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On construit moins de logements en propriété

Ces dernières années, de moins en moins d’appartements et de maisons individuelles en propriété sont arrivés sur le marché. Cette tendance devrait se poursuivre en 2018. Dans certaines régions, cela se répercute déjà sur les taux de vacance, notamment parce que les taux hypothécaires très bas maintiennent un grand intérêt pour la propriété du logement.

En 2018 aussi, on construit moins de logements en propriété. Dans l’étude du Credit Suisse sur le marché de l’immobilier, les experts tablent encore globalement sur 21 200 unités d’habitat supplémentaires. Comme l’année dernière, le segment des appartements en propriété devrait être le plus touché par le recul. On estime que 13 800 appartements en propriété seront finalisés cette année, soit 5,5% de moins qu’en 2017. Mesurée par rapport au parc de logements, l’expansion se maintient néanmoins à un bon niveau (2%).

Pour les maisons individuelles, on ne prévoit qu’une baisse de 1,1%, avec encore quelque 7400 unités (0,5% du parc) qui devraient arriver sur le marché. Toutefois, la propriété du logement s’étend – hormis à Genève et Nyon – non pas dans les centres et les zones aux prix élevés, mais dans les régions plus éloignées des agglomérations.

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Augmentation nette et extension de la propriété du logement

Augmentation nette en unités d’habitat; échelle de droite: extension en % du parc

Source: Credit Suisse, Batimag, Office fédéral de la statistique

Franchissement du creux de la vague pour la propriété du logement

Le fait que l’on construise moins d’appartements en propriété tient également à une plus grande prudence dans le développement de projets, ce qui se reflète également dans la taille réduite de ceux-ci. En 2011, environ 25% des nouvelles autorisations de logements en propriété correspondaient à des projets de plus de 50 appartements, contre 14% fin 2017. Actuellement, on note une recrudescence des signes indiquant que les développeurs de projets abandonnent peu à peu cette retenue, ce qui devrait se traduire par une augmentation du nombre de permis de construire pour les logements en propriété dans les deux prochaines années.

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Permis de construire pour les appartements en propriété, par taille de projet

Taille du projet en nombre de logements; part en %

Source: Credit Suisse, batimag

Proximité entre l’offre et la demande pour les logements en propriété

L’offre et la demande sont très proches sur le marché des logements en propriété à usage propre. Non seulement on a moins construit, mais la demande a également été asséchée par le net durcissement des exigences en matière de financement. La propriété du logement n’est notamment plus accessible pour les ménages modestes en milieu urbain. Il ne s’est donc pas formé de déséquilibres notables en termes de volume.

De même, les surfaces vacantes n’ont que légèrement augmenté l’an dernier. Le taux de vacance des logements en propriété a augmenté de 0,84% à 0,87%, soit 332 logements vacants de plus. Au niveau des maisons individuelles, l’augmentation est encore plus faible (220 maisons de plus), avec un taux d’inoccupation passé de 0,40% à 0,41%. Dans ces deux segments, le nombre de surfaces inoccupées est donc resté à un niveau faible, non problématique. Du fait des impulsions positives supplémentaires que reçoit la demande grâce à l’essor conjoncturel, les prix de la propriété du logement augmentent aussi à nouveau.

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Taux de vacance des logements en propriété

Échelle de gauche: en % du parc immobilier; échelle de droite: variation absolue

Source: Office fédéral de la statistique, Credit Suisse

Hausse des taux de vacance uniquement dans l’arc alpin

Dans nombre de régions, les surfaces vacantes ont même reculé, notamment autour des grands aimants à population tels que la région lémanique et Zurich. Les taux de vacance les plus élevés pour les logements en propriété concernent toujours les régions de montagne, où la suroffre provoquée par l’initiative sur les résidences secondaires ne s’est que partiellement réduite.

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Taux de vacance régionaux pour la propriété du logement

En % du parc de logements en propriété

Source: Office fédéral de la statistique, Credit Suisse, Geostat

Les taux de vacance devraient rester faibles

Avec une évolution conjoncturelle qui soutient la demande et une activité de construction toujours en baisse, les économistes du Credit Suisse anticipent dans leur récente étude sur le marché immobilier une pénurie relative de logements en propriété. Cela devrait se traduire par le maintien de faibles taux de vacance en 2018. Et une légère chute du nombre de surfaces inoccupées n’est pas à exclure. Dans ce contexte, on peut s’attendre à une évolution des prix nettement positive en 2018.

Des incertitudes demeurent, notamment au vu de la surproduction persistante de logements locatifs. L’une des conséquences est que les investisseurs prévoient de plus en plus souvent, précisément dans le cas des grands projets, des logements adaptés à la propriété comme à la location. Ils maintiennent ainsi ouverte l’option du passage d’un segment à l’autre. À cela s’ajoutent les nombreux investissements «Buy-to-Let», c’est-à-dire les appartements en propriété qui sont achetés à des fins de placement et mis en location. On estime que près d’un cinquième de tous les nouveaux logements en propriété entrent dans cette catégorie. Leurs propriétaires contribuent à une forte accumulation de risques et ne pourraient pas se défaire de ces logements en cas de nouvelle hausse des taux de vacance.

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Logements en propriété: évolution de l’offre et de la demande


Source: Credit Suisse, Office fédéral de la statistique, batimag