobile, pari al prezzo che, in condizioni normali, si presume si possa ottenere sul mercato nel giro di un anno.

La stima con il metodo dei prezzi edonici

Per calcolare il valore commerciale di un immobile si possono utilizzare metodi anche molto diversi fra loro. Per la stima di una casa unifamiliare o di un appartamento in condominio Credit Suisse impiega il metodo dei prezzi edonici, una tecnica di valutazione comparativa effettuata al computer e basata su un procedimento statistico.

Il metodo dei prezzi edonici mette a confronto i prezzi di acquisto di immobili molto simili in base alle loro caratteristiche. I parametri determinanti sono l'ubicazione, il coefficiente d'imposta, la superficie del terreno, l'anno di costruzione, lo stato di conservazione dell'edificio e altri criteri qualitativi dell'immobile. I vari parametri impattano più o meno pesantemente sul suo valore. L'ubicazione dell'immobile e il coefficiente d'imposta del comune di domicilio, ad esempio, hanno un peso maggiore dell'arredamento. Per calcolare il valore commerciale dell'immobile gli esperti analizzano i parametri con l'ausilio del programma di valutazione.

La stima immobiliare di un perito

Il proprietario o l'acquirente può richiedere la stima del suo immobile sia a una banca, che a un perito professionale, i quali lo valutano sulla base di un vasto bagaglio di competenze e di esperienze. In entrambi i casi viene effettuato un sopralluogo nell'immobile e vengono approfondite le singole particolarità, ad esempio elementi costruttivi antiquati o situazioni anomale. Si ricorre quindi a un perito soprattutto in casi particolari come case di campagna, ville o chalet.

Consigli per la stima immobiliare

Attenzione agli strumenti disponibili online

Gli strumenti disponibili online consentono di stimare gratuitamente l'immobile con un paio di clic. È sufficiente inserire alcuni dati, come indirizzo, superficie abitabile, anno di costruzione e condizioni dell'immobile. Questi strumenti di valutazione forniscono una prima stima, che però perlopiù non corrisponde al valore effettivo del bene. Inoltre, non sempre è chiaro quali metodi vengano impiegati.

Rivolgersi a un esperto

In genere, il proprietario non è in grado di valutare in maniera obiettiva lo stato e il valore dell'immobile. Spesso la stima è troppo elevata. L'esperto della banca o il perito può determinare il suo giusto valore.

Diffidare delle valutazioni dei broker

Spesso i broker si offrono di stimare gratuitamente l'immobile. Sperando in un ordine di vendita, effettuano una stima leggermente più elevata. Talvolta è difficile distinguere subito un broker preparato da un sedicente esperto.

Richiedere un altro parere

Se la prima stima non vi convince, fareste meglio a richiedere un altro parere. Le stime immobiliari possono variare notevolmente a seconda del procedimento impiegato. La soluzione migliore è cautelarsi, in modo da evitare sgradevoli sorprese al momento dell'acquisto o della vendita.

Valore commerciale e prezzo d'acquisto non sono sinonimi

Il valore commerciale è fondamentale ai fini del finanziamento a lungo termine di un immobile, e quindi anche per l'accensione di un'ipoteca.
Se il valore commerciale stabilito è diverso dal prezzo d'acquisto richiesto, il calcolo dell'ipoteca si basa sul principio del valore minimo, secondo cui qualora prezzo d'acquisto e valore commerciale non coincidano, si applica sempre il valore più basso.

Il principio del valore minimo in parole semplici

Se il valore commerciale è inferiore al prezzo d'acquisto, l'ipoteca massimale è più bassa. Di conseguenza, è necessario incrementare il capitale proprio, che va maggiorato della differenza tra valore commerciale e prezzo d'acquisto. Ecco un esempio:

Il valore commerciale della casa unifamiliare è stato stimato a CHF 850 000, ma il prezzo d'acquisto è CHF 1 000 000. Per il principio del valore minimo, i CHF 850 000 costituiscono la base di calcolo dell'ipoteca. La differenza di CHF 150 000 tra valore commerciale e prezzo d'acquisto dovrà essere interamente finanziata con mezzi propri, che devono quindi passare da CHF 170 000 a CHF 320 000.

Prezzo d'acquisto 1’000’000
Valore commerciale 850’000
Ipoteca (max. 80%) 680’000
Mezzi propri 170’000
Differenza valore commerciale/prezzo d'acquisto 150’000
Totale mezzi propri 320’000

Tutti i dati sono espressi in franchi svizzeri.

Quando e perché richiedere una stima dell'immobile

Il valore commerciale può variare notevolmente a seconda dell'immobile e delle sue caratteristiche, ad esempio dimensioni, stile architettonico e ubicazione. Anche la situazione di mercato cambia con il passare del tempo, con conseguenti ripercussioni sui prezzi degli immobili. Vale quindi la pena richiedere una nuova stima dell'immobile nel corso del tempo.

Se si intende acquistare o vendere un immobile, è necessario effettuare una stima immobiliare, che può essere importante anche in caso di successione, divorzio o proroga di un'ipoteca. Una stima di un perito certificato costa intorno ai 1000 franchi svizzeri, ma vale la pena fare questo investimento, soprattutto se la stima deve soddisfare requisiti giuridici o se, ad esempio, occorre appurare con certezza il valore di un immobile per accendere un'ipoteca.

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