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Immobilie richtig versteuern: So können Sie Steuern sparen

Wer eine Immobilie besitzt, muss diese versteuern. Vorausschauend geplant, ergeben sich verschiedene Steuerabzüge für das Eigenheim. Erfahren Sie, welche Steuern es auf Immobilien gibt und wie Sie als Eigentümer Steuern sparen können.

Steuer auf Immobilien: die Vermögenssteuer

Immobilien zählen zum steuerbaren Vermögen und müssen als solches versteuert werden. Massgebend ist der Steuerwert, der je nach Kanton unterschiedlich berechnet wird. Grundlage ist meist der Verkehrswert. Hypothekenschulden reduzieren das steuerbare Vermögen und können so zu einer tieferen Steuerbelastung führen.

Einige Kantone und Gemeinden erheben zusätzlich eine Liegenschaftssteuer (auch Grund- oder Grundstücksteuer genannt). Bei dieser muss in der Regel der volle Steuerwert der Liegenschaft angegeben werden. Einen Steuerabzug für Hypothekenschulden gibt es bei dieser Steuer nicht.

Indirekte Amortisation ermöglicht höheren Steuerabzug aufs Eigenheim

Eine Möglichkeit, um Steuern zu sparen, ist die indirekte Amortisation bei einer selbst genutzten Immobilie. Statt die Hypothek direkt zu tilgen, wird der fällige Amortisationsbetrag in die Säule 3a eingezahlt. Erst nach Ende einer vereinbarten Laufzeit oder spätestens mit Erreichen des Pensionsalters wird damit die Hypothek amortisiert.

Steuerlich ist das attraktiv. Denn während der indirekten Amortisation können weiterhin die gesamten Hypothekenschulden vom steuerbaren Vermögen abgezogen werden. Zusätzlich reduziert der in die Säule 3a eingezahlte Betrag das steuerbare Einkommen. Steuern werden dafür erst bei Bezug, sprich bei Tilgung der Hypothek, fällig. Dieser Betrag wird dann aber getrennt vom übrigen Einkommen und zu einem reduzierten Satz besteuert.

Steuer auf Immobilien: der Eigenmietwert

In der Schweiz wird eine Immobilie nicht nur als Vermögen versteuert. Mit dem Eigenmietwert gibt es eine Einkommensbesteuerung auf Immobilien. Der Eigenmietwert ist ein fiktives steuerbares Einkommen und soll einen Ausgleich zwischen Mieter und Eigenheimbesitzer schaffen.

Auch beim Eigenmietwert gibt es Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Für die Immobilie können Eigentümer Hypothekenzinsen, Unterhaltskosten und Versicherungsprämien vom steuerbaren Einkommen abziehen. Besitzer von Eigentumswohnungen können zusätzlich die Verwaltungskosten und Zahlungen in den Erneuerungsfonds angeben. Zu beachten ist, dass die Steuerabzüge für das Eigenheim vollständig belegt werden müssen. Alternativ zu den effektiven Unterhaltskosten kann ein pauschaler Abzug geltend gemacht werden.

Steuerabzug bei Renovation des Eigenheims

Aus steuerlicher Sicht sind insbesondere Renovationen interessant. Dafür lohnt es sich, die Aus­gaben geschickt zu planen. Denn ein Steuerabzug kann jeweils nur in jenem Kalender­jahr geltend gemacht werden, in dem die Kosten anfallen. Wenn Sie die Arbeiten am Eigenheim staffeln und auf mehrere Jahre verteilen, profitieren Sie über längere Zeit von einem Steuerabzug. Interessant ist eine solche Staffelung vor allem, wenn Sie damit die Steuerprogression brechen. Diese sorgt dafür, dass der Steuersatz über­pro­portional höher liegt, je mehr Sie verdienen. Unter dem Strich ist der Betrag, den Sie an Steuern sparen, deshalb grösser, wenn Sie die Investition in Etappen statt auf einmal vornehmen.

Allerdings sind nur werterhaltende Aufwendungen abzugsfähig. Der Einbau eines neuen Whirlpools zum Beispiel nicht. Dieser führt zu einer Wertsteigerung. Die Ausnahme sind Investitionen zur Steigerung der Energieeffizienz. Eine Solaranlage kann auch dann als Steuerabzug geltend gemacht werden, wenn sie zur Wertsteigerung des Eigenheims führt. Wert­steigernde Ausgaben sind aus steuerlicher Sicht dann relevant, wenn eine Immobilie verkauft wird. Sie reduzieren die Grundstückgewinnsteuer.

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