Forward-Hypothek: Festhypothek im Voraus abschliessen
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Mehr Sicherheit dank Forward-Hypothek.

Die Hypothekenzinsen sind derzeit auf Rekordtief. Viele Hausbesitzer möchten davon profitieren. Mit einer Forward-Hypothek können Sie den Zinssatz einer künftigen Festhypothek schon jetzt fixieren, selbst wenn Ihre aktuelle Hypothek noch länger läuft.

Hypothekenzinsen im Voraus fixieren

Die frohe Botschaft der tiefen Zinsen ist derzeit immer wieder Thema in Zeitungen und Onlinemedien. Da freut sich, wer seine Hypothek gerade jetzt verlängern kann. Doch auch der Hausbesitzer, dessen aktuelle Hypothek noch länger läuft, kann profitieren. Mit einer Forward-Hypothek können die Zinsen im Voraus fixiert werden, selbst wenn die aktuelle Laufzeit noch länger andauert. Diese Vorlaufzeit von der Zinsfixierung bis zum Start der Hypothek kann mehrere Monate betragen. Bei anderen, wie auch der Credit Suisse, ist es sogar möglich, den Zins bis zu drei Jahre im Voraus festzulegen.

Mit einer Forward-Hypothek gewinnt man Sicherheit und Zeit bei der Entscheidung. Sie schützt vor steigenden Zinsen. Eine solche Lösung drängt sich auch auf, wenn ein längerer Auslandsaufenthalt geplant ist. Denn damit lässt sich das Finanzielle noch vor der Abreise mit der Bank regeln.

Forward-Hypothek bei steigenden Hypothekenzinsen

Viele Experten gehen in den nächsten Jahren von steigenden Zinsen aus. Mit einer Forward-Hypothek lässt sich ein günstiger Zinssatz für die nächste Laufzeit der Festhypothek vorab sichern. Das bietet finanzielle Sicherheit, da der Hausbesitzer weiss, wie hoch die Zinsen für seine Hypothek während der nächsten Jahre effektiv sein werden.

Ohne Forward-Hypothek bleibt der Eigenheimbesitzer von der Entwicklung der Hypothekenzinsen abhängig. Es ist möglich, dass diese – zum Beispiel aufgrund von Turbulenzen in der Weltwirtschaft – genau dann steigen, wenn die Hypothek verlängert werden muss. Die Forward-Hypothek schützt vor diesem Szenario.

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Forward-Hypothek bleibt trotz schwankendem Zinssatz fixiert

Quelle: Credit Suisse

Absicherung gegen steigende Zinsen mit einer Forward-Hypothek

Bei einer Gesamtfinanzierung von 973’000 Franken können der Gesamtbetrag oder auch nur ein bis zwei Finanzierungstranchen mit einer Forward-Hypothek gegen steigende Zinsen abgesichert werden. Die zinsfreie Vorlaufzeit kann dabei maximal drei Jahre betragen.

 

Betrag

Aufnahme der Hypothek

Laufzeit

Zinssatz %

Tranche 1

200’000

05.11.18

13.11.18 – 13.11.22

1.00

Tranche 2

273’000

05.11.18

13.11.18 – 13.11.28

1.50

Tranche 3

500’000

05.11.18

05.11.19 – 05.11.24

1.30

Quelle: Credit Suisse

Aufschlag für Forward-Hypothek

Der frühzeitig garantierte Zinssatz einer Forward-Hypothek ist jedoch nicht kostenlos erhältlich. Der Hypothekenzins wird etwas höher sein, als wenn die Festhypothek per sofort abgeschlossen würde. Denn bei der Forward-Hypothek muss eine Sicherheitsprämie in Form eines Aufschlags gezahlt werden. Wie hoch dieser Forward-Aufschlag allerdings ist, unterscheidet sich je nach Bank und Hypothek. Massgebend sind insbesondere die Laufzeit der Hypothek sowie die Dauer der Vorlaufzeit. Einen Einfluss hat auch die von der Bank erwartete Zinsentwicklung.

Ob sich eine Forward-Hypothek kalkulatorisch tatsächlich lohnt, hängt schlussendlich von der effektiven Entwicklung der Hypothekenzinsen ab. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass es sich lohnt, den Zinssatz vorgängig zu fixieren, wenn ein starker Zinsanstieg erwartet wird. Sinkt der Zinssatz oder bleibt er gleich, rechnet sich der Aufschlag einer Forward-Hypothek rein kalkulatorisch im Nachhinein nicht.

Zinssatz der Forward-Hypothek ist abhängig von der Vorlaufzeit und der Laufzeit

Der Zinssatz der Forward-Hypothek ist höher, je länger die Vorlaufzeit sowie die Laufzeit sind. Im Beispiel wird eine Hypothek über 500’000 Franken aufgenommen, mit Beginn der Vorlaufzeit per 11.03.2019.

Laufzeit

Beginn der Laufzeit

Zinssatz in Prozent

3 Jahre

01.04.2019

1.13

3 Jahre

01.07.2019

1.18

3 Jahre

01.04.2020

1.32

5 Jahre

01.04.2019

1.13

5 Jahre

01.07.2019

1.18

5 Jahre

01.04.2020

1.33

10 Jahre

01.04.2019

1.41

10 Jahre

01.07.2019

1.45

10 Jahre

01.04.2020

1.59

Quelle: Credit Suisse

Entwicklung der Hypothekenzinsen lässt sich nicht vorhersagen

Ausschlaggebend dafür, ob eine Forward-Hypothek infrage kommt, sind die persönlichen Zinserwartungen und die individuelle Lebenssituation. Wer deutlich höhere Zinsen erwartet, kann sich mit diesem Hypothekarprodukt frühzeitig gegen einen Preisanstieg absichern. Vielleicht zahlt sich der Forward-Aufschlag später aus und es lässt sich viel Geld sparen.

Doch selbst wenn grundsätzlich von gleich bleibenden Zinsen ausgegangen wird oder diese entgegen den Erwartungen sinken sollten, kann eine Forward-Hypothek sinnvoll sein. Denn sicherheitsbewusste Hausbesitzer sind unter Umständen froh, den Zinssatz im Voraus zu kennen. Damit sind die Hypothekenzinskosten über die gesamte Laufzeit der neuen Hypothek kalkulierbar. Und der Hausbesitzer ist vor bösen Überraschungen gefeit.

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