Attenzione ai rischi della promozione della proprietà d’abitazioni. Gli esperti forniscono informazioni.

Signora Caliman, consiglia ai suoi clienti di investire l’avere di vecchiaia per finanziare un’abitazione primaria?

Alexandra Caliman*: In considerazione dei prezzi elevati dei beni immobili e della liquidità a disposizione, la maggioranza delle persone non ha altra scelta ed è costretta a ritirare parte del capitale di previdenza per poter realizzare il sogno di un’abitazione propria. Tuttavia, molti non pensano alle conseguenze di un simile prelievo in termini di previdenza. Il nostro compito principale in qualità di esperti è richiamare l'attenzione dei nostri clienti su tali rischi, offrire loro consulenza per ridurli o proporre soluzioni alternative, come ad esempio la costituzione in pegno. 

Quali rischi intende?

Alexandra Caliman: Se si preleva denaro dal 2°o dal 3° pilastro per l’acquisto di un immobile di proprietà, questo non è più disponibile per la pensione. In alcuni casi possono ridursi anche le prestazioni di rischio in caso di decesso o invalidità. Inoltre, sul prelievo possono essere addebitate imposte.

In caso di costituzione in pegno è possibile aumentare l'importo dell'ipoteca dall'80 al 90 per cento del prezzo d'acquisto dell'immobile. Ciò richiede però maggiori risparmi se il cliente o la cliente desidera ammortizzare l'ipoteca più tardi. I clienti devono inoltre tenere presente che l'aumento del credito ipotecario ha quale conseguenza un maggiore onere per interessi e altri costi per la costituzione della cartella ipotecaria.

In che modo si ripercuote un prelievo anticipato sull'onere fiscale?

Alexandra Caliman: Quanto più elevato è il capitale prelevato, tanto più lo sarà l'aliquota d'imposta. Il capitale di previdenza viene tassato in maniera vantaggiosa e distinta dagli altri redditi. Tale aliquota d'imposta avvantaggiata varia a seconda del cantone e della situazione familiare. A Ginevra, ad esempio, una persona sposata, senza figli, che effettua un prelievo di 29 000 franchi non paga alcuna imposta, mentre a Losanna quella stessa persona paga un’imposta di circa 1000 franchi sul medesimo prelievo.

Signor Schmutz, ai suoi clienti raccomanda più spesso una costituzione in pegno o il prelievo anticipato?

Marco Schmutz*: La costituzione in pegno dal 2° pilastro è un’opzione interessante, poiché permette al cliente riscatti di prestazioni della cassa pensione che possono essere detratti interamente dal reddito imponibile. Nel caso di un prelievo anticipato, tali riscatti sono possibili solamente quando il cliente ha rimborsato il prelievo . Una costituzione in pegno offre dunque maggiori possibilità finanziarie per compensare eventuali lacune previdenziali.

Tuttavia, occorre tenere conto dei rischi della costituzione in pegno menzionati da Alexandra. Il confronto tra prelievo anticipato e costituzione in pegno è importante e complesso. Le disposizioni delle casse pensioni variano e i requisiti concernenti i mezzi propri possono cambiare; non vanno trascurati inoltre gli interventi della BNS, i prezzi di mercato, gli interessi ipotecari, ecc. Divenire proprietario non sarà facile nemmeno in futuro.

Torniamo ai rischi. Cosa succede in caso di divorzio se sono stati utilizzati i fondi previdenziali per l'acquisto di una proprietà di abitazione?

Alexandra Caliman: Nel caso in cui il divorzio induca alla vendita dei beni immobili comuni, in linea di principio l’importo riscosso dal 2° pilastro deve essere rimborsato. Qualora una delle due parti rilevi il bene immobile è tenuta a risarcire l’ex-coniuge in ragione della quota che ha prelevato dalla cassa pensione. Se l’avere di previdenza viene ripartito tra le due parti nel corso del divorzio, anche eventuali prelievi anticipati vengono tenuti in considerazione nella ripartizione.

E cosa accade con il denaro investito nell’abitazione primaria in caso di decesso dell'assicurato?

Alexandra Caliman: A seconda del sistema della cassa pensione, le rendite e altre prestazioni per i superstiti, come ad esempio il capitale in caso di decesso, potrebbero assottigliarsi.

Marco Schmutz: Ciò vale sia per la rendita per vedove che per la rendita per orfani. Un prelievo anticipato può avere come conseguenza che diminuiscano entrambe. Tuttavia, le conseguenze variano da cassa pensione a cassa pensione.

Alexandra Caliman: E se gli eredi non possono beneficiare delle prestazioni di rischio, ad esempio i figli ai quali non spetta più una rendita per orfani, essi sono tenuti a ripagare il capitale prelevato.

I rischi della promozione della proprietà d’abitazioni sono differenti per il matrimonio e il concubinato?

Alexandra Caliman: Nel concubinato le coppie devono essere consapevoli del fatto che il partner non riceve necessariamente una rendita per vedove o vedovi a differenza dei coniugi con figli. Le condizioni che devono essere soddisfatte per percepire queste prestazioni dipendono dal regolamento della cassa pensione corrispondente. Qualora la coppia in concubinato o la coppia sposata acquisti un’abitazione propria in comproprietà vale a dire che ognuno dei due partner è proprietario di una determinata quota, la disponibilità finanziaria che ognuno può prelevare dal proprio 2° pilastro è calcolata in proporzione alla quota di proprietà dell'immobile. Inoltre, questo è possibile solo per l’abitazione primaria.

Infine, in caso di decesso del concubino, il superstite non ha alcun diritto sulla successione. Di conseguenza, il superstite non potrà avanzare pretese su alla quota di proprietà del defunto, che, ai sensi del diritto svizzero, viene invece trasferita ai suoi eredi legittimi. Gli eredi possono rinunciare alla loro quota dell'immobile nel caso in cui il superstite desideri acquistarlo. Onde evitare una tale situazione, è consigliabile redigere preventivamente un testamento. Così facendo, in considerazione delle porzioni legittime previste dalla legge, si regola l’assegnazione dell’eredità e, di conseguenza, anche delle quote di proprietà dell’immobile del defunto.

Marco Schmutz: Risulta quindi evidente che, in caso di due proprietari, questioni come l’apporto dei mezzi propri e la sostenibilità del finanziamento diventano ancora più complesse.

Come si possono tutelare i clienti da questi rischi?

Marco Schmutz: È fondamentale stipulare assicurazioni per la copertura del rischio, ad esempio nell'ambito del pilastro 3b. Sarebbe meglio discutere i dettagli con uno specialista, perché non tutte le lacune di previdenza possono essere compensate in generale solo tramite il 3° pilastro.

Che tipo di supporto potete offrire ai vostri clienti?

Marco Schmutz: Il certificato d’assicurazione contiene informazioni relative all’ammontare dell’importo che può essere prelevato dal 2° pilastro. Questa informazione ci consente la simulazione di diversi scenari. Il cliente può così farsi un'idea della ripercussione che un prelievo anticipato o una costituzione in pegno ha sulla sua previdenza.  

Esistono casi in cui sconsiglia vivamente ai clienti di prelevare in anticipo fondi previdenziali per la proprietà di abitazione?

Alexandra Caliman: Lo sconsiglio nel caso in cui il cliente sia prossimo al pensionamento, poiché in questo caso il periodo di tempo a disposizione per rimborsare il prelievo è minimo. Ciò vale in generale anche per le persone non coniugate che non possono più usufruire delle possibilità di ottimizzazione fiscale tramite riscatti.