Impôt sur les gains immobiliers: imposition en cas de vente d’une maison
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Cet impôt doit être acquitté en cas de bénéfice lors de la vente d’une maison

Si vous réalisez un bénéfice lors de la vente d’un immeuble ou d’un terrain, vous devez vous acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers, dont le montant est régi par les lois fiscales cantonales. Découvrez pourquoi la durée de possession détermine également le montant de l’impôt que vous devrez payer lors de la vente de votre maison.

Calcul de l’impôt sur les gains immobiliers

Un impôt sur les gains immobiliers doit être acquitté dès lors qu’un bénéfice est réalisé lors de la vente d’un terrain ou d’un immeuble, c’est-à-dire lorsque le prix de vente est supérieur au prix d’achat initial. En cas de vente d’une maison, la différence est soumise à impôts. Conformément à ce principe, la plupart des personnes doivent payer des impôts dans ce contexte. En effet, la valeur des biens immobiliers n’a cessé d’augmenter au cours des dernières années. Une maison achetée il y a vingt ans peut très probablement se revendre plus cher aujourd’hui.

La plupart du temps, le bénéfice n’est toutefois pas imposé dans son intégralité, car des frais d’investissement peuvent être déduits du prix de vente. Parmi ces frais figurent, parallèlement au prix d’achat initial, l’ensemble des investissements générant une plus-value, par exemple les dépenses liées à la transformation ou à l’aménagement de la maison. Les coûts du transfert de propriété, tels que les commissions de courtage, les frais liés aux annonces, les honoraires d’avocat ou encore les droits de mutation peuvent également être déduits. L’important est de pouvoir fournir la preuve de la réalisation de ces dépenses.

L’impôt sur les gains immobiliers est régi à l’échelon cantonal

L’impôt sur les gains immobiliers est prélevé par les communes et/ou le canton, et son montant varie en fonction du lieu. En effet, chaque canton peut fixer le taux d’imposition applicable de manière autonome. Dans de nombreux endroits, une progressivité est appliquée pour l’impôt sur les gains immobiliers, comme pour l’impôt sur le revenu: plus le bénéfice réalisé est élevé, plus le taux d’imposition l’est également, et donc le pourcentage d’impôts devant être acquittés lors de la vente d’une maison.

Dans le même temps, nombre de cantons allègent l’imposition au titre de la vente d’une maison en cas de longue durée de possession. Si vous possédez un terrain ou une maison depuis de nombreuses années, vous payerez sensiblement moins d’impôts lors de sa vente par rapport à des vendeurs qui possèdent un bien immobilier depuis peu de temps avant sa revente. Dans le canton de Zurich par exemple, l’impôt sur les gains immobiliers est réduit de moitié en cas de changement de propriétaire d’une maison après vingt ans ou plus. À l’inverse, dans quasiment tous les cantons, l’impôt sur les gains immobiliers est majoré en cas de courte durée de possession. Les spéculateurs sont ainsi davantage imposés que les propriétaires d’un bien immobilier à usage propre.

L’impôt sur les gains immobiliers en fonction des régions

Supposons qu’une maison achetée 700 000 CHF est revendue 1 million CHF. Les investissements ayant généré une plus-value s’élèvent par exemple à 50 000 CHF. Il en résulte donc un bénéfice net de 250 000 CHF. Voici les différents montants de l’impôt sur les gains immobiliers dans les villes suivantes:

  Après 5 ans Après 20 ans
Impôt sur les gains immobiliers à Aarau 75 000 CHF 25 000 CHF
Impôt sur les gains immobiliers à Berne 75 535 CHF 47 513 CHF
Impôt sur les gains immobiliers à Genève 75 000 CHF 25 000 CHF
Impôt sur les gains immobiliers à Lausanne 45 000 CHF 22 500 CHF
Impôt sur les gains immobiliers à Lugano 65 000 CHF 12 500 CHF
Impôt sur les gains immobiliers à Lucerne 52 565 CHF 46 257 CHF
Impôt sur les gains immobiliers à Saint-Gall 75 476 CHF 69 815 CHF
Impôt sur les gains immobiliers à Zurich 84 930 CHF 44 700 CHF

Source: TaxWare, décembre 2018

Report de l’impôt sur les gains immobiliers

Dans certaines circonstances, l’impôt sur les gains immobiliers peut faire l’objet d’un report. Par exemple, lorsqu’un nouveau bien-fonds est acheté, c’est-à-dire en cas d’achat de remplacement, à la condition toutefois que le bénéfice soit réinvesti – en sus du prix d’achat initial du bien-fonds vendu. Un report en cas d’achat de remplacement n’est ainsi effectif que si le prix d’acquisition du nouveau bien-fonds est supérieur à celui de l’ancien. Si une maison individuelle est vendue pour des raisons ayant trait à l’âge afin d’acheter à la place un appartement en propriété moins cher, l’impôt sur les gains immobiliers reste à acquitter sur le gain immobilier réalisé.

En cas d’achat de remplacement, l’impôt est seulement reporté. Il devient exigible dès que le second bien-fonds est à son tour vendu, dans la mesure toutefois où il ne s’agit pas d’un nouvel achat de remplacement. Un changement de propriétaire au sein d’une famille, par exemple à la suite d’une séparation, peut également donner lieu à un report de l’impôt sur les gains immobiliers. Il en va de même en cas de succession, de donation ou d’avancement d’hoirie: l’impôt est reporté – en aucun cas levé. Si le bien-fonds est par la suite vendu à un tiers, l’impôt sur les gains immobiliers devra alors être acquitté. Le prix d’achat initial et la durée de possession totale dans la famille sont déterminants dans ce cadre.

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