Finanziamento di un’abitazione propria: le nozioni base
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Finanziamento di un’abitazione propria. Le nozioni base più importanti.

Pochissimi acquirenti possono finanziare la proprietà abitativa di tasca propria. L’acquisto di una casa o un appartamento è quindi solitamente possibile solo attraverso un finanziamento di terzi sotto forma di ipoteca. Il capitale proprio può quindi essere risparmiato, ad esempio, o accumulato con la costituzione in pegno di fondi previdenziali. Spieghiamo le nozioni base più importanti sul tema del finanziamento della proprietà abitativa.

Che cos’è un’ipoteca?

Un’ipoteca è un credito garantito da un immobile. In pratica, con la stipula di un'ipoteca il richiedente prende in prestito denaro dalla banca a un interesse ipotecario per acquistare una proprietà. La banca riceve come garanzia una cartella ipotecaria sull'immobile.

Che cos’è il valore commerciale di un immobile?

La base per il calcolo di un’ipoteca è il cosiddetto «valore commerciale» dell’immobile. Il valore commerciale si riferisce a un prezzo stimato che beni di dimensione, posizione e qualità uguali o simili, nell’area in questione, otterrebbero sul mercato in condizioni normali.

Di norma, il prezzo di acquisto e il valore commerciale coincidono. Tuttavia, a causa dell’alta domanda di proprietà abitativa sul mercato immobiliare svizzero, il prezzo di acquisto dell’immobile può superare il valore commerciale. La differenza tra i due valori non può essere coperta da un’ipoteca, ma dovrà essere pagata dall’acquirente.

Prima e seconda ipoteca in breve

L’importo dell’ipoteca si basa sulle necessità di finanziamento del richiedente e non può superare l’80 per cento del valore commerciale. A causa di diverse regole di ammortamento si opera una distinzione tra la prima ipoteca con un anticipo fino al 67 per cento e la seconda ipoteca con un anticipo compreso tra il 67 e l’80 per cento. A seconda della banca e del prodotto, tali percentuali possono lievemente variare.

Tuttavia, questa distinzione teorica tra i due tipi di ipoteche non significa che in pratica un credito debba essere necessariamente scaglionato in due tranche. La divisione dell’ipoteca può essere effettuata indipendentemente dalla prima e dalla seconda ipoteca. L’acquirente deve pagare l’importo restante con i mezzi propri.

Cosa si intende per mezzi propri?

Per mezzi propri o capitale proprio si intende il capitale che deve essere raccolto dall’acquirente al momento del finanziamento di un immobile. Si tratta di almeno il 20 per cento del valore dell’immobile, in quanto è possibile finanziarne un massimo dell’80 per cento con capitale di terzi.

Di questo 20 per cento, almeno il 10 per cento deve essere composto da «mezzi propri forti», che includono averi in conto e capitale di risparmio, titoli, fondi della previdenza del pilastro 3a, valori di riscatto delle polizze assicurative, donazioni ed eredità. I mezzi propri rimanenti possono essere «mezzi propri deboli», cioè prelievi o costituzioni in pegno degli averi dalla cassa pensione.

Video: i mezzi propri e il capitale di terzi spiegati in modo semplice

Scoprite nel video in cosa possono consistere i mezzi propri.

Fonte: Credit Suisse

Quale ipoteca conviene?

Non esiste una sola ipoteca, piuttosto, ci sono numerosi modelli ipotecari che differiscono nelle loro condizioni. Con alcuni, il tasso d’interesse è fisso per anni, mentre altri si adattano continuamente al livello del tasso d’interesse attuale. Quale sia l’ipoteca più conveniente per il proprietario o la proprietaria di un’abitazione propria dipende dalla sua volontà di non correre rischi o di accettare le fluttuazioni e quindi di beneficiare di tassi d’interesse più bassi.

Quando stipulate un’ipoteca, vi consigliamo di discutere la vostra situazione finanziaria e le opzioni disponibili con un esperto di finanziamenti. In questo modo, potrete trovare l’ipoteca che meglio finanzia l’abitazione che desiderate.

Ipoteca a tasso fisso

Un’ipoteca a tasso fisso ha solitamente una durata da due a 15 anni con un tasso ipotecario fisso e un importo fisso. In questo modo è possibile tutelarsi dall’aumento dei tassi d’interesse e pianificare più facilmente il proprio budget.

Nell’ambito dell’ipoteca a tasso fisso, alcuni istituti di credito offrono anche la possibilità di fissare il tasso ipotecario in anticipo, fino a tre anni prima dell’erogazione di una nuova ipoteca o della proroga di un’ipoteca esistente. Spesso queste ipoteche vengono definite anche ipoteche a termine o ipoteche forward.

L’ipoteca fix e l’ipoteca fix a termine di Credit Suisse appartengono alla categoria delle cosiddette ipoteche a tasso fisso.

Ipoteca a tasso variabile

A differenza delle ipoteche a tasso fisso, quelle a tasso variabile – come suggerisce il nome – hanno un tasso d’interesse variabile e si adattano alle condizioni di mercato. Il loro vantaggio è che non hanno una durata fissa o un tasso d’interesse fisso. Tuttavia, sono più difficili da pianificare e in caso di aumento dei tassi d’interesse presentano costi ipotecari più elevati.

Credit Suisse offre anche un’ipoteca a tasso variabile.

