Deux maisons, deux hypothèques. Le CS conseille.
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Entre deux logements: des financements transitoires complexes

Le propriétaire d’un logement peut à tout moment faire face à des événements qui se transforment en problématiques financières complexes. Il peut s’agir de l'achat d'un nouveau logement ou d’un divorce entre deux conjoints détenant une hypothèque commune. La couverture des risques est alors précieuse, mais il n’est pas rare qu’elle ne soit ici d’aucune utilité. Les obstacles financiers paraissent souvent insurmontables, comme le montre l’exemple suivant.

Béatrice et Claudio vivent dans une commune rurale. À la naissance de leurs filles, Anna et Nina, ils ont acheté une maison 6 pièces avec un grand jardin à la campagne. Aujourd’hui, ils ont tous les deux 55 ans. Elle travaille à temps partiel comme secrétaire et lui à temps plein comme spécialiste en construction. Ensemble, ils touchent un revenu brut annuel de 140 000 francs. Tout semble aller pour le mieux, mais depuis le départ de leurs filles, la maison leur paraît calme. Trop calme. Béatrice et Claudio se sentent réellement perdus dans leur grande maison et l’idylle rurale se transforme en solitude. Par ailleurs, Claudio, dont l’entreprise a déménagé dans la ville de Wohlen l’an dernier, est depuis longtemps stressé par des trajets quotidiens chronophages.

Quitter la campagne pour la ville, une maison pour un appartement

Pour toutes ces raisons, le couple a décidé de déménager dans un appartement plus petit à proximité de la ville. Depuis le début du boom immobilier il y a quelques années, l’offre d’appartements en propriété enregistre une forte hausse dans l’agglomération.

Claudio a déjà établi un plan pour le financement: le nouvel appartement doit être financé par la vente de l’ancienne maison. Après déduction de l’hypothèque de
660 000 francs, un prix de vente d’un million de francs signifierait pour eux un revenu brut de 340 000 francs. Associé à une nouvelle hypothèque, ce montant suffirait pour le nouvel appartement.

Le couple a eu de la chance dans sa recherche d’appartement. Béatrice et Claudio ont trouvé rapidement un appartement moderne de 3,5 pièces pour 680 000 francs à quelques kilomètres de la ville de Wohlen qui répond parfaitement à leurs souhaits. Le contrat est prêt à être signé, mais la recherche d’acheteurs pour la maison est plus difficile que prévu et menace la transaction. En effet, ils ne parviennent pas à vendre la maison aussi vite qu’ils le pensaient, du moins pas au prix souhaité. Le plan financier de Claudio ne fonctionne pas.

Vendre ou louer?

Claudio veut cependant acheter le nouvel appartement au plus vite, si besoin avant la vente de la maison, mais ils n’ont pas assez de fonds pour un financement transitoire. Le couple ne peut pas supporter deux hypothèques et Béatrice se demande s’ils font le bon choix. La situation est complexe et Claudio ne sait plus quoi faire. Béatrice et Claudio réalisent qu’ils ont un problème.

Admissibilité assurée également entre les deux logements?

La banque se doit de clarifier soigneusement la situation financière de l’emprunteur et de réduire le risque de crédit. Le Credit Suisse applique donc un taux théorique de 5% pour calculer la capacité à supporter la charge. Il ajoute également aux coûts d’amortissement de la deuxième hypothèque 1% de la valeur de l’appartement pour refléter les frais courants liés à l’entretien et aux frais accessoires. Si le résultat est inférieur au tiers du revenu brut, Béatrice et Claudio reçoivent une réponse positive: ils sont capables de supporter la charge. Ils ont également l’assurance de pouvoir continuer à payer leur appartement même si les taux augmentent. Les revenus et les dépenses doivent également être assurés durablement, c’est-à-dire à moyen terme et avec une bonne probabilité.

La meilleure solution est la moins risquée

Même si la location de la maison a été calculée, les risques financiers d’une stratégie immobilière double persistent, notamment le risque de vacance ou de perte d’un revenu. Le Credit Suisse recommande donc au couple de faire estimer sa maison et de la vendre à moyen terme. L’estimation confirme que la valeur de la maison a augmenté du fait de son emplacement attractif et de sa connexion au système de transport public. La maison a été achetée 825 000 francs en 1996. Depuis, la valeur du terrain sur lequel elle se trouve a augmenté d’un quart environ. Le Credit Suisse estime sa valeur de marché courante à un million de francs. Il devrait donc être possible de la vendre à ce prix dans l’année. Le couple obtiendrait ainsi quelque 300 000 francs de liquidités après déduction de l’hypothèque existante de 660 000 francs et d’un impôt sur les gains immobiliers de 11% (taux d’imposition du canton d’Argovie).

Il reste à clarifier avec le couple s’il pourrait bénéficier d’un report d’imposition suite à un achat de remplacement. Cependant, les frais d’investissement de l’ancienne maison étant supérieurs au prix du nouvel appartement, il est impossible de faire valoir l’achat de remplacement dans cette situation. On pourrait également vérifier si le nouvel appartement peut être acheté par l’un des deux en vue de faire valoir un achat de remplacement partiel.

Êtes-vous entre deux logements en propriété?

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Le financement transitoire doit être bien réfléchi pour que vous gardiez le contrôle sur les coûts. Faites-vous conseiller au plus tôt par nos experts hypothécaires pour trouver la solution de financement qui vous convient.