Licenza edilizia: la procedura di autorizzazione edilizia può diventare più efficiente
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La strada verso la domanda di costruzione potrebbe accorciarsi. Altri paesi mostrano come si fa.

Chi desidera costruire un immobile in Svizzera deve avere a disposizione molto tempo. Già tra la domanda di costruzione e la concessione della licenza edilizia possono trascorrere diversi mesi. La digitalizzazione potrebbe accelerare la complessa procedura di autorizzazione edilizia migliorandone l’efficienza.

In Svizzera la concessione di licenze edilizie richiede più tempo rispetto ad altri paesi

In Svizzera le procedure di autorizzazione edilizia sono lunghe, il che può essere dispendioso. La necessità di processi più efficienti è alta, e comprensibilmente, se si considera che a livello internazionale la Svizzera sta perdendo terreno. Lo dimostra uno studio della Banca mondiale sulla procedura di autorizzazione edilizia. Se da un lato è vero che, nonostante la maggiore complessità, le procedure non richiedono più il tempo di dieci anni fa, dall’altro nel confronto con altri 190 paesi, negli ultimi anni la Svizzera è passata dal 32° al 69° posto, superata dall’Egitto e dallo Zambia.

In Europa si colloca nella fascia centrale. Ai primi posti ci sono soprattutto paesi scandinavi e baltici, dove i tempi per la concessione di una licenza edilizia sono decisamente più ridotti. Questo fatto dovrebbe essere riconducibile alla digitalizzazione avanzata. Una tendenza verso cui anche la Svizzera si sta orientando sempre di più.

Procedura di autorizzazione edilizia in Svizzera 

In Svizzera la procedura di autorizzazione edilizia è regolamentata a livello cantonale. Le domande di costruzione vengono valutate dai comuni interessati sulla base di leggi comunali. In termini generalizzati il processo si suddivide in cinque fasi. 

1. Verifica preliminare

La verifica preliminare comincia con la presentazione della domanda di costruzione. Viene verificato se sono presenti tutti i documenti necessari. In caso contrario la domanda viene temporaneamente sospesa. 

2. Pubblicazione e picchettamento

L’effettiva procedura di autorizzazione edilizia viene avviata con il picchettamento del progetto di costruzione e la pubblicazione ufficiale. A questo punto comincia anche l’esposizione pubblica e di conseguenza il termine per le obiezioni di persone autorizzate, tra cui in primo luogo i vicini. 

3. Valutazione materiale della domanda

Nella verifica materiale della domanda vengono esaminati aspetti di pianificazione, di ingegneria e di rispetto delle norme ambientali nonché eventuali obiezioni. La durata della verifica dipende dall’utilizzo, dalle dimensioni e dalla complessità del progetto. 

4. Concessione della licenza edilizia

Se la domanda di costruzione rispetta le norme edilizie locali, viene concessa la licenza edilizia. È possibile che vengano poste delle condizioni, che possono variare a seconda del progetto.

5. Termine di ricorso

Il richiedente può presentare ricorso contro tali condizioni. Anche le persone la cui obiezione è stata respinta nella verifica materiale hanno diritto al ricorso. Solo quando le obiezioni sono risolte la licenza edilizia è giuridicamente valida.

La procedura di autorizzazione edilizia passa attraverso cinque fasi

La procedura di autorizzazione edilizia passa attraverso cinque fasi

Rappresentazione schematica della procedura di autorizzazione edilizia nel cantone di Zurigo

Fonte: Credit Suisse

Le case unifamiliari ottengono la licenza edilizia in tempi più rapidi

La durata delle procedure di autorizzazione edilizia di nuove costruzioni dal 2008 al 2016 è scesa da 4,9 mesi a 4,6 mesi. È quanto emerge dallo studio immobiliare di Credit Suisse in un'analisi di tutte le domande di costruzione presentate in Svizzera. Tuttavia a partire dal 2009 non si sono praticamente registrati ulteriori miglioramenti. Le ristrutturazioni vengono in genere autorizzate più rapidamente. In questo caso è necessario considerare in media 3,6 mesi.