Ipoteca SARON o ipoteca del mercato monetario

Anche le ipoteche del mercato monetario offrono un tasso d’interesse variabile. Ma non un tasso d’interesse qualsiasi, bensì il SARON. SARON è l’abbreviazione di Swiss Average Rate Overnight ed è un tasso di riferimento per il franco svizzero di SIX Swiss Exchange, che si basa strettamente sul tasso guida ufficiale della Banca nazionale svizzera. In Svizzera le ipoteche del mercato monetario sono quindi note anche come Ipoteche SARON. Qui sono disponibili gli attuali tassi d’interesse SARON della BNS.

Il tasso d’interesse nel caso di un’Ipoteca SARON è composto da un tasso d’interesse legato al tasso di riferimento e da una maggiorazione individuale del creditore. Il tasso d’interesse viene di solito comunicato retroattivamente alla fine del periodo di regolamento di uno a tre mesi. La durata è di uno, due o tre anni.

Le Ipoteche SARON sono particolarmente adatte quando si prevede un calo dei tassi d’interesse sul mercato monetario. Tuttavia, se i tassi d’interesse aumentano, i costi ipotecari saranno elevati.

Le ipoteche del mercato monetario di Credit Suisse sono Ipoteche SARON e Ipoteche SARON rollover. Queste ultime sono adatte a coloro che desiderano conoscere l’interesse ipotecario all’inizio della tranche.

Cosa si intende per promozione della proprietà abitativa?

Se non si dispone di un capitale proprio sufficiente, la promozione della proprietà abitativa è una possibilità utile per aumentare i mezzi propri e realizzare così il sogno di possedere una proprietà abitativa.

A tal fine, i prelievi anticipati e le costituzioni in pegno della previdenza per la vecchiaia, ovvero del 2° pilastro e del pilastro 3a, vengono utilizzati per l’acquisto di una proprietà abitativa. Questi sono considerati come promozione della proprietà abitativa e sono soggetti a regole precise che è necessario conoscere.

Per esempio, l’avere della cassa pensione può essere ritirato interamente fino all’età di 50 anni, dopo il prelievo è limitato. Dal pilastro 3a è possibile ritirare l’intero capitale indipendentemente dall’età. Con entrambe le varianti, il prelievo è possibile solo ogni cinque anni. Esiste anche l’opzione di costituire in pegno gli averi.

Ma i prelievi anticipati del 2° pilastro e del pilastro 3a possono avere anche un rovescio della medaglia. L’importo prelevato verrà a mancare dalla previdenza per la vecchiaia. In alcuni casi, si possono ridurre anche le prestazioni di rischio in caso di morte o invalidità. Ecco perché è importante pianificare in anticipo.

Assicurare la sostenibilità a lungo termine

Per accendere un’ipoteca per la casa dei propri sogni, l’acquirente deve disporre di un reddito costante sufficiente, oltre al 20 per cento di mezzi propri, per soddisfare la sostenibilità finanziaria dell’immobile. In altre parole, i costi abitativi calcolatori, come interessi ipotecari, ammortamenti, spese accessorie e di manutenzione, non possono superare un terzo del reddito lordo. A tal fine, la maggior parte delle banche calcola un tasso d’interesse medio a lungo termine del cinque per cento, il «tasso calcolatorio», in modo tale che l’ipoteca rimanga sostenibile a lungo termine per i proprietari, anche con interessi potenzialmente in aumento.

Video: mezzi propri e sostenibilità di un’ipoteca - spiegati in modo breve e semplice

Due questioni interessano coloro che stanno programmando l’acquisto di un’abitazione: in che misura possano e debbano essere apportati mezzi propri, e quale influsso abbia la sostenibilità sul finanziamento. Questo video spiega cosa dovreste tenere a mente quando costituite in pegno dei fondi previdenziali e come questo differisca da un prelievo anticipato.

Fonte: Credit Suisse

Come funziona l’ammortamento?

Una componente importante del calcolo della sostenibilità è rappresentata dai costi per l’ammortamento dell’ipoteca, cioè il rimborso alla banca. Le ipoteche con un anticipo fino al 67 per cento sono considerate prime ipoteche e non devono necessariamente essere ammortizzate, a meno che la situazione finanziaria non lo richieda. Di conseguenza, i titolari di ipoteca devono valutare quali fattori sono pro o contro l’estinzione: ad esempio, il tasso d’interesse diminuisce con ciascun pagamento dell’ammortamento e il rapporto di indebitamento diminuisce. Allo stesso tempo, però, aspetti fiscali e opportunità di rendimento mancate rappresentano elementi a sfavore del rimborso del debito.

D’altra parte, sussiste un obbligo di ammortamento per importi superiori al 67 per cento, cioè per la differenza fino al possibile anticipo dell’80 per cento. Questa cosiddetta seconda ipoteca deve essere rimborsata entro 15 anni o, nel caso degli over 50, al più tardi entro il pensionamento. Ne esistono due varianti: l’ammortamento diretto e indiretto.

Con l’ammortamento diretto, l’ipoteca viene rimborsata alla banca in rate regolari. In questo modo il debito ipotecario e l’importo dei pagamenti degli interessi diminuiscono in maniera costante. Allo stesso tempo, l’onere fiscale aumenta, in quanto la deduzione fiscale non è più la stessa.

Nel caso dell’ammortamento indiretto, l’ammontare dell’ipoteca non varia nel corso della sua durata. Questo perché il pagamento viene dapprima versato su un conto di previdenza o un deposito del pilastro 3a e successivamente trasferito alla banca e quindi ammortizzato.

Video: ammortamento di un’ipoteca - spiegato in modo breve e semplice

Un fattore importante per il finanziamento di un’abitazione propria è costituito dalla pianificazione dell’ammortamento. Questo video spiega a cosa fare attenzione e i pro e i contro dell’ammortamento diretto e indiretto.

Fonte: Credit Suisse

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