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Des taux plus élevés pourraient hypothéquer la situation

Une augmentation des taux d’intérêt aurait d'importantes répercussions sur le marché immobilier suisse. Les acheteurs seraient obligés de débourser plus pour s’offrir un logement en propriété. Les propriétaires actuels aussi subiraient les conséquences financières de la hausse des taux, quoiqu’avec un certain retard.

Ces dernières années, la forte demande de logement en propriété a été alimentée par la faiblesse des taux, dont le recul a réduit la charge hypothécaire des propriétaires à 39% du niveau de l’année 2000.

Ces conditions favorables ont incité de nombreux ménages à réaliser leur rêve d’accéder à la propriété. L’augmentation de la demande en résultant a fait grimper les prix de l’immobilier de 76% au total depuis 2000.

Plus les intérêts hypothécaires sont élevés, plus le financement du logement en propriété coûte cher

Chaque nouvelle hausse des intérêts hypothécaires accroît les coûts de financement du logement en propriété, comme le révèle l’illustration ci-dessous pour un immeuble de 700 000 francs avec un nantissement de 80%. Avec le taux actuel de 1,5%, les intérêts hypothécaires annuels s’élèvent à 8400 francs.

Si ce taux passait à 2,5%, la charge hypothécaire annuelle serait alors de 14 000 francs. Les coûts de financement de la propriété s'accroissent donc rapidement avec la progression des taux d'intérêt.

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Admissibilité du logement en propriété par niveau de taux

Intérêts hypothécaires en fonction du taux d’intérêt pour un immeuble de 700 000 CHF avec un nantissement de 80%

Source: Credit Suisse

Correction des prix due à la hausse des intérêts hypothécaires
Une nouvelle acquisition deviendrait donc de moins en moins intéressante financièrement, ce qui aurait pour effet de freiner la demande. Cette évolution pourrait entraîner un recul des prix de l’immobilier après une phase prolongée de forte dynamique. L’ampleur et le rythme de la hausse des taux définissent l’important de la correction.

Puisque la part des achats spéculatifs reste contrôlable et que, en général, il n’y pas de suroffre sur le segment des logements en propriété, tout effondrement des prix similaire à ceux observés il y a quelques années aux États-Unis, en Espagne ou en l’Irlande nous semble exclu.

5 %

est le taux d’intérêt théorique. Par conséquent, le logement en propriété devrait rester supportable malgré la hausse des taux d’intérêt.

La hausse des intérêts hypothécaires est prise en compte

Du point de vue du risque, les hausses de taux d’intérêt ne devraient pas représenter une menace pour les propriétaires dans un premier temps. Les banques exigent actuellement qu’un logement en propriété soit supportable même avec un taux d’intérêt théorique à long terme généralement estimé à 5%. À cela s’ajoute le fait que l’hypothèque doit être amortie à 66% en 15 ans, de sorte que la marge de manœuvre financière des propriétaires augmente progressivement.

Étant donné que les ménages souscrivent aujourd'hui en grande majorité des hypothèques à taux fixe, contrairement à ce qui se pratiquait auparavant, la hausse des taux ne devrait se traduire par une augmentation des coûts de financement qu’à moyen terme pour de nombreux propriétaires.

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Part importante d’hypothèques à taux fixe

Créances hypothécaires par type de produit et groupe de nantissement

Source: Banque nationale suisse, Credit Suisse

L’argent consacré aux intérêts hypothécaires fera défaut par ailleurs

Du point de vue économique, par contre, l’impact de la hausse des intérêts hypothécaires sur les propriétaires ne doit pas être sous-estimé. Si les taux hypothécaires progressaient d’un point de pourcentage par rapport à leur niveau actuel, la charge hypothécaire annuelle de l’ensemble des propriétaires augmenterait (quoiqu’avec un retard considérable en raison de la part importante d’hypothèques à taux fixe) de 7,3 milliards de francs - de l’argent qui ne pourrait donc plus être consacré à d’autres dépenses.

En savoir plus sur les effets de l’évolution des taux d’intérêt sur l’économie et les ménages

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