La durata delle procedure dipende soprattutto dall'utilizzo dell'immobile e dal numero di obiezioni. Per questo la costruzione di case unifamiliari viene autorizzata in tempi più rapidi. Nel 2016 il tempo necessario era pari a 3,9 mesi. Per le case plurifamiliari la durata della procedura di autorizzazione edilizia è di 5,8 mesi. Gli utilizzi misti di superfici abitative e destinate a servizi sono quelle che richiedono tempi di autorizzazione più lunghi, pari a 6,6 mesi.

Procedura di autorizzazione edilizia: la durata dipende dall'utilizzo

La durata della procedura di autorizzazione edilizia dipende dall’utilizzo

Durata della procedura di autorizzazione edilizia in mesi

Fonte: Baublatt, Credit Suisse, dimensione del campione=96 825

Dimensioni e ubicazione influiscono sul numero di obiezioni alla domanda di costruzione

Anche sulla base della dimensione del progetto si riscontrano differenze nella durata della procedura. Per esempio la procedura di autorizzazione edilizia per progetti di grandi dimensioni dura di più in confronto a quelli più piccoli. Le costruzioni con meno di dieci appartamenti vengono autorizzate in media già dopo 5,6 mesi. In caso di costruzioni con più di 50 appartamenti, invece, sono necessari 7,2 mesi. Nelle grandi città l’autorizzazione edilizia di una casa plurifamiliare si protrae più a lungo rispetto ai piccoli comuni. Ciò dipende dalla maggiore densità di popolazione, dalla minore disponibilità di terreno edificabile e dal fatto che si preferisce costruire in altezza. Le obiezioni sono dunque nettamente più probabili.

Una maggiore distanza e l’anonimato tra le parti coinvolte nelle città pone anche ostacoli burocratici, che mandano in fumo l’effettivo vantaggio in termini di efficienza e professionalizzazione nei comuni più grandi. Anche tra un cantone e l’altro emergono differenze di durata della procedura. Una delle cause è la diversità di leggi edilizie, di procedure di autorizzazione edilizia e di strutturazione del processo. Inoltre le dimensioni del progetto e l’ubicazione influiscono sul tempo necessario all’autorizzazione e spiegano parte delle differenze cantonali.

Procedura di autorizzazione edilizia nei cantoni e relativa durata

Procedura di autorizzazione edilizia a livello cantonale e relativa durata 

Durata della procedura di autorizzazione edilizia in mesi, progetti per case plurifamiliari da 6 a 30 appartamenti. La durata della procedura è perlopiù compresa tra 5,4 e 7,9 mesi.

Fonte: Baublatt, Credit Suisse, dimensione del campione=12 081

La digitalizzazione della procedura di autorizzazione edilizia ha ancora margine di miglioramento

I cantoni mirano sempre di più alla digitalizzazione della procedura di autorizzazione edilizia.Tuttavia il peggioramento nel raffronto internazionale mette in chiaro che occorre promuovere ed estendere questo sviluppo. Finora le soluzioni digitali sono state utilizzate solo in casi isolati. Pionieri sono per esempio Uri e Lucerna. Attualmente in molti cantoni sono in corso anche progetti pilota.

Finora gli approcci si concentrano sulla messa a disposizione in forma digitale di tutti i documenti necessari ai punti d’interazione rilevanti. Inoltre l'intero processo si sviluppa su una piattaforma comune. Dunque il potenziale della digitalizzazione non è certo esaurito. Se fossero disponibili per esempio norme edilizie, piani d’area e ulteriori documenti in forma atta alla lettura elettronica, sarebbe possibile una prima valutazione digitale. In questo modo la procedura di autorizzazione edilizia potrebbe velocizzarsi notevolmente.

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