Le traitement des demandes de permis de construire pourrait passer à la vitesse supérieure. D’autres pays montrent l’exemple.
Qui souhaite se lancer dans la construction d’un immeuble en Suisse doit s’armer de patience: plusieurs mois peuvent s’écouler rien qu’entre la demande de permis de construire et l’octroi de l’autorisation correspondante. La numérisation pourrait toutefois accélérer cette procédure complexe en renforçant son efficacité.
Délivrance d’un permis de construire: délai plus long en Suisse que dans d’autres pays
En Suisse, le délai de délivrance d’un permis de construire est long, ce qui peut coûter cher. Des voix s’élèvent de toutes parts en faveur de processus plus efficaces – une revendication somme toute compréhensible, car la Suisse perd du terrain à l’échelle internationale. C’est le résultat d’une étude de la Banque mondiale sur la procédure d’autorisation de construire. Malgré une complexité croissante, les procédures d’autorisation de construire en Suisse ne sont toutefois pas plus longues qu’il y a dix ans. En comparaison internationale sur 190 pays, la Suisse a toutefois dégringolé de la 32e à la 69e place ces dernières années, se classant ainsi entre l’Égypte et la Zambie.
En Europe, la Suisse se situe en milieu de peloton. En tête de classement figurent surtout les pays scandinaves et baltes, où les délais d’octroi de permis de construire sont nettement plus courts. La numérisation avancée à l’œuvre dans ces nations est loin d’être étrangère à cette meilleure performance – une tendance que la Suisse entend désormais davantage exploiter.
Procédure d’autorisation de construire en Suisse
En Suisse, la procédure d’autorisation de construire est régie à l’échelon cantonal. Les demandes sont examinées par la commune concernée sur la base de lois et d’ordonnances communales. Le processus peut généralement être divisé en cinq étapes.
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1. Examen préliminaire
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Le dépôt de la demande de permis de construire ouvre l’examen préliminaire, au cours duquel l’on vérifie que tous les documents nécessaires ont été présentés. Si ce n’est pas le cas, une suspension temporaire de la demande peut être décidée.
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2. Publication et piquetage
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La procédure d’autorisation commence véritablement avec le piquetage du projet de construction et la publication officielle. Cela marque en outre le début de l’enquête publique et du délai pour faire opposition pour les personnes autorisées, en premier lieu les riverains.
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3. Examen de fond de la demande
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Au cours de cette étape, les aspects en matière de planification, d’ingénierie de construction et d’impact environnemental ainsi que les éventuelles oppositions sont examinés. La durée de cet examen dépend de l’affectation, de l’étendue et de la complexité du projet.
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4. Délivrance de l’autorisation de construire
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L’autorisation est délivrée dès lors que la demande de permis de construire respecte les prescriptions locales en matière de construction. Des conditions peuvent toutefois être imposées en fonction du projet.
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5. Délai de recours
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Le requérant peut introduire un recours contre les éventuelles conditions, tout comme les personnes dont l’opposition a été rejetée lors de l’examen de fond. L’autorisation n’entre en vigueur qu’une fois les oppositions réglées.
Les cinq étapes de la procédure d’autorisation de construire
Représentation schématique de la procédure dans le canton de Zurich
Source: Credit Suisse
Procédure la plus rapide pour les maisons individuelles
La durée d’une procédure d’autorisation pour une construction neuve a reculé de 4,9 à 4,6 mois entre 2008 et 2016. Ce résultat ressort de l’étude sur l’immobilier du Credit Suisse après l’analyse de toutes les demandes de permis déposées en Suisse. Aucune nouvelle amélioration significative n’est en revanche observable depuis 2009. Les projets de transformation sont généralement autorisés plus rapidement, avec un délai de 3,6 mois en moyenne.
Le délai de la procédure dépend surtout de l’affectation de l’objet et du nombre d’oppositions. C’est pourquoi les délais d’autorisation sont plus courts s’agissant des maisons individuelles: la durée s’élevait ici en moyenne à 3,9 mois en 2016. Les immeubles plurifamiliaux obtiennent leur autorisation en moyenne après 5,8 mois. La procédure est la plus longue pour les bâtiments mixtes combinant logements et surfaces commerciales, avec 6,6 mois.
La durée de la procédure dépend de l’affectation
Durée de la procédure d’autorisation de construire en mois
Source: Baublatt, Credit Suisse, échantillon = 96 825
Oppositions à une demande de permis de construire: l’influence de la taille et de la localisation
Les délais de la procédure dépendent également de la taille du projet. La procédure d’autorisation est ainsi plus longue pour les projets d’envergure. Les immeubles totalisant moins de dix logements obtiennent leur autorisation en moyenne à l’issue de 5,6 mois, alors que ce délai est de 7,2 mois pour les bâtiments de plus de 50 logements. Dans les grandes villes, il faut s’attendre à des délais plus longs pour l’autorisation d’un immeuble plurifamilial que dans les petites communes. Ce phénomène s’explique par la densité de population supérieure, des réserves de terrains constructibles plus limitées et le fait que l’on y construit davantage en hauteur – autant de facteurs qui favorisent les oppositions.
La distance et l’anonymité entre les services impliqués multiplient par ailleurs les obstacles bureaucratiques, ce qui semble contrebalancer l’efficacité et le professionnalisme observables pourtant dans les grandes villes. On relève également des disparités entre cantons, notamment en raison de différences dans les lois relatives à la construction et les processus d’autorisation, ainsi que dans la forme même de la procédure. La taille des projets et la localisation ont également une influence sur la durée de la procédure et contribuent donc pour partie aux disparités cantonales.
Procédures d’autorisation de construire cantonales et leur durée
Durée de la procédure en mois, IP de 6 à 30 logements
Durée de la procédure souvent comprise entre 5,4 et 7,9 mois
Source: Baublatt, Credit Suisse, échantillon =12 081
Potentiel d’amélioration grâce à la numérisation
Les cantons aspirent à numériser davantage la procédure d’autorisation. La chute de la Suisse dans le classement international révèle cependant la nécessité de passer à la vitesse supérieure. Les solutions numérisées restent pour l’heure l’exception. Les pionniers en la matière sont les cantons d’Uri et de Lucerne. Des projets pilotes sont toutefois en cours dans de nombreux cantons.
Les efforts consentis à ce jour se limitent à fournir aux différents services les documents requis au format numérique et à traiter l’ensemble du processus sur une plateforme commune. Le potentiel numérique est toutefois loin d’être exploité. Si les lois relatives à la construction, les plans de zonage et d’autres documents pouvaient à l’avenir être mis à disposition sous une forme lisible par machine, la procédure d’autorisation pourrait être largement accélérée grâce à un examen initial numérique.
