Dove si dovrebbe trovare la vostra abitazione di proprietà? Come trovare l'ubicazione più adatta per un immobile.
Nella scelta della futura abitazione di proprietà è di cruciale importanza, oltre all'immobile medesimo, anche la posizione. Gli immobili in posizione prestigiosa hanno il loro prezzo, per cui è di assoluta importanza conoscere esattamente le proprie esigenze e preferenze. Felix Thurnheer ne è consapevole. È perito immobiliare dell'Associazione svizzera valutatori immobiliari e opera da 20 anni nel settore. Quali sono gli altri aspetti che valuta l'esperto e come trovare la giusta ubicazione per la vostra abitazione di proprietà.
Che cosa è la posizione residenