Stime immobiliari: come si calcola il valore commerciale
Articoli

Come si stima un immobile

Esaminare il valore di un immobile è indispensabile, al più tardi al momento dell'acquisto o della vendita. In queste circostanze possono emergere molte domande, ad esempio: che cos'è il valore commerciale? Leggete qui per sapere come viene stimata la proprietà abitativa e quando è opportuno far eseguire nuovamente la stima del proprio immobile.

Il valore di un immobile non è determinato solo dall'immobile stesso

Una stima immobiliare serve a quantificare il valore di un immobile, particolarmente importante in caso di acquisto o vendita. Il risultato della stima di una casa unifamiliare o di un appartamento in condominio in Svizzera è il valore commerciale dell’immobile. Tale valore è pari al prezzo che, in condizioni normali, si presume si possa ottenere sul mercato nel giro di un anno.

Il peso dei singoli fattori sul valore complessivo di un immobile può variare molto a seconda delle regioni. Nelle aree urbane, dove la domanda di proprietà abitativa è costantemente elevata a causa della vicinanza di grandi città come Zurigo o Basilea, è il valore del terreno ad incidere maggiormente sul valore dell'immobile. Nelle zone rurali meno abitate a fare la parte del leone è la casa o l’appartamento in sé. Tuttavia, il prezzo dei terreni rappresenta il fattore principale che incide sull’andamento dei prezzi e risente, oltre che della vicinanza alle città, anche di un secondo fattore: più basse sono le imposte, maggiore è il prezzo del terreno e, di conseguenza, dell'immobile.

Diversi fattori influiscono sulla stima immobiliare

Valore commerciale di un bene immobile: principali fattori d'influenza

I seguenti fattori incidono in modo determinante sulla valutazione di un immobile.

La stima immobiliare con il metodo dei prezzi edonici

Per calcolare il valore commerciale di un immobile si possono utilizzare metodi anche molto diversi fra loro. Per eseguire la stima immobiliare, i proprietari possono avvalersi, ad esempio, di esperti di diverse istituzioni o consultare un perito. Per la stima di una casa unifamiliare o di un appartamento in condominio, Credit Suisse impiega il metodo dei prezzi edonici, una tecnica di valutazione comparativa effettuata al computer e basata su un procedimento statistico.

Il metodo dei prezzi edonici mette a confronto i prezzi di acquisto di immobili comparabili in base alle loro caratteristiche. I parametri determinanti sono l'ubicazione, il coefficiente d'imposta, la superficie del terreno, l'anno di costruzione, lo stato di conservazione dell'edificio e altri criteri qualitativi dell'immobile. Per calcolare il valore commerciale dell'immobile gli esperti analizzano i parametri in base alla loro ponderazione con l'ausilio del programma di valutazione.

La stima immobiliare con il metodo del valore reale

Il metodo del valore reale parte dal presupposto che un potenziale acquirente non sarebbe disposto a pagare per un immobile più di quanto oggi costerebbe costruirlo nuovo. Pertanto, il valore reale corrisponde ai costi che sarebbero richiesti per costruire l'edificio da zero. A causa del suo approccio pratico, questo metodo non tiene conto delle oscillazioni dell'offerta e della domanda sul mercato immobiliare, quindi è più adatto nel caso di immobili difficilmente comparabili, come edifici in zone remote e costruzioni speciali.

La stima immobiliare con il metodo del valore di reddito

Con il metodo del valore di reddito si determina il valore di un immobile calcolando i redditi realizzabili e i costi futuri. Tra questi figurano, ad esempio, i proventi da locazione attesi, la durata residua dell'immobile o i costi di manutenzione. Questo metodo è indicato per edifici a uso ufficio, centri commerciali o edifici residenziali per i quali i proventi derivanti dalla locazione rivestono un ruolo essenziale.

FAQ sulla stima immobiliare

Come posso scoprire autonomamente quanto vale un immobile?

Gli strumenti disponibili online consentono di stimare gratuitamente l'immobile con un paio di clic. È sufficiente inserire alcuni dati, come indirizzo, superficie abitabile, anno di costruzione e condizioni dell'immobile. Questi strumenti di valutazione forniscono una prima stima, che tuttavia non corrisponde necessariamente al valore effettivo dell'immobile. Inoltre, non sempre è chiaro quali metodi vengano impiegati.

Come posso valutare autonomamente un immobile?

