Baubewilligung: Baubewilligungsverfahren kann effizienter werden
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Der Weg zum Baugesuch könnte kürzer werden. Andere Länder machen es vor.

Wer in der Schweiz eine Immobilie bauen möchte, muss viel Zeit mitbringen. Schon vom Baugesuch bis zur Baubewilligung können mehrere Monate verstreichen. Die Digitalisierung könnte das komplexe Baubewilligungsverfahren durch mehr Effizienz beschleunigen.

Baubewilligungen werden in der Schweiz später als in anderen Ländern erteilt

Baubewilligungsverfahren dauern in der Schweiz lange. Das kann kostspielig sein. Der Ruf nach effizienteren Prozessen ist gross – und verständlich, denn international verliert die Schweiz an Boden. Dies belegt eine Studie der Weltbank zum Baubewilligungsverfahren. Zwar nehmen die Verfahren trotz zunehmender Komplexität nicht mehr Zeit als vor zehn Jahren in Anspruch. Doch im Vergleich mit 190 Ländern ist die Schweiz in den letzten Jahren von Platz 32 auf Platz 69 abgerutscht. Sie befindet sich hinter Ägypten und vor Sambia.

Innerhalb Europas liegt die Schweiz im Mittelfeld. Führend sind vor allem skandinavische und baltische Staaten. Dort liegt die Baubewilligung deutlich schneller vor. Dies dürfte auf die fortgeschrittene Digitalisierung zurückzuführen sein. Ein Trend, dem sich nun auch die Schweiz vermehrt zuwendet.

Baubewilligungsverfahren in der Schweiz 

In der Schweiz ist das Baubewilligungsverfahren kantonal geregelt. Baugesuche werden von den betroffenen Gemeinden anhand kommunaler Gesetze beurteilt. Verallgemeinert dargestellt lässt sich der Prozess in fünf Schritte gliedern. 

1. Vorprüfung

Die Vorprüfung beginnt mit Einreichen des Baugesuchs. Es wird geprüft, ob alle benötigten Unterlagen vorliegen. Ist dies nicht der Fall, kommt es zu einer temporären Sistierung des Gesuchs. 

2. Publikation und Aussteckung

Das eigentliche Baubewilligungsverfahren wird mit der Aussteckung des Bauvorhabens und der amtlichen Publikation eingeleitet. Nun startet auch die öffentliche Auflage und somit die Frist für Einsprachen von berechtigten Personen. Dazu zählen in erster Linie Nachbarn. 

3. Materielle Beurteilung des Gesuchs

Bei der materiellen Prüfung des Gesuchs werden planungsseitige, bautechnische und umweltrechtliche Aspekte sowie allfällige Einsprachen untersucht. Wie lange dies dauert, hängt von der Nutzung, Grösse und Komplexität des Projekts ab. 

4. Erteilung der Baubewilligung

Entspricht das Baugesuch den lokalen Bauvorschriften, wird die Baubewilligung erteilt. Dabei kann es zu Auflagen kommen. Diese können je nach Projekt unterschiedlich sein.

5. Rekursfrist

Gegen diese Auflagen kann der Gesuchsteller rekurrieren. Auch Personen, deren Einsprache bei der materiellen Prüfung abgelehnt wurde, sind rekursberechtigt. Erst wenn die Einsprachen beigelegt sind, ist die Baubewilligung rechtskräftig.

Das Baubewilligungsverfahren durchläuft fünf Schritte

Das Baubewilligungsverfahren durchläuft fünf Schritte

Schematische Darstellung des Baubewilligungsverfahrens im Kanton Zürich

Quelle: Credit Suisse

Einfamilienhäuser erhalten am schnellsten die Baubewilligung

Die Länge der Baubewilligungsverfahren von Neubauten ist zwischen 2008 und 2016 von 4,9 Monaten auf 4,6 Monate gesunken. Das zeigt die Immobilienstudie der Credit Suisse in einer Analyse aller Baugesuche in der Schweiz. Jedoch hat sich ab 2009 kaum eine weitere Verbesserung gezeigt. Umbauten werden generell schneller bewilligt. Hier muss im Durchschnitt mit 3,6 Monaten gerechnet werden.

