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Accendere un'ipoteca. Come combinare prima e seconda ipoteca.

Chi vuole combinare i vantaggi dei vari modelli di finanziamento può suddividere la propria ipoteca in tranche. Tuttavia, per stabilire se una seconda ipoteca è veramente opportuna, è necessario valutare la propria situazione di vita e le proprie necessità.

Accendere un'ipoteca: ecco i requisiti

Chi vuole acquistare una casa di proprietà difficilmente può farlo interamente con i propri mezzi finanziari. La maggior parte degli acquirenti deve ricorrere a un finanziamento e quindi all'ipoteca di una banca. Per fare ciò occorre soddisfare determinati requisiti: il prestito per la casa o l'appartamento può ammontare al massimo all'80% del prezzo della casa. Ciò significa che l'acquirente deve fornire almeno il 20% sotto forma di capitale proprio.

Prima e seconda ipoteca in base al prestito

Le ipoteche con un prestito massimo del 67% non devono essere obbligatoriamente ammortizzate, a meno che la situazione finanziaria non lo richieda. Al contrario, vi è obbligo di ammortamento per importi superiori, cioè per la differenza fino al prestito massimo possibile dell'80%. Per questo motivo si distingue, in via teorica, tra la prima ipoteca con un prestito massimo del 67% e la seconda con un prestito tra il 67 e l'80%. A seconda della banca e del prodotto, tali percentuali possono lievemente variare.

Un esempio: se il valore di un immobile è pari a 1 000 000 franchi, il capitale proprio deve essere di almeno 200 000 franchi. La prima ipoteca copre in questo caso un importo di massimo 670 000 franchi, mentre la seconda il restante ammontare fino a 130 000 franchi.

Accendere un'ipoteca: combinare prima e seconda ipoteca

Accendere un'ipoteca: prima e seconda ipoteca per una proprietà abitativa

Finanziamento della proprietà abitativa con la prima e la seconda ipoteca

Stipula in tranche di prima e seconda ipoteca: nessun obbligo

Le distinzione teorica tra i due tipi di ipoteche non significa che un credito debba essere contratto obbligatoriamente nella pratica in due tranche. Al contrario, oggi si può aprire tranquillamente una sola ipoteca per un prestito dell’80% in un unico prodotto, ad esempio un’Ipoteca fix a dieci anni.

Divisione in tranche dell’ipoteca: i vantaggi

La suddivisione in tranche di un’ipoteca è sicuramente vantaggiosa, perché si può scegliere un prodotto diverso per ogni tranche, consentendo così di combinare i vantaggi dei vari modelli ipotecari. Ad esempio, la sicurezza di un’Ipoteca fix può essere integrata con un’Ipoteca SARON, per beneficiare delle oscillazioni dei tassi d'interesse sul mercato.

Se le due ipoteche hanno scadenze diverse, ci sono due ulteriori vantaggi:

  • Se un credito scade in un periodo di interessi più alti, occorre rifinanziare l'ipoteca a condizioni troppo svantaggiose. Questo rischio può essere diversificato impiegando più tranche.
  • Con la divisione in tranche è possibile reagire con maggiore flessibilità all’attuale situazione, sia in termini di interessi sia in termini di vita privata. Ad esempio, una parte dell’ipoteca può essere ammortizzata in modo flessibile, non appena è disponibile il capitale necessario.

La suddivisione in tranche dell'ipoteca comporta anche svantaggi

Se un debitore combina due o più ipoteche, ciò comporta anche svantaggi: se le varie tranche non scadono contemporaneamente, l'intestatario non ha la possibilità di cambiare banca quando lo desidera. Chi reputa importante questo tipo di flessibilità di finanziamento dovrebbe prestare attenzione che le scadenze delle due tranche presentino uno scostamento di massimo due/tre anni.

Il motivo è che le banche concedono le seconde ipoteche solo in combinazione con le prime. Tuttavia, di norma è sufficiente che il debitore si impegni a trasferire anche la prima ipoteca a una certa data definita. In questo caso, l'istituto di finanziamento gestisce per un periodo di transizione, a volte di più anni, solo la seconda ipoteca di un debitore.

L’ipoteca giusta è individuale

La decisione di stipulare un'ipoteca in tranche e la scelta del prodotto più adatto sono fattori che dipendono dalla situazione di vita, dalle esigenze e dalla propensione al rischio del mutuatario. Se quest'ultimo a un certo punto vuole, ad esempio, estinguere un dato importo della sua ipoteca, ha senso optare per una strutturazione; stesso dicasi se ritiene importante diversificare i rischi con più scadenze.

Inoltre, sulla scelta dell’ipoteca influisce anche il livello attuale degli interessi. Se gli interessi sono bassi è più interessante optare per ipoteche fix  a lunga scadenza. Se invece si prevede che gli interessi scenderanno, può essere opportuno coprire questo tempo di attesa con un’ipoteca SARON o a tasso variabile.

Una buona consulenza è la base per l’accensione di un’ipoteca

L’obiettivo di una buona consulenza ipotecaria è comprendere la situazione di vita, le possibilità finanziarie e le esigenze del mutuatario, al fine di trovare la soluzione di finanziamento più adatta. Non ci sono infatti prodotti giusti o sbagliati, né buoni o cattivi. Affinché la consulenza produca il massimo valore aggiunto, è fondamentale che vi sia fiducia reciproca.

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