Stime immobiliari: come si calcola il valore commerciale
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Come si stima un immobile

È indispensabile appurare il valore dell'immobile, al più tardi al momento dell'acquisto o della vendita. Possono sorgere numerosi quesiti in merito. Ad esempio: che cosa è il valore commerciale? Leggete qui per sapere come viene stimata la proprietà abitativa e quando è opportuno far eseguire nuovamente la stima del proprio immobile.

Il valore di un immobile non è determinato solo dall'immobile stesso

Una stima immobiliare serve a quantificare il valore di un immobile, il che è particolarmente importante in caso di acquisto o vendita. Il risultato della stima di una casa unifamiliare o di un appartamento in condominio in Svizzera è il valore commerciale dell’immobile. Tale valore è pari al prezzo che, in condizioni normali, si presume si possa ottenere sul mercato nel giro di un anno.

In linea di massima il valore immobiliare è dato da due componenti principali: il valore del terreno e quello dell'edificio. Il peso di questi fattori sul valore complessivo di un immobile può variare molto a seconda delle regioni. Nelle aree densamente popolate, dove la domanda di proprietà abitativa è sempre costante ed elevata vista la vicinanza geografica a grandi città come Zurigo o Basilea, il valore del terreno costituisce gran parte del valore dell’immobile. Nelle zone rurali meno abitate a fare la parte del leone è la casa o l’appartamento in sé. Tuttavia il prezzo dei terreni rappresenta il fattore principale che incide sull’andamento dei prezzi e a sua volta è influenzato, oltre che dalla vicinanza alle città, da un secondo fattore: più sono basse le imposte, più è elevato il prezzo del terreno e quindi dell’immobile.

La stima immobiliare con il metodo dei prezzi edonici

Per calcolare il valore commerciale di un immobile si possono utilizzare metodi anche molto diversi fra loro. I proprietari, ad esempio, possono valutare autonomamente il proprio immobile avvalendosi di numerosi strumenti online, possono rivolgersi a esperti di varie istituzioni o consultare un perito. Per la stima di una casa unifamiliare o di un appartamento in condominio Credit Suisse impiega il metodo dei prezzi edonici, una tecnica di valutazione comparativa effettuata al computer e basata su un procedimento statistico.

Il metodo dei prezzi edonici mette a confronto i prezzi di acquisto di immobili comparabili in base alle loro caratteristiche. I parametri determinanti sono l'ubicazione, il coefficiente d'imposta, la superficie del terreno, l'anno di costruzione, lo stato di conservazione dell'edificio e altri criteri qualitativi dell'immobile. Per calcolare il valore commerciale dell'immobile gli esperti analizzano i parametri in base alla loro ponderazione con l'ausilio del programma di valutazione.

Consigli per la stima immobiliare

Attenzione agli strumenti disponibili online

Gli strumenti disponibili online consentono di stimare gratuitamente l'immobile con un paio di clic. È sufficiente inserire alcuni dati, come indirizzo, superficie abitabile, anno di costruzione e condizioni dell'immobile. Questi strumenti di valutazione forniscono una prima stima, che però perlopiù non corrisponde al valore effettivo del bene. Inoltre, non sempre è chiaro quali metodi vengano impiegati.

Rivolgersi a un esperto

Di norma i proprietari non sono in grado di stimare in modo oggettivo la proprietà abitativa, le sue condizioni e il valore ufficiale. Il proprietario tende ad attribuire all’immobile un valore di mercato troppo elevato. L'esperto della banca o un perito professionista possono determinare il suo giusto valore. Sulla base di un vasto bagaglio di competenze e di esperienze sono in grado di esaminare le singole particolarità, ad esempio elementi costruttivi antiquati o situazioni anomale. Una stima di un perito certificato costa intorno ai 1000 franchi.

Diffidare delle valutazioni dei broker

Spesso i broker si offrono di stimare gratuitamente la proprietà abitativa. Sperando in un ordine di vendita, effettuano una stima leggermente più elevata dell’immobile. Talvolta è difficile distinguere subito un broker preparato da un sedicente esperto.

Richiedere un altro parere

Se la prima stima non vi convince, fareste meglio a richiedere un altro parere. Le stime immobiliari possono variare notevolmente a seconda del procedimento impiegato. La soluzione migliore è cautelarsi, in modo da evitare sgradevoli sorprese al momento dell'acquisto o della vendita.

Valore commerciale e prezzo d'acquisto non sono sinonimi

Il valore commerciale è fondamentale ai fini del finanziamento a lungo termine di un immobile, e quindi anche per l'accensione di un'ipoteca. Se il valore commerciale stabilito è diverso dal prezzo d'acquisto richiesto, il calcolo dell'ipoteca si basa sul principio del valore minimo, secondo cui qualora prezzo d'acquisto e valore commerciale non coincidano, si applica sempre il valore più basso. Pertanto, se il valore commerciale è inferiore al prezzo d'acquisto, l'ipoteca massimale è più bassa. Di conseguenza, è necessario incrementare il capitale proprio, che va maggiorato della differenza tra valore commerciale e prezzo d'acquisto.

Ecco un esempio:

Il valore commerciale di una casa unifamiliare è stato stimato a CHF 850 000, mentre il prezzo d'acquisto ammonta a CHF 1 000 000. Per il principio del valore minimo, i CHF 850 000 costituiscono la base di calcolo dell'ipoteca. La differenza di CHF 150 000 tra valore commerciale e prezzo d'acquisto dovrà essere interamente finanziata con mezzi propri, che devono quindi passare da CHF 170 000 a CHF 320 000.

Prezzo d'acquisto 1 000 000
Valore commerciale 850 000
Ipoteca (max. 80%) 680 000
Mezzi propri 170 000
Differenza prezzo d’acquisto/valore commerciale 150 000
Totale mezzi propri 320 000

Tutti i dati sono espressi in franchi svizzeri.

Quando è opportuno sottoporre l'immobile a una nuova valutazione

Il valore commerciale di un immobile cambia con il passare del tempo. In generale il valore dell'edificio diminuisce in gradualmente. Per salvaguardarne il valore a lungo termine, esso deve essere sottoposto spesso a rinnovi. Il prezzo invece sale se aumenta il prezzo del terreno edificabile o se l'edificio viene valorizzato, ad esempio aggiungendo un giardino d'inverno o una piscina. Il valore può crescere anche quando la domanda supera l'offerta, come in agglomerati urbani quali Zurigo o Ginevra.

Soprattutto se si risiede già da molto tempo in un luogo, nei registri della banca il valore annotato è quello d’acquisto originario. Su tale valore si basano i calcoli relativi ad ammortamento, interessi e importo massimo del prestito. Se il valore commerciale sale, facendo valutare nuovamente l'immobile il proprietario ottiene un margine di manovra più ampio per finanziare gli investimenti necessari tramite un aumento dell'ipoteca. Inoltre, conoscere il valore commerciale di un immobile può essere fondamentale anche in caso di eredità o di divorzio. Vale quindi la pena richiedere nuove stime dell'immobile nel corso del tempo.

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