Die Verfahrensdauer hängt vor allem von der Nutzung des Objekts und der Anzahl der Einsprachen ab. Daher werden Einfamilienhäuser am schnellsten bewilligt. 2016 betrug die Dauer bei ihnen im Mittel 3,9 Monate. Bei Mehrfamilienhäusern dauert das Baubewilligungsverfahren 5,8 Monate. Mischnutzungen von Wohn- und Dienstleistungs­flächen brauchen mit 6,6 Monaten am längsten.

Baubewilligungsverfahren: Dauer ist abhängig von der Nutzung

Die Dauer des Baubewilligungsverfahrens ist abhängig von der Nutzung

Dauer der Bewilligungsverfahren in Monaten

Quelle: Baublatt, Credit Suisse, Stichprobengrösse = 96’825

Grösse und Standort beeinflussen die Zahl der Einsprachen auf das Baugesuch

Auch anhand der Projektgrösse lassen sich Unterschiede in der Verfahrensdauer feststellen. So dauert das Baubewilligungsverfahren bei grösseren Projekten länger als bei kleinen. Objekte mit weniger als zehn Wohnungen werden im Durchschnitt bereits nach 5,6 Monaten bewilligt. Bei Objekten mit mehr als 50 Wohnungen hingegen dauert es 7,2 Monate. In grossen Städten zieht sich die Baubewilligung eines Mehrfamilienhauses zudem länger hin als in kleinen Gemeinden. Das liegt an der höheren Bevöl­kerungsdichte, geringeren Baulandreserven und der Tatsache, dass eher in die Höhe gebaut wird. Einsprachen sind somit um einiges wahrscheinlicher.

Eine grössere Distanz und Anonymität zwischen den involvierten Stellen sorgt in Städten zudem für bürokratische Hürden. Diese machen den eigentlich bestehenden Effizienz- und Professionalisierungsvorteil in grösseren Gemeinden zunichte. Auch von Kanton zu Kanton zeigen sich Unterschiede in der Prozessdauer. Dazu tragen verschiedene Baugesetze, Bewilligungsverfahren und die Prozessgestaltung bei. Zusätzlich beeinflussen die Projektgrösse und der Standort selbst die Dauer bis zur Bewilligung und erklären einen Teil der kantonalen Unterschiede.

Baubewilligungsverfahren in den Kantonen und ihre Dauer

Kantonale Baubewilligungsverfahren und ihre Dauer 

Dauer Baubewilligungsverfahren in Monaten, MFH-Projekte mit 6 bis 30 Wohnungen. Verfahrensdauer zumeist zwischen 5,4 und 7,9 Monaten.

Quelle: Baublatt, Credit Suisse, Stichprobengrösse = 12’081

Digitalisierung des Baubewilligungsverfahrens hat noch Luft nach oben

Die Kantone sind verstärkt bestrebt, das Baubewilligungsverfahren zu digitalisieren. Jedoch macht die Verschlechterung im internationalen Vergleich deutlich, dass dies umfassender vorangetrieben werden muss. Digitale Lösungen sind bis jetzt nur vereinzelt im Einsatz. Vorreiter sind beispielsweise Uri und Luzern. Viele Kantone lassen derzeit zudem Pilotprojekte laufen.

Bisherige Ansätze konzentrieren sich darauf, relevanten Schnittstellen alle notwendigen Unterlagen digital zur Verfügung zu stellen. Der gesamte Prozess wird zudem über eine gemeinsame Plattform abgewickelt. Damit ist das Digitalisierungspotenzial längst nicht ausgereizt. Stünden beispielsweise Baugesetze, Zonenpläne und weitere Dokumente maschinenlesbar zur Verfügung, wäre eine digitale Erstprüfung möglich. Dies würde das Baubewilligungsverfahren enorm beschleunigen.

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