I proprietari possono valutare autonomamente il loro immobile utilizzando numerosi strumenti online. Il Cockpit immobili di Credit Suisse offre una stima gratuita del valore di mercato del vostro immobile in tempo reale e ulteriori informazioni sul prezzo di vendita e altri fattori.

Per accedere al Cockpit immobili.

Chi può valutare l'immobile?

Di norma i proprietari non sono in grado di stimare in modo oggettivo la proprietà abitativa, le sue condizioni e il valore ufficiale. Il proprietario tende ad attribuire all’immobile un valore di mercato troppo elevato. Esperti bancari, periti professionisti o, a seconda dei casi, anche le amministrazioni possono determinare il giusto valore dell'immobile. Sulla base di un vasto bagaglio di competenze e di esperienze sono in grado di esaminare le singole particolarità, ad esempio elementi costruttivi antiquati o situazioni anomale.

Quanto costa far valutare un immobile?

Una stima di un perito certificato costa intorno ai 1000 franchi svizzeri.

Vale la pena chiedere un secondo parere per la stima immobiliare?

Se la prima stima non vi convince, fareste meglio a richiedere un altro parere. Le stime immobiliari possono variare notevolmente a seconda del procedimento impiegato. La soluzione migliore è cautelarsi, in modo da evitare sgradevoli sorprese al momento dell'acquisto o della vendita, ad esempio vendendo l'immobile sottocosto.

Valore commerciale e prezzo d'acquisto non sono sinonimi

Il valore commerciale è fondamentale ai fini del finanziamento a lungo termine di un immobile, e quindi anche per l'accensione di un'ipoteca. Se il valore commerciale stabilito è diverso dal prezzo d'acquisto richiesto, il calcolo dell'ipoteca si basa sul principio del valore minimo, secondo cui qualora prezzo d'acquisto e valore commerciale non coincidano, si applica sempre il valore più basso. Pertanto, se il valore commerciale è inferiore al prezzo d'acquisto, l'ipoteca massima è più bassa. Di conseguenza, è necessario incrementare il capitale proprio, che va maggiorato della differenza tra valore commerciale e prezzo d'acquisto.

Ecco un esempio:

Il valore commerciale di una casa unifamiliare è stato stimato a CHF 850 000, mentre il prezzo d'acquisto ammonta a CHF 1 000 000. Per il principio del valore minimo, i CHF 850 000 costituiscono la base di calcolo dell'ipoteca. La differenza di CHF 150 000 tra valore commerciale e prezzo d'acquisto dovrà essere interamente finanziata con mezzi propri, che devono quindi passare da CHF 170 000 a CHF 320 000.

Prezzo d'acquisto 1 000 000
Valore commerciale 850 000
Ipoteca (max. 80%) 680 000
Mezzi propri 170 000
Differenza prezzo d’acquisto/valore commerciale 150 000
Totale mezzi propri 320 000

Tutti i dati sono espressi in franchi svizzeri.

Quando è opportuno sottoporre l'immobile a una nuova valutazione

Il valore commerciale di un immobile cambia con il passare del tempo. In generale il valore dell'edificio diminuisce gradualmente. Per mantenere invariato il valore immobiliare nel lungo termine è necessario eseguire frequenti ristrutturazioni. Il prezzo invece sale se aumenta il prezzo del terreno edificabile o se l'edificio viene valorizzato, ad esempio aggiungendo un giardino d'inverno o una piscina. Il valore può crescere anche quando la domanda supera l'offerta, come in agglomerati urbani quali Zurigo o Ginevra.

Soprattutto se si risiede già da molto tempo in un luogo, nei registri della banca il valore annotato è probabilmente quello d’acquisto originario. Su tale valore si basano i calcoli relativi ad ammortamento, interessi e importo massimo del prestito. Se il valore commerciale sale, facendo valutare nuovamente l'immobile il proprietario ottiene un margine di manovra più ampio per finanziare gli investimenti necessari tramite un aumento dell'ipoteca. Inoltre, conoscere il valore commerciale di un immobile può essere fondamentale anche in caso di eredità o di divorzio. Vale quindi la pena richiedere nuove stime dell'immobile nel corso del tempo.

Il valore del vostro immobile vi preoccupa?

Richiedere una consulenza This link target opens in a new window
Saremo lieti di aiutarvi. Non esitate a contattarci al numero 0844 100 113.