Financement d'un logement en propriété: les principes du financement d'un logement en propriété
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Financement d'un logement en propriété. Les principes fondamentaux.

Vous souhaitez acheter une maison ou un appartement? Pour la plupart des acheteurs, il est impossible de payer un logement en propriété entièrement de leur poche. Mais pour réaliser votre rêve de devenir propriétaire, vous pouvez emprunter de l'argent à une banque sous forme d'hypothèque. Nous vous expliquons les principes fondamentaux du financement d'un logement en propriété.

Hypothèque

Une hypothèque est un crédit garanti par un immeuble. En d'autres termes: lors de la souscription d'une hypothèque, le preneur d'hypothèque emprunte de l'argent à la banque à un taux d'intérêt hypothécaire afin d'acquérir un bien immobilier. La banque reçoit en garantie une cédule hypothécaire sur l'immeuble.

Valeur vénale

La base de calcul d'une hypothèque est ce qu'on appelle la «valeur vénale» de l'immeuble. La valeur vénale désigne l'estimation du prix atteint par les immeubles ayant une taille, une situation et des caractéristiques identiques ou similaires dans la zone concernée, dans des conditions normales de marché.

En général, le prix d'achat coïncide avec la valeur vénale. Mais en raison de la forte demande sur le marché immobilier suisse, il peut arriver que le prix d'achat du bien dépasse sa valeur vénale. La différence entre ces deux valeurs ne peut pas être couverte par une hypothèque, l'acheteur doit la financer lui-même.

Première et deuxième hypothèque

Le montant de l'hypothèque dépend des besoins de financement du preneur d'hypothèque et ne peut pas dépasser 80% de la valeur vénale. En raison des diverses règles d'amortissement (voir la section Le montant de l'hypothèque dépend des besoins de financement du preneur d'hypothèque et ne peut pas dépasser 80% de la valeur vénale. En raison des diverses règles d'amortissement (voir la section Amortissement), on fait en théorie la distinction entre la première hypothèque avec un taux d'avance maximum de 67% et la deuxième hypothèque avec un taux d'avance compris entre 67 et 80%. Selon la banque et le produit, les pourcentages exacts peuvent varier légèrement.

La distinction théorique entre les deux types d'hypothèque ne signifie pas qu'en pratique un prêt doive obligatoirement être conclu en deux tranches. La répartition de l'hypothèque peut donc être indépendante de la première et de la deuxième hypothèque.

Fonds propres durs et mous

La valeur de l'immeuble peut être financée par des fonds étrangers à hauteur de 80% maximum. Ce qui signifie a contrario qu'au moins 20% de la valeur de l'immeuble doivent pouvoir être financés par des fonds propres.

Sur ces 20% de fonds propres, au moins 10% doivent être des «fonds propres durs». Il s'agit notamment des avoirs en compte et des avoirs d'épargne, des titres, des fonds de prévoyance du pilier 3a, des valeurs de rachat de polices d'assurance, des donations et des successions. Le reste des fonds propres peut être constitué des «fonds propres mous», à savoir des retraits ou des mises en gage de fonds de caisse de pension.

Les fonds propres expliqués de façon simple

Découvrez dans cette vidéo de quoi peuvent être composés les fonds propres.
Source: Credit Suisse

Encouragement à la propriété du logement

Il est très fréquent que des retraits anticipés et des mises en gage de la prévoyance vieillesse, c'est-à-dire le 2e pilier et le pilier 3a, soient utilisés pour acquérir une propriété. Ces derniers sont considérés comme des encouragements à la propriété du logement et sont soumis à des règles précises qu'il faut connaître.

Par exemple, le capital de la caisse de pension peut être entièrement retiré jusqu'à l'âge de 50 ans, après quoi le retrait est limité. Pour le pilier 3a, l'intégralité du capital peut être retiré, quel que soit l'âge. Dans les deux cas, les retraits ne sont possibles que tous les 5 ans. Il existe en outre une option de mise en gage de l'avoir. Lisez les articles détaillés pour savoir quand cela est judicieux et découvrir d'autres particularités.
 

L'encouragement à la propriété du logement est une possibilité utile d'accroître vos fonds propres et de réaliser votre rêve d'accéder à la propriété. Mais les retraits anticipés du 2e pilier et du pilier 3a peuvent également présenter un inconvénient. En effet, une fois le montant retiré, il manquera plus tard dans la prévoyance vieillesse. Dans certains cas, les prestations de risque en cas de décès ou d'invalidité peuvent également être réduites. C'est pourquoi il est nécessaire de planifier avec prévoyance. Les experts financiers du Credit Suisse vous expliquent ce dont vous devez tenir compte à ce sujet.

Admissibilité à long terme

Pour pouvoir souscrire une hypothèque leur permettant d'acquérir la maison de leurs rêves, les acheteurs doivent avoir, en plus des 20% de fonds propres, des revenus réguliers suffisants pour supporter la charge financière de l'immeuble. En d'autres termes, les frais de logement théoriques (intérêts hypothécaires, amortissements, frais annexes et frais d'entretien) ne doivent pas représenter plus d'un tiers du revenu brut.

Il y a souvent des malentendus, car les acheteurs définissent un budget avec les taux d'intérêt hypothécaires actuellement très bas. Or, la plupart des banques prévoient par sécurité un taux moyen à long terme de 5%, le «taux d'intérêt théorique», afin que l'hypothèque reste supportable à long terme pour les propriétaires, même en cas de hausse potentielle des taux d'intérêt.

Fonds propres et admissibilité d'un crédit hypothécaire expliqués de façon simple

La question des fonds propres à apporter et de l'influence de l'admissibilité se pose pour quiconque envisage l'achat d'un logement en propriété. Cette vidéo vous explique ce dont vous devez tenir compte si vous mettez en gage des fonds de prévoyance et quelle est la différence avec le retrait anticipé.
Source: Credit Suisse

Possibilités de financement

Il n'existe pas un mais plusieurs modèles hypothécaires, dont les conditions sont différentes. Pour certains, le taux d'intérêt est fixé pour plusieurs années, tandis que d'autres s'adaptent en permanence au niveau actuel des taux d'intérêt. Vous devez choisir si vous voulez jouer la carte de la sécurité ou si vous êtes prêt à accepter les fluctuations et bénéficier ainsi d'éventuelles baisses des taux d'intérêt.

Lors de la souscription d'une hypothèque, il est recommandé de discuter avec un expert en financement de votre situation financière et des possibilités qui s'offrent à vous. Vous trouverez ainsi l'hypothèque qui s'adapte le mieux à vos besoins.

Hypothèque fix

L'Hypothèque fix du Credit Suisse est ce qu'on appelle une hypothèque à taux fixe. Cette hypothèque vous permet de planifier et définir votre budget en toute sécurité: la durée (de 2 à 15 ans), le montant et le taux d'intérêt hypothécaire sont fixes.

Hypothèque fix à effets différés

Avec l'Hypothèque fix à effets différés, la durée est également de 2 à 15 ans. Le taux hypothécaire peut être défini jusqu'à trois ans avant le paiement d'une nouvelle hypothèque ou la prolongation d'une hypothèque déjà existante.

Hypothèque SARON

Le taux d'intérêt se compose d'un taux de base couplé au taux SARON et d'un supplément individuel. Ce dernier est connu à la fin de la période de décompte de 1 à 3 mois. La durée est de 1, 2 ou 3 ans.

Hypothèque SARON rollover

L'Hypothèque SARON rollover fonctionne de manière similaire, mais le taux d'intérêt est communiqué et garanti au début de la tranche, qui est de 1 mois. La durée est de 1 ou 2 ans.

Crédit de construction 

Le crédit de construction est recommandé pour les projets de construction. Le montant du crédit est flexible et permet de payer des factures en souffrance pendant la phase de construction. Une fois la construction terminée, le crédit est converti en hypothèque.

    

Amortissement

Les frais d'amortissement de l'hypothèque, c'est-à-dire son remboursement à la banque, constituent un élément important du calcul de l'admissibilité. Les hypothèques avec un taux d'avance maximum de 67% sont considérées comme des premières hypothèques et ne doivent pas impérativement être amorties, sauf si la situation financière l'exige. Il convient donc au preneur d'hypothèque de peser le pour et le contre d'un remboursement: par exemple, à chaque paiement d'amortissement, le taux d'intérêt et le taux d'endettement diminuent. Mais des raisons fiscales et des opportunités de rendement manquées plaident en défaveur du remboursement de la dette.

Il existe en revanche une obligation d'amortissement des montants supérieurs à 67%, c'est-à-dire pour la différence jusqu'à un taux d'avance possible de 80%. Cette «deuxième hypothèque» doit être remboursée dans un délai de 15 ans ou, pour les personnes âgées de plus de 50 ans, au plus tard lors du départ à la retraite. Deux variantes sont possibles: l'amortissement direct ou indirect. Dans le cas de l'amortissement direct, l'hypothèque est remboursée à la banque par des versements réguliers. Dans le cas de l'amortissement indirect, le paiement est d'abord transféré à un compte de prévoyance ou à un dépôt de prévoyance du pilier 3a. Il convient d'analyser les possibilités financières et les aspects fiscaux pour déterminer la meilleure variante.

Lisez les articles détaillés suivants pour comparer les avantages et les inconvénients d'un remboursement volontaire et de l'amortissement direct et indirect.

L'amortissement d'une hypothèque expliqué de façon simple

La planification de l'amortissement est un aspect important du financement de la propriété d'un logement. Cette vidéo vous explique les éléments dont vous devez tenir compte et quels sont les avantages et les inconvénients de l'amortissement direct et indirect.
Source: Credit Suisse

Votre conseiller en financement d'un logement en propriété

Pour financer le bien de vos rêves, le mieux est de vous faire conseiller par un expert hypothécaire de votre région. Le Credit Suisse se fera un plaisir de vous aider en examinant avec vous vos possibilités financières. Ainsi, vous serez parfaitement préparé à l'acquisition d'une propriété.

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