Impôt sur les gains immobiliers: la vente d’une maison est imposable
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La vente d’une maison donne lieu à un impôt sur les gains immobiliers.

Lors de la vente effectuée avec un bénéfice d’un immeuble ou d’un terrain faisant partie de la fortune privée, un impôt spécial est dû: l’impôt sur les gains immobiliers. Le montant réel de l’impôt à payer lors de la vente d’une maison dépend essentiellement de la loi fiscale cantonale ainsi que de la durée de la possession.

L’impôt prélevé lors de la vente d’une maison est calculé en fonction du gain immobilier

Un impôt sur les gains immobiliers doit être acquitté dès lors qu’un bénéfice est réalisé lors de la vente d’un terrain ou d’un immeuble faisant partie de la fortune privée, c’est-à-dire lorsque le prix de vente est supérieur aux frais d’investissement. Les frais d’investissement se composent, pour l’essentiel, du prix d’achat de l’époque ainsi que des investissements supportés en propre et ayant généré une plus-value pendant la période de détention. En cas de vente d’un immeuble, la différence est soumise à impôts.

Les frais directement liés à l’achat de l’époque et à la vente actuelle de l’immeuble sont en outre déductibles des gains réalisés. Ces frais comprennent notamment les frais de notaire et d’inscription au registre foncier, ainsi que, jusqu’à un certain montant, les commissions de courtage habituelles versées à des tiers, les frais liés aux annonces, les honoraires d’avocat ou encore les droits de mutation payés. Ils comprennent également les indemnités pour exigibilité anticipée pour toute résiliation anticipée d’une hypothèque grevant l’immeuble. Il est important que toutes ces dépenses puissent être justifiées.

Il est en outre intéressant de savoir que, dans certains cantons, l’impôt sur les gains immobiliers est également prélevé sur les immeubles faisant partie de la fortune commerciale. Cela vaut pour les cantons appliquant le système moniste d’imposition des gains immobiliers.

Gain immobilier net imposable

Gain immobilier imposable sans immeuble de remplacement

L’impôt sur les gains immobiliers n’est calculé que sur le seul bénéfice net

Le montant de l’impôt sur les gains immobiliers dépend essentiellement de deux facteurs

Le montant de cet impôt varie en fonction de la situation initiale car en Suisse, l’imposition du gain immobilier est influencée par deux facteurs:

  1. l'emplacement du terrain et le taux d’imposition appliqué
  2. la durée de détention du terrain

1. Emplacement: l’impôt sur les gains immobiliers est régi à l’échelon cantonal

L’impôt sur les gains immobiliers est prélevé par les communes et/ou le canton, et son montant varie en fonction du lieu. En effet, chaque canton peut fixer le taux d’imposition applicable de manière autonome. Dans de nombreux endroits, une progressivité est appliquée pour l’impôt sur les gains immobiliers, comme pour l’impôt sur le revenu: plus le bénéfice réalisé est élevé, plus le taux d’imposition appliqué l’est également.

2. Durée de détention: la possession de longue durée réduit l’impôt sur les gains immobiliers

Dans le même temps, nombre de cantons allègent l’imposition au titre de la vente d’une maison en cas de longue durée de possession. En règle générale, si vous possédez un terrain ou une maison depuis de nombreuses années, vous payerez nettement moins d’impôts lors de son aliénation par rapport à des propriétaires revendant un immeuble au bout de quelques années. Dans le canton de Zurich par exemple, l’impôt sur les gains immobiliers est réduit de moitié en cas de changement de propriétaire d’un immeuble au bout de vingt ans ou plus. D’autres cantons réduisent même nettement plus les taux d’imposition au bout d’une longue durée de détention (c’est notamment le cas des cantons AG, BE, SZ, GL, BS, SH, TI, TG) ou exonèrent totalement la vente de l’immeuble de l’impôt sur les gains immobiliers (GE).

À l’inverse, dans quasiment tous les cantons, l’impôt sur les gains immobiliers est majoré en cas de courte durée de possession. Ce faisant, les spéculateurs sont ainsi davantage imposés.

Impôt sur les gains immobiliers par région et par durée de possession

Dans l’exemple suivant, une maison a été achetée pour 700 000 CHF et vendue pour 1 million CHF. Les mesures ayant généré une plus-value s’élèvent ici à 40 000 CHF. Les frais de transaction déductibles dans le cadre de la vente s’élèvent à 10 000 CHF. Il en résulte un bénéfice net de 250 000 CHF. Voici le montant de l’impôt sur les gains immobiliers dans certaines villes choisies:

Impôt sur les gains immobiliers par région Après 5 ans Après 20 ans
Aarau 75 000 CHF 25 000 CHF
Berne 72 630 CHF 45 686 CHF
Genève 75 000 CHF 25 000 CHF
Lausanne 45 000 CHF 22 500 CHF
Lugano 65 000 CHF 12 500 CHF
Lucerne 52 565 CHF 46 257 CHF
Saint-Gall 75 476 CHF 69 815 CHF
Zurich 84 930 CHF 44 700 CHF

Source: TaxWare

Report de l’impôt sur les gains immobiliers

Dans certaines circonstances, l’impôt sur les gains immobiliers peut faire l’objet d’un report. C’est par exemple le cas pour les immeubles à usage propre, si un nouvel immeuble de même usage est acheté dans un délai raisonnable (deux ans dans de nombreux cantons) après la vente, c’est-à-dire si un achat dit de remplacement est effectué.

La condition requise pour un report d’imposition complet est toutefois que la totalité du bénéfice soit réinvestie, en plus des frais d’investissement initiaux de l’immeuble vendu. Si une maison individuelle est par exemple vendue pour des raisons ayant trait à l’âge afin d’acheter à la place un appartement en propriété moins cher, l’impôt sur les gains immobiliers reste à acquitter sur le gain immobilier réalisé.

Un changement de propriétaire au sein d’une famille, par exemple à la suite d’une séparation, peut également donner lieu à un report de l’impôt sur les gains immobiliers. Il en va de même en cas de succession, de donation ou d’avancement d’hoirie.

Mais l’impôt reporté n’est en aucun cas levé, car un gain immobilier reporté réduit les frais d’investissement du nouvel immeuble. Si l’immeuble est vendu ultérieurement à des tiers et qu’aucun achat de remplacement n’est ensuite effectué, l’impôt sur les gains immobiliers doit alors être acquitté sur la totalité du gain immobilier – c’est-à-dire sur le gain réalisé sur l’immeuble actuel ainsi que sur les gains reportés des immeubles antérieurs.

Outre le gain de trésorerie obtenu, l’achat de remplacement présente d’autres avantages. Grâce à lui, la durée de détention de l’ancien immeuble, qui est importante, peut ainsi être prise en compte à des fins fiscales et les éventuels droits de mutation peuvent être réduits.

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