Acquérir un logement en propriété. Malgré des prix de l’immobilier élevés.
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Réaliser son rêve en devenant propriétaire. Malgré des prix de l’immobilier élevés.

Devenir propriétaire de son logement est le rêve de beaucoup de gens. Mais bien souvent, les prix élevés de l’immobilier viennent compliquer les choses. Pourquoi est-il de plus en plus coûteux d’acquérir un logement en propriété? Et comment réaliser malgré tout le rêve de devenir propriétaire? Thomas Rieder, économiste immobilier au Credit Suisse et spécialiste du marché de l’immobilier en Suisse, nous donne des éléments de réponse.

Monsieur Rieder, la Suisse a la réputation d’être le «pays des locataires». Est-ce que cela a changé depuis que les intérêts hypothécaires sont aussi bas? Y a-t-il aujourd’hui plus de propriétaires qu’il y a 30 ans?

Traditionnellement, la Suisse est un pays qui compte peu de propriétaires. Mais au cours des trois dernières décennies, l’accession à la propriété est devenue de plus en plus prisée. Il y avait 31% de propriétaires en 1990, contre environ 38% aujourd’hui.

Quelle en est la raison?

Ces dix dernières années en particulier, la forte demande de logements en propriété a été alimentée par la faiblesse des taux d’intérêt hypothécaires. Cette année, les coûts annuels d’un logement en propriété vont même atteindre un nouveau record à la baisse grâce à la persistance des taux bas.

Logements en propriété: des charges financières au plus bas

Les charges financières liées aux logements en propriété au plus bas

Charges d’intérêts hypothécaires par bien en propriété en CHF
Taux d’intérêt hypothécaire moyen au 30 septembre de l’année concernée
2020: prévisions

Sources: Credit Suisse, BNS, OFL
Dernières données: 2019

Dans le même temps, l’étude 2020 sur l’immobilier montre une nouvelle raréfaction de l’offre – en particulier dans les centres urbains. Pourquoi ne construit-on pas plus de logements en propriété?

Pour la même raison: l’environnement de taux négatifs. De ce fait, les immeubles de rendement avec des logements locatifs restent très attrayants pour des investisseurs institutionnels comme les caisses de pension. Par ailleurs, il est plus facile pour les développeurs de projets de mettre l’accent sur les biens en location que de développer le logement en propriété. Ils devraient sinon vendre individuellement les différentes unités de propriété par étage, ce qui demande plus d’efforts.

Quel est l’impact de la faible activité de construction de logements en propriété sur l’évolution des prix?

La combinaison d’une faible activité de construction et de taux bas continue de faire grimper les prix. Lorsque les logements à la vente se font rares, de nombreux acheteurs potentiels se concentrent sur quelques biens. Cela fait plusieurs années que l’activité de construction de logements en propriété est en recul. Et il suffit de jeter un œil sur les permis de construire pour constater que rien ne changera à court et à moyen terme.

Pour être un peu provocateur: les prix vont donc continuer d’augmenter sans fin?

Non. Même si l’envie d’accéder à la propriété est grande, la demande effective – et donc la hausse de prix – est freinée. En effet, nous avons en Suisse des exigences relativement élevées en matière de financement. Pour savoir si le futur propriétaire peut se permettre d’acheter un bien, les banques ne se basent pas sur les taux d’intérêt très bas en vigueur actuellement mais sur un taux de 5%. Et au regard des prix élevés de l’immobilier, cela constitue un obstacle insurmontable pour de nombreux ménages.

Quand le niveau de prix maximum sera-t-il atteint?

Il est impossible de le dire avec certitude – mais on peut cependant guetter des éléments déclencheurs. Par exemple, une hausse significative et durable des intérêts hypothécaires pourrait déclencher un renversement de tendance. Mais une telle hausse ne se profile pas encore à l’horizon. C’est même le contraire: compte tenu de la forte récession à laquelle nous faisons face actuellement, la période de taux négatifs devrait encore se prolonger durablement. Nous estimons que la Banque nationale devrait maintenir les taux directeurs au niveau actuel jusqu’à la fin 2021 au minimum. Les faibles taux hypothécaires ne devraient donc pas remonter de sitôt. La demande d’accession à la propriété va rester élevée et les prix devraient continuer d’augmenter.

 Les prix de l’immobilier restent à la hausse malgré le COVID-19.

Les prix de l’immobilier restent à la hausse malgré le COVID-19

Taux de croissance annuels pour les appartements en propriété et les maisons individuelles

Source: Wüest Partner
Dernières données: T2/2020

Y a-t-il des disparités régionales en matière de hausse des prix?

On observe actuellement une hausse des prix relativement importante dans les régions de Zurich, Zoug et Genève par rapport au reste du pays. Mais d’un autre côté, il y a aussi quelques régions qui enregistrent des baisses de prix, notamment le Tessin. Le canton méridional a certainement été le plus touché par la pandémie de coronavirus. Mais, en raison de la situation locale du marché, des baisses de prix ponctuelles s’y observaient déjà ces dernières années.

S'agissant de la pandémie de coronavirus: le confinement a suscité de l'incertitude chez de nombreux acheteurs potentiels. À juste titre?

De manière générale, la sécurité joue un rôle crucial dans les décisions financières importantes. Et le confinement, suivi d’une forte récession, a fait naître des craintes. La distanciation sociale a fait des visites d’appartements un véritable défi et il a fallu numériser au pas de course les processus des banques et des administrations, ce qui a souvent duré quelques semaines. Si on repense au mois de mars, il n’est pas étonnant qu’il y ait eu une paralysie temporaire du marché du logement en propriété.

Mais par rapport à celui de l’immobilier commercial, le marché du logement en propriété a été bien moins touché. Comment l’expliquez-vous?

D’une part, la pandémie et le confinement ont montré l’importance de l’espace de vie personnel. On a besoin d’un logement dans lequel on se sent bien. Certaines personnes ont même repensé entièrement leur situation d’habitation et se sont trouvées confortées dans leur envie d’être propriétaire de leur logement. D’autre part, la demande s’est rétablie rapidement car l’incertitude financière a vite été levée. Les mesures d’aide prises à l’échelon politique, comme l’indemnité en cas de réduction de l’horaire de travail, ont joué ici un rôle déterminant. De nombreuses personnes ont ainsi repris confiance.

L’envie d’accéder à la propriété est donc bien là, mais les obstacles financiers sont nombreux. Quelles sont les stratégies qui permettent d’acheter un logement en propriété malgré la hausse des prix?

Renoncer à des mètres carrés est une stratégie. Si on regarde ce qui se construit aujourd’hui, la taille des logements est légèrement inférieure à celle des constructions réalisées il y a 10 ou 15 ans. Une autre stratégie consiste à ne pas acheter à proximité du centre et de son lieu de travail mais à l’extérieur, dans des régions plus abordables. Un exemple typique est l’agglomération de Zurich: on peut s’installer dans les cantons d’Argovie, de Thurgovie ou de Saint-Gall où il existe, dans de nombreux endroits, de bonnes liaisons pendulaires avec Zurich.

Acquérir une maison à la campagne n’est-il pas contraire à l’objectif de la Confédération de mettre fin au mitage?

Oui, c’est en effet un dilemme (rires). Je pense que la majorité de la population est contre le mitage. L’objectif n’est pas de bétonner la Suisse. Mais lorsque la propre situation de logement est concernée, de tels idéaux passent souvent au second plan car ce qui est en jeu, c’est la concrétisation de ses propres rêves. Or, il est souvent devenu impossible d’acheter à proximité des centres urbains. La décision est alors vite prise d’acheter un appartement dans l’agglomération élargie ou de faire construire une maison à la campagne. C’est une décision rationnelle et tout à fait compréhensible à l’échelle individuelle, mais cela entre en contradiction avec les objectifs de la société dans son ensemble.

Les trajets pendulaires seront donc le lot quotidien de nombreux futurs propriétaires. Quel rôle jouera ici l’acceptation croissante du télétravail?

Évidemment, la durée de trajet totale n’est pas la même si l’on ne se rend plus que trois fois par semaine au travail au lieu de cinq. Dans ce cas, on est plus enclin à passer 20 minutes de plus dans le train ou en voiture. Cela devrait avoir pour conséquence un élargissement du rayon de recherche des acheteurs. Toutefois, ceux qui avaient choisi sciemment un style de vie urbain dans une grande ville ou dans des villes moyennes continueront probablement de chercher dans ce type de secteurs, télétravail ou pas. Les préférences personnelles ne changeront pas brusquement à cause de la pandémie.

Pour conclure: quel message voulez-vous faire passer aux propriétaires?

Ils doivent être conscients du fait que les intérêts hypothécaires ne resteront pas éternellement aussi bas. Mon conseil: mettre méthodiquement de côté une part de l’argent économisé aujourd’hui grâce aux taux bas. Les réserves correspondantes permettront de faire face à un environnement de taux plus élevés. Quant aux nouveaux acquéreurs, je leur conseille d’étudier de près les solutions de financement hypothécaire. Le choix de la bonne stratégie est très personnel. Nos spécialistes régionaux du financement peuvent les aider à trouver l’hypothèque optimale pour eux.

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