Abitare in una proprietà per piani – acquisto, ruoli e doveri
Chi acquista una proprietà per piani si fa carico della responsabilità per una parte dell’immobile ed entra a far parte della comunione dei comproprietari della PPP. Leggete che cosa comporta, perché è importante disporre di un consistente fondo di rinnovamento e quali sono i doveri di un comproprietario della PPP.
Contenuto dell'articolo
- Che cos'è la proprietà per piani?
- Come si costituisce una proprietà per piani?
- Differenza tra proprietà per piani e appartamento in condominio
- Lista di controllo proprietà per piani
- Doveri e ruoli
- A che cosa serve il regolamento
- Costi di gestione
- Fondo di rinnovamento per proprietà per piani
- Amministrazione
- Schede informative sulla proprietà per piani
- Assemblea della comunione
- Evitare i conflitti
Che cos'è la proprietà per piani?
La proprietà per piani (PPP) è una forma di proprietà con la quale si acquista un appartamento in condominio all'interno di un immobile e si acquisisce la comproprietà del terreno comune e degli impianti di urbanizzazione. All'acquisto è sempre associato un diritto esclusivo che comprende l'appartamento, le cantine e il sottotetto. Tutto ciò che rientra nel diritto esclusivo può essere modificato, purché ciò non pregiudichi i diritti esclusivi degli altri comproprietari. Per le parti comuni come il giardino o le terrazze sul tetto si applica invece un diritto d'uso riservato: è possibile utilizzarle ma non modificarle. I singoli proprietari di un immobile costituiscono insieme la comunione dei comproprietari di piani.
Come si costituisce una proprietà per piani?
In Svizzera una proprietà per piani si costituisce con l’iscrizione nel registro fondiario. A tal fine è necessario un atto costitutivo, che viene stipulato mediante un contratto tra i proprietari del bene immobile o tra un singolo proprietario e l'ufficio del registro fondiario.
Differenza tra proprietà per piani e appartamento in condominio
La differenza tra i due concetti dipende dal fatto che in Svizzera la proprietà di edifici è legata alla proprietà fondiaria, quindi si possiede non solo un edificio, ma anche il terreno. Per quanto riguarda la proprietà per piani, nel concreto significa che si può utilizzare a proprio piacimento e strutturare internamente l'appartamento in proprietà, ovvero la parte in diritto esclusivo. Tuttavia, le parti comuni dell'immobile, come la scala o la facciata, possono essere modificate solo con il consenso dei comproprietari.
Doveri della proprietà per piani
Chi acquista una proprietà per piani deve essere consapevole che con l'acquisto si acquisiscono anche diritti e doveri. La comunione dei comproprietari di piani, ad esempio, ha la responsabilità di redigere un regolamento per la proprietà per piani e di adeguarlo costantemente alla situazione abitativa e alle circostanze. La proprietà redige anche un piano di rinnovamento, che viene recepito nel regolamento PPP ed è concepito per la manutenzione dell'immobile. Inoltre, per garantire una convivenza pacifica, tutta la comunità deve attenersi al regolamento interno.
A che cosa serve il regolamento della proprietà per piani
Il regolamento per la proprietà per piani redatto collegialmente precisa la delimitazione delle parti di diritto esclusivo e comuni. Inoltre, regolamenta i diritti e i doveri dei comproprietari e le responsabilità e le procedure all’interno della comunità. Il regolamento contiene, per esempio, prescrizioni sulle procedure decisionali, sui diritti di voto e sulla definizione degli obiettivi, e stabilisce la ripartizione dei costi di manutenzione e rinnovamento nonché l'attuazione del piano di rinnovamento.
Quali sono i costi di gestione della proprietà per piani?
Prima di acquistare una proprietà per piani, occorre informarsi sull'importo delle spese accessorie. Tuttavia, in qualità di comproprietario di un immobile, è possibile modificare o ottimizzare solo in misura limitata tale importo. Prima dell'acquisto è preferibile chiedere di consultare i conteggi delle spese accessorie degli anni precedenti. Particolare rilievo assumono i costi di riscaldamento, che possono variare in base alla qualità dell'isolamento e alla tipologia di riscaldamento.
Inoltre, insieme agli altri comproprietari vengono pagati anche lo stipendio del custode, la manutenzione dell'ascensore, le tasse per i contenitori dei rifiuti e le altre spese accessorie. Di norma le spese comuni dipendono dalla quota di valore dei singoli proprietari, vale a dire che più è elevata la quota di proprietà dell'intero immobile, maggiori saranno le spese che il comproprietario dovrà sostenere.
Fondo di rinnovamento per proprietà per piani
Il fondo di rinnovamento è uno strumento per il finanziamento dei lavori di manutenzione e degli interventi di rinnovamento delle parti comuni della proprietà per piani. Tutti i comproprietari per piani versano periodicamente nel fondo un importo definito. Un fondo consistente può evitare spiacevoli sorprese finanziarie per singoli comproprietari di piani, come nel caso in cui è necessario provvedere a un risanamento energetico. Prima di acquistare una proprietà per piani, può essere opportuno verificare se il fondo è ben fornito e se il piano di rinnovamento prevede a breve nuovi lavori di ristrutturazione.
Amministrazione della proprietà per piani
L'amministrazione funge da interlocutore per domande e richieste da parte dei comproprietari. È responsabile della gestione tecnica dell'immobile, assicura l'attuazione del piano di rinnovamento e finanziamento e si occupa del monitoraggio del fondo di rinnovamento. Un altro compito dell'amministrazione è l'invio tempestivo di documenti informativi alla comunità. In caso di acquisto di nuove costruzioni, la stessa comunione dei comproprietari di piani ha spesso la responsabilità di scegliere un'amministrazione immobiliare competente e definirne precisamente i compiti in un mansionario. In caso di grandi progetti, l'amministrazione della comunità è in genere stabilita per i primi anni, ma può essere riassegnata dietro richiesta dei comproprietari dopo un dato termine. I criteri di selezione dell'amministrazione possono essere l'esperienza, la tipologia di formazione e perfezionamento nella gestione amministrativa e il know-how nell'ambito della gestione tecnica. Anche le competenze sociali della nuova amministrazione non devono essere trascurate.
Nel caso in cui si debba scegliere una nuova organizzazione amministrativa, è possibile revocare il mandato dell'amministrazione immobiliare esistente tramite una delibera della maggioranza della comunione dei comproprietari di piani. Per cambiare l'amministrazione è necessaria un'assemblea della comunità. Per legge, l'amministrazione in carica è tenuta a convocare tale assemblea qualora richiesto da almeno un quinto dei proprietari. Tuttavia, anche l'amministrazione ha il diritto di recedere dal mandato.
Assemblea della comunione dei comproprietari di piani
Vivere in una comproprietà per piani significa anche entrare a far parte di una comunità. I comproprietari di piani si incontrano periodicamente nelle assemblee dei proprietari per prendere congiuntamente importanti decisioni su tutte le questioni amministrative di interesse comune, se non sono state delegate all'amministrazione o, ad esempio, a un comitato. Tali decisioni possono riguardare, ad esempio, il colore della facciata, la scelta di una nuova amministrazione o la riduzione del budget. Pertanto è importante che gli acquirenti di abitazioni sappiano come viene gestita un'assemblea dei proprietari. L'amministrazione è responsabile dell'organizzazione delle assemblee annuali della PPP.
Evitare i conflitti nella proprietà per piani
Le decisioni relative alla gestione dell'immobile in una proprietà per piani vengono sempre assunte da più parti. Pertanto possono insorgere divergenze. In tal caso, l'amministrazione svolge un ruolo importante per agevolare la comunicazione tra i singoli comproprietari di piani. Per un'efficace prevenzione dei conflitti possono essere essenziali un regolamento chiaro per la proprietà per piani, nonché un comportamento trasparente da parte dell'amministrazione. Infine, per una convivenza armoniosa è indispensabile un certo grado di tolleranza reciproca, che si raggiunge grazie a una cultura del dialogo.
