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Ipoteca LIBOR o ipoteca a tasso fisso – l'imbarazzo della scelta

Gli interessi ipotecari tornano gradualmente ad aumentare. I proprietari di immobili dovrebbero iniziare sin d'ora a riflettere sul tipo di ipoteca da scegliere in futuro: ipoteca LIBOR o ipoteca a tasso fisso? La scelta deve tenere conto di aspetti finanziari, ma anche delle esigenze e delle preferenze personali.

Gli interessi delle ipoteche a tasso fisso aumentano

L'economia svizzera corre a pieno regime: gli economisti di Credit Suisse prevedono per il 2018 una crescita del 2,2 per cento. Anche per l'inflazione il quadro è positivo. A lungo termine, secondo la Banca nazionale svizzera, l'inflazione salirà tuttavia oltre il target definito. Si fa dunque più concreta la possibilità di una politica monetaria più restrittiva.

Date queste circostanze prevediamo per marzo 2019 un primo aumento dei tassi guida da parte della Banca nazionale svizzera da -0,75% a -0,5 per cento. Ciò avrà diverse implicazioni per gli interessi ipotecari. Mentre l'interesse delle ipoteche LIBOR in caso di un tale aumento inizialmente dovrebbe rimanere stabile, quello delle ipoteche a tasso fisso salirà ulteriormente. L'aumento atteso è di altri 30-50 punti base.

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Un primo rialzo dei tassi guida si profila per il 2019

Tassi ipotecari con previsione (2° trimestre 2018) a 3, 6 e 12 mesi
Fonte: Credit Suisse
I dati storici sulla performance e gli scenari dei mercati finanziari non costituiscono un indicatore affidabile per i redditi attuali o futuri.

L'ipoteca LIBOR è in genere più conveniente dell'ipoteca a tasso fisso

Anche se i tassi d'interesse delle ipoteche a tasso fisso rimarranno storicamente bassi nonostante il rialzo, i proprietari di immobili dovrebbero chiedersi sin d'ora quale modello ipotecario sceglieranno per il futuro: ipoteca LIBOR o ipoteca a tasso fisso.

Sul piano finanziario, dando uno sguardo al passato risulta evidente che, con poche eccezioni, le ipoteche a tasso fisso sono più care delle ipoteche LIBOR nel corso dell'intera durata. Solo tra il 1986 e la fine del 1989, nonché per brevi periodi di tempo nel 2004 e nel 2005, un'ipoteca quinquennale a tasso fisso sarebbe stata ad esempio più conveniente di un'ipoteca LIBOR. Un'ipoteca decennale a tasso fisso sarebbe stata conveniente addirittura solo alla fine degli anni Ottanta.

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Le ipoteche LIBOR sono in genere più convenienti

Periodi in cui un'ipoteca quinquennale a tasso fisso è stata più conveniente di un'ipoteca LIBOR nel corso dell'intera durata
Fonte: Credit Suisse, Datastream
I dati storici sulla performance e gli scenari dei mercati finanziari non costituiscono un indicatore affidabile per i redditi attuali o futuri.

Le nostre stime sulla crescita dei tassi ipotecari

Fredy Hasenmaile, responsabile Analisi immobiliare di Credit Suisse, spiega perché potrebbe essere il momento di passare a un'ipoteca a tasso fisso.

Passaggio dall'ipoteca LIBOR all'ipoteca a tasso fisso

Da un punto di vista puramente finanziario l'ipoteca a tasso fisso conviene quindi solo in casi molto rari. Trova tuttavia giustificazione in qualche situazione, in particolare quando gli interessi salgono in breve tempo, come è successo ad esempio alla fine degli anni Ottanta: i proprietari di immobili con un'ipoteca a tasso variabile - che all'epoca costituiva la scelta più frequente - in brevissimo tempo si sono ritrovati a pagare interessi notevolmente maggiori che hanno sfiorato l'8 per cento. Non tutti sono disposti a sopportare questi repentini e forti aumenti dei tassi d'interesse.

Da questo punto di vista le ipoteche a tasso fisso possono essere considerate un prodotto assicurativo, in quanto offrono una garanzia in cambio di un premio. Proprio nella situazione attuale con premi storicamente bassi, per un'ipoteca decennale a tasso fisso può essere opportuno riscattare l'ipoteca LIBOR con un'ipoteca a tasso fisso. Ma questo switch non dovrebbe essere rimandato, poiché i tassi d'interesse continueranno probabilmente ad aumentare e la differenza tra ipoteca LIBOR e ipoteca a tasso fisso continuerà così a crescere.

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Non rinviare troppo a lungo un eventuale passaggio a un'ipoteca a tasso fisso

Fonte: Credit Suisse
I dati storici sulla performance e gli scenari dei mercati finanziari non costituiscono un indicatore affidabile per i redditi attuali o futuri.

Le esigenze individuali sono centrali nella scelta del prodotto

La scelta di un'ipoteca non dipende solo da considerazioni finanziarie: altrettanto importanti sono le esigenze e le preferenze personali. Un rapido aumento dei tassi ipotecari può scatenare una crisi di nervi. Per la strategia personale occorre inoltre tenere conto delle aspettative di andamento dei tassi.

Spesso è opportuno combinare diverse ipoteche e durate per ottenere un mix ottimale di flessibilità e sicurezza. Consultare un esperto ipotecario può aiutare a chiarire le esigenze personali e i criteri per la scelta dell'ipoteca.  

Ipoteca LIBOR o ipoteca a tasso fisso?

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