Marché immobilier à St-Gall: la propriété du logement est abordable
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«La demande de logements en propriété à St-Gall devrait rester élevée.»

Vous souhaitez acheter un bien immobilier dans le canton de St-Gall? L’acquisition d’un logement en propriété fait doublement apprécier la région. Ladina Rhyn, responsable du Centre hypothécaire et de financement pour la Suisse orientale, dévoile dans un entretien ce qui rend le marché immobilier de St-Gall si attrayant.

Madame Rhyn, quelle est la situation actuelle du marché immobilier de la région de St-Gall?

Ladina Rhyn: la demande de biens en propriété par étage et de maisons individuelles y est forte. C’est donc un marché à la fois dynamique et très attrayant. Comme l’offre de logements en propriété dans cette région ne répond pas entièrement à la forte demande, les taux de vacance sont faibles.

La situation est un peu différente pour le segment locatif. Étant donné que l’offre y est parfois trop importante, les taux de vacance sont élevés.

Comment le marché a-t-il évolué l’année dernière?

2020 a été une année très mouvementée pour tout le monde. Dans un premier temps, il a été difficile de savoir si les courtiers pourraient encore effectuer des visites de logements. Pendant le confinement, les horaires d’ouverture des offices du registre foncier étaient réduits et les rendez-vous n’ont pas pu être organisés comme prévu. Nous aussi, nous avons dû chercher de nouvelles solutions pour que nos clients puissent nous joindre malgré tout. À partir de juin, la situation s’est heureusement quelque peu calmée.

Par ailleurs, la demande de logements en propriété est repartie à la hausse, mais les biens proposés sur le marché ne suffisaient pas pour la satisfaire, et ils étaient encore plus rares dans le haut de gamme.

Qu’avez-vous entrepris pour vous adapter à cette situation exceptionnelle sur le marché?

Nous organisons aujourd’hui des réunions virtuelles avec les clients. Mais nous avons dû d’abord acquérir de l’expérience dans ce domaine. En effet, en tant que collaborateurs du front, nous sommes habitués à être proches de nos clients. Les courtiers ont eux aussi recouru à la numérisation et ont adopté le format virtuel pour faire visiter les logements.

Le nombre de permis de construire pour de nouveaux biens en propriété recule dans toute la Suisse depuis longtemps. Est-ce également le cas dans la région de St-Gall?

Oui, cette tendance s’observe ici aussi. Le nombre de permis de construire pour des appartements en propriété par étage n’a cessé de reculer ces huit dernières années. Cette tendance s’est même légèrement accentuée en 2020. À l’inverse, les permis dans le segment du logement locatif ont enregistré un record absolu. Dans le canton de St-Gall, on construit actuellement environ 400 logements locatifs de plus qu’il y a dix ans.

Et comment se présente l’évolution pour les maisons individuelles?

Le tableau est similaire à celui des appartements en propriété. Aujourd’hui, on construit moitié moins de maisons individuelles qu’il y a une quinzaine d’années. Ce recul est notamment lié à des possibilités limitées de construction. Comme les terrains à bâtir sont très convoités dans la ville de St-Gall, il n’est pas rare qu’ils soient vendus de la main à la main, sans faire l’objet d’une annonce.

Sur le plan cantonal en revanche, on a observé récemment une légère augmentation de la construction de maisons. Par exemple, l’activité de construction est soutenue et l’offre attrayante dans la vallée du Rhin ou sur plateau de la Linth, car les prix immobiliers y sont encore assez abordables. Dans l’ensemble néanmoins, les chiffres de la construction sont plutôt faibles.

«La région de St-Gall a un marché immobilier dynamique et très attrayant.»

Ladina Rhyn, responsable du Centre hypothécaire et de financement pour la Suisse orientale

Pensez-vous que la crise du coronavirus entraînera un changement durable sur le marché immobilier?

Absolument. Pour beaucoup, posséder ses quatre murs est devenu très important pendant la crise. C’est pourquoi la demande de logements en propriété augmente. Et la possibilité de travailler à domicile a accru l’attrait de régions excentrées comme la Suisse orientale. En effet, le home office permet aux pendulaires d’accepter un trajet plus long entre le domicile et le lieu de travail. À cet égard, la crise du coronavirus peut donc aussi être considérée comme une opportunité pour la région de St-Gall, qui dispose de réseaux de transports en commun et d’autoroutes bien développés. 

Existe-t-il des particularités régionales à examiner avant l’achat d’un logement en propriété?

Les aspects fiscaux jouent indéniablement un rôle à partir d’un certain revenu. Il est donc judicieux d’utiliser un calculateur d’attrait du lieu de résidence pour comparer différentes communes sur la base de certains paramètres tels que l’imposition de la valeur locative ou des gains immobiliers, d’autres facteurs fiscaux ou encore les infrastructures.

Et il est également important d’examiner la situation personnelle afin d’évaluer les besoins concrets. S’il est question de se défaire un jour du logement en propriété, il faut étudier les possibilités de revente.

Que conseillez-vous donc aux acheteurs qui recherchent un site approprié pour un logement en propriété dans la région de St-Gall?

Nous recommandons à ceux qui souhaitent s’établir dans la région de contacter un courtier local et de s’inscrire par exemple sur une liste de personnes intéressées. Si nous apprenons que l’un de nos clients en Suisse orientale cherche à acheter un logement en propriété, nous essayons nous aussi de lui trouver un bien abordable.

À propos de logement en propriété abordable: où en est le canton de St-Gall par rapport à d’autres régions de Suisse?

Les prix de l’immobilier à St-Gall sont très certainement plus faibles que dans l’agglomération de Zurich ou à Lucerne par exemple. Toutefois, il existe de grandes disparités locales. En ville, la propriété du logement n’est pas accessible à tous, notamment parce que le revenu n’augmente pas dans la même mesure que les prix. À l’extérieur, dans la région de Toggenbourg ou dans la vallée du Rhin, le rêve de posséder ses quatre murs est en revanche plus simple à réaliser, car le niveau des prix est inférieur et l’offre plus vaste.

La forte demande stimulée par le bas niveau des taux d’intérêt hypothécaires ne devrait-elle pas faire grimper les prix de l’immobilier à l’avenir?

On observe en effet une augmentation des prix. Cette hausse devrait se poursuivre, car le niveau des taux restera très bas ces deux prochaines années. Nous nous attendons à ce que la Banque nationale suisse maintienne ses taux directeurs à –0,75% jusqu’à fin 2022 au moins.

«Il est plus simple de réaliser son rêve de logement en propriété à l’écart des villes.»

Ladina Rhyn, responsable du Centre hypothécaire et de financement pour la Suisse orientale

Par conséquent, le moment est actuellement opportun pour réaliser le rêve de devenir propriétaire de son logement.

Le bas niveau des taux d’intérêt hypothécaires est en effet très tentant, car il est imbattable en comparaison d’un loyer. Il faut néanmoins que la situation de l’acquéreur s’y prête. Avant de prendre une décision d’achat, il convient d’étudier le type de financement en fonction des fonds propres disponibles, l’éventuelle constitution de réserves pour des rénovations ultérieures ou encore les couvertures individuelles requises. En tant que banque, nous ne fondons jamais nos calculs sur les taux d’intérêt réels lorsqu’il s’agit d’acquérir un logement en propriété, mais sur l’admissibilité théorique. Nous tablons donc sur un taux d’intérêt de 5%. La capacité à supporter la charge est ainsi assurée, même en cas de hausse des taux.

À votre avis, comment la situation de l’immobilier va-t-elle évoluer en 2021?

Nous estimons que la demande de logements en propriété dans le canton restera élevée au vu de la situation actuelle. En ce qui concerne la ville de St-Gall, nous tablons sur une poursuite de la hausse des prix des biens en propriété.

Vous voulez réaliser votre rêve d’accéder à la propriété?

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