L'esperta ipotecaria Martine Gabathuler parla delle conseguenze della separazione per l'abitazione propria.
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«Il finanziamento dell'abitazione propria dopo una separazione può rappresentare una sfida»

Circa il 40 per cento dei matrimoni in Svizzera termina in un divorzio. La proprietà abitativa congiunta rende la separazione ancora più complessa. Martine Gabathuler, responsabile del Centro Ipotecario della Svizzera romanda di Credit Suisse, parla nell'intervista delle conseguenze di un divorzio per l'ipoteca e di cosa accade all'abitazione propria dopo la separazione.

Signora Gabathuler, le coppie che acquistano insieme un'abitazione propria raramente prendono in considerazione un’eventuale separazione. Per quale motivo, invece, è opportuno affrontare questa questione già prima dell'acquisto dell'immobile?

Martine Gabathuler*: Una separazione comporta sempre un notevole stress emotivo. In quei momenti può essere molto difficile adottare decisioni razionali. Per le coppie la soluzione migliore consisterebbe nell'occuparsi preventivamente di cosa accadrà all'abitazione propria comune in caso di separazione. Le conseguenze finanziarie di una separazione, infatti, sono rilevanti e possono influire in modo considerevole su opportunità e progetti futuri. In molti casi, inoltre, l'ipoteca viene concessa sulla base del reddito di entrambi i partner. Se una delle due parti intende mantenere l'immobile dopo la separazione, il finanziamento può rappresentare una sfida.

Come influisce la forma di proprietà sul finanziamento dell'ipoteca dopo una separazione?

Nella maggior parte dei casi, le coppie acquistano un immobile in comproprietà al 50 per cento. Possono delinearsi anche scenari del tutto diversi in cui, per esempio, uno dei partner è proprietario esclusivo. La forma di proprietà, tuttavia, non influisce direttamente sul finanziamento dell’ipoteca. Dal punto di vista della banca, entrambi i partner sono fideiussori solidali per l'intera ipoteca, indipendentemente dalla forma di proprietà. Tale principio rimane applicabile anche dopo la separazione.

Che cosa accade in caso di separazione con un'ipoteca in corso?

In questo caso, vi sono sostanzialmente tre diverse possibilità. La prima consiste nel mantenimento dello status quo. Entrambi gli ex partner rimangono comproprietari e debitori solidali, anche se solo una delle parti risiede nell'immobile. Nel secondo caso l'ipoteca può essere trasferita a una delle parti. Se uno dei due ex partner è in grado di finanziare da solo gli interessi ipotecari, può assumere l'intero credito. Questa opzione richiede una nuova decisione sul credito da parte della banca, esattamente come avviene per la stipulazione di una nuova ipoteca. Tale decisione viene assunta sulla base del tasso d'interesse tecnico del 5 per cento. In caso di decisione favorevole, nulla impedisce l'assunzione del credito. In questo caso, si procede al trasferimento della proprietà dell'intero immobile e alla liquidazione dell'altra parte.

E la terza opzione?

La terza possibilità si verifica quando nessuno dei due ex partner è in grado di finanziare da solo l'immobile e la vendita è inevitabile. Pertanto l'ipoteca viene estinta anticipatamente. Questa scelta può risultare costosa in quanto, di norma, comporta il pagamento di una penale, la cosiddetta indennità per scadenza anticipata, che può ammontare a diverse decine di migliaia di franchi.

Un'estinzione anticipata dell'ipoteca può costare diverse decine di migliaia di franchi.

Martine Gabathuler, responsabile del Centro Ipotecario di Credit Suisse della Svizzera romanda

Da cosa dipende l'importo della penale in caso di estinzione anticipata di un'ipoteca?

Viene calcolato in base alla durata residua dell'ipoteca. Quanto maggiore è la durata residua, tanto più elevata è la penale. Di conseguenza, i crediti a lungo termine, che offrono vantaggi in termini di tassi d'interesse, comportano anche rischi maggiori in caso di separazione.

È possibile evitare una vendita, anche se nessuno dei due ex partner è in grado di sostenere da solo il finanziamento?

Se il mantenimento dello status quo non è un’opzione praticabile, ci sono senz’altro alternative alla vendita. Il debito ipotecario può essere ridotto mediante un ammortamento straordinario, per esempio ricorrendo a un acconto della quota ereditaria o un prestito dei genitori. In questo modo almeno una delle parti sarà in grado di finanziare l'ipoteca. Anche il coinvolgimento di un nuovo debitore solidale può rappresentare una possibilità per garantire il finanziamento, a condizione che la banca acconsenta.

In alternativa, l’unica possibilità rimane la vendita dell'immobile e la ripartizione proporzionale del ricavo. In tal caso, occorre considerare che eventuali prelievi anticipati dalla cassa pensione effettuati per acquistare la casa dovranno essere rimborsati dopo la vendita. Ciò vale anche se una delle parti acquisisce la quota dell'ex-partner. La scelta della migliore soluzione per tutte le parti interessate dipende quindi da molti fattori e va sempre valutata in funzione del caso specifico. Pertanto in una situazione di questo tipo i proprietari di un'abitazione propria dovrebbero necessariamente richiedere una consulenza.

In sintesi, quali sono i tre consigli principali che rivolge agli acquirenti di un’abitazione per evitare sorprese negative in caso di separazione?

In linea di principio, le coppie dovrebbero riflettere per tempo su cosa fare con l’immobile in caso di separazione e discutere dei loro piani anche con il creditore, che deve fornire la sua approvazione in caso di modifica del contratto. Accade spesso che i proprietari di un'abitazione propria concordino tra di loro una soluzione, che però poi non viene accettata dalla loro banca, in quanto non consente più di garantire il finanziamento. Inoltre, consigliamo anche di suddividere l'ipoteca in tranche con durate diverse, invece di bloccare l'intero credito a lungo termine. In questo modo le coppie ottengono flessibilità finanziaria e riducono la penale in caso di estinzione anticipata dell'ipoteca.

Il secondo suggerimento è quello di definire per iscritto i punti principali e di esaminarli periodicamente. Ciò riguarda, per esempio, la ripartizione del capitale proprio per l'acquisto e le prestazioni fornite durante la proprietà congiunta. Le coppie non sposate, in particolare, dovrebbero definire ogni dettaglio per iscritto, altrimenti in caso di separazione la situazione può diventare complessa. Per concludere, quando si profila una separazione le coppie dovrebbero contattare tempestivamente la loro banca, per discutere insieme delle diverse possibilità e adottare le decisioni più opportune in questa difficile situazione.

Desiderate maggiori informazioni sulle opzioni disponibili per il finanziamento della proprietà abitativa dopo una separazione?

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