Finanziamento abitazione propria: nozioni base per il finanziamento della proprietà abitativa
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Finanziamento di un’abitazione propria. Le nozioni base più importanti.

Desiderate acquistare una casa o un appartamento? Finanziare l’acquisto di un’abitazione completamente di tasca propria è un’operazione possibile per pochissimi acquirenti. Per realizzare comunque il vostro sogno di possedere le proprie quattro mura potete prendere in prestito del denaro da una banca per l'acquisto, sotto forma di ipoteca. Spieghiamo le nozioni base più importanti sul tema del finanziamento della proprietà abitativa.

Ipoteca

Un’ipoteca è un credito garantito da un immobile. In pratica, con la stipula di un'ipoteca il richiedente prende in prestito denaro dalla banca a un interesse ipotecario per acquistare una proprietà. La banca riceve come garanzia una cartella ipotecaria sull'immobile.

Valore commerciale

La base per il calcolo di un'ipoteca è il cosiddetto "valore commerciale" dell'immobile. Il valore commerciale si riferisce a un prezzo stimato che beni di dimensione, posizione e qualità uguali o simili, nell'area in questione, otterrebbero sul mercato in condizioni normali.

Di norma, il prezzo di acquisto e il valore commerciale coincidono. Tuttavia, a causa dell'alta domanda sul mercato immobiliare svizzero, il prezzo di acquisto dell'immobile può superare il valore commerciale. La differenza tra i due valori non può essere coperta da un'ipoteca, ma dovrà essere pagata dall'acquirente.

Prima e seconda ipoteca

L'importo dell'ipoteca si basa sulle necessità di finanziamento del richiedente e non può superare l'80 per cento del valore commerciale. Sulla base di varie regole di ammortamento (vedasi la sezione sull'ammortamento) in teoria si fa la distinzione tra la prima ipoteca, con un anticipo fino al 67 per cento, e la seconda ipoteca con un anticipo tra il 67 per cento e l'80 per cento. A seconda della banca e del prodotto, tali percentuali possono lievemente variare.

Tuttavia, questa distinzione teorica tra i due tipi di ipoteche non significa che in pratica un credito debba essere necessariamente scaglionato in due tranche. La divisione dell'ipoteca può quindi essere effettuata indipendentemente dalla prima e dalla seconda ipoteca.

Mezzi propri forti e deboli

Un massimo dell'80 per cento del valore dell'immobile può essere finanziato mediante capitali di terzi. Di conseguenza, questo significa che è necessario poter pagare almeno il 20 per cento del valore della proprietà con mezzi propri.

Di questo 20 per cento, almeno il 10 per cento deve essere composto da "mezzi propri forti", che includono averi in conto e capitale di risparmio, titoli, fondi della previdenza vincolata, valori di riscatto delle polizze assicurative, donazioni e eredità. I mezzi propri rimanenti possono essere "mezzi propri deboli", cioè prelievi o costituzioni in pegno degli averi dalla cassa pensione.

Spiegazione semplice dei mezzi propri

Scoprite nel video in cosa possono consistere i mezzi propri.
Fonte: Credit Suisse

Promozione della proprietà abitativa

Molto spesso vengono utilizzati per l’acquisto degli immobili i prelievi anticipati e la costituzione in pegno della previdenza per la vecchiaia, vale a dire il 2° pilastro e il pilastro 3a. Questi sono considerati come promozione della proprietà abitativa e sono soggetti a regole precise che è necessario conoscere.

Per esempio, il capitale della cassa pensione può essere ritirato interamente fino all'età di 50 anni, dopo il prelievo è limitato. Dal pilastro 3a è possibile ritirare l'intero capitale indipendentemente dall'età. Con entrambe le varianti, il prelievo è possibile solo ogni 5 anni. Esiste anche l'opzione di costituire in pegno gli averi. Per scoprire quando ha senso farlo e ottenere altre informazioni a riguardo, potete leggere gli articoli dettagliati.

 

La promozione della proprietà abitativa è un'opzione utile per integrare i mezzi propri e realizzare il sogno di possedere un’abitazione. Ma i prelievi anticipati del 2° pilastro e del pilastro 3a possono avere anche un rovescio della medaglia. L’importo prelevato verrà a mancare dalla previdenza per la vecchiaia. In alcuni casi, si possono ridurre anche le prestazioni di rischio in caso di morte o invalidità. Ecco perché è importante pianificare in anticipo. Gli esperti finanziari Credit Suisse vi spiegano cosa dovete tenere a mente.

Sostenibilità a lungo termine

Per accendere un'ipoteca per la casa dei loro sogni, gli acquirenti devono disporre di un reddito costante sufficiente, oltre al 20 per cento di mezzi propri, per soddisfare la sostenibilità finanziaria dell'immobile. Questo significa che i costi abitativi calcolatori (interessi ipotecari, ammortamenti, spese accessorie e di manutenzione) non possono superare un terzo del reddito lordo.

Spesso nascono malintesi poiché gli acquirenti, nello stilare il budget, considerano gli attuali interessi ipotecari molto bassi. Tuttavia, la maggior parte delle banche calcola per sicurezza un tasso d'interesse medio a lungo termine del 5 per cento, detto "interesse calcolatorio", in modo tale che l'ipoteca rimanga sostenibile a lungo termine per i proprietari, anche con interessi potenzialmente in aumento.

Mezzi propri e sostenibilità di un’ipoteca - spiegati in modo breve e semplice

Due questioni interessano coloro che stanno programmando l’acquisto di un’abitazione: in che misura possano e debbano essere apportati mezzi propri, e quale influsso abbia la sostenibilità. Questo video vi spiega cosa dovreste tenere a mente quando costituite in pegno dei fondi previdenziali e come questo differisca da un prelievo anticipato.
Fonte: Credit Suisse

Possibilità di finanziamento

Non esiste una sola ipoteca - piuttosto, ci sono numerosi modelli ipotecari che differiscono nelle loro condizioni. Con alcuni, il tasso d'interesse è fisso per anni, mentre altri si adattano continuamente al livello del tasso d'interesse attuale. Tutto dipende dal fatto che vogliate andare sul sicuro o accettare le fluttuazioni, e quindi eventualmente beneficiare di tassi d'interesse più bassi.

Quando stipulate un'ipoteca, vi consigliamo di discutere la vostra situazione finanziaria e le vostre opzioni con un esperto di finanziamenti. In questo modo potete trovare l'ipoteca più adatta alle vostre esigenze.

Ipoteca fix 

L'Ipoteca fix di Credit Suisse è un'ipoteca a tasso fisso, che vi offre sicurezza nella pianificazione e nel budget. Ha una durata fissa da 2 a 15 anni, con un importo fisso e un interesse ipotecario fisso.

 

Ipoteca fix a termine 

L’Ipoteca fix a termine ha anche una scadenza che va da 2 a 15 anni. In questo caso, l'interesse ipotecario può essere concordato fino a tre anni prima dell'inizio di una nuova ipoteca o della proroga di un'ipoteca già in essere.

 

Ipoteca SARON 

Il tasso d'interesse è composto da un tasso di base legato al tasso SARON e da un supplemento individuale. Il tasso d'interesse viene reso noto alla fine del periodo di conteggio, che va da 1 a 3 mesi. La durata è di 1, 2 o 3 anni.

 

Ipoteca SARON rollover 

L'Ipoteca SARON rollover funziona in modo simile, ma il tasso d'interesse viene comunicato e garantito all'inizio della tranche, che è di 1 mese. La durata è di 1 o 2 anni.

Credito di costruzione 

Per i progetti edili esiste il credito di costruzione. L'importo del prestito è flessibile e dà un margine di manovra per pagare le fatture in sospeso durante la fase di costruzione. Quando tutto è pronto, il credito viene convertito in un'ipoteca.

 

  

Ammortamento

Una componente importante del calcolo della sostenibilità è rappresentata dai costi per l'ammortamento dell'ipoteca, cioè il rimborso alla banca. Le ipoteche con un anticipo fino al 67 per cento sono considerate prime ipoteche e non devono necessariamente essere ammortizzate, a meno che la situazione finanziaria non lo richieda. Di conseguenza, i mutuatari devono soppesare quali fattori sono pro o contro l’ammortamento: per esempio, per ogni pagamento di ammortamento il tasso di interesse e il grado d’indebitamento diminuiscono. Allo stesso tempo, però, aspetti fiscali e opportunità di rendimento mancate rappresentano elementi a sfavore del rimborso del debito.

D'altra parte, sussiste un obbligo di ammortamento per importi superiori al 67 per cento, cioè per la differenza fino al possibile anticipo dell'80 per cento. Questa cosiddetta seconda ipoteca deve essere rimborsata entro 15 anni o, nel caso degli over 50, al più tardi entro il pensionamento. Per questo esistono due varianti: l’ammortamento diretto e indiretto. Con l'ammortamento diretto, l'ipoteca viene rimborsata alla banca in rate regolari. Con l'ammortamento indiretto, il pagamento viene prima trasferito su un conto o deposito di previdenza del pilastro 3a. Quale sia l'opzione giusta dipende dalle possibilità finanziarie e dagli aspetti fiscali.

Confrontate i pro e i contro dell'ammortamento volontario e dell'ammortamento diretto e indiretto nei seguenti articoli dettagliati.

Ammortamento di un'ipoteca - spiegato in modo breve e semplice

Un fattore importante per il finanziamento di un’abitazione propria è costituito dalla pianificazione dell’ammortamento. Questo video spiega a cosa fare attenzione e i pro e i contro dell'ammortamento diretto e indiretto.
Fonte: Credit Suisse 

La vostra consulente per il finanziamento della proprietà abitativa

Per finanziare la casa dei vostri sogni, fatevi consigliare da un esperto ipotecario nella vostra regione. Credit Suisse sarà lieto di assistervi e di esaminare con voi le vostre possibilità finanziarie. In questo modo sarete preparati al meglio per l'acquisto di una proprietà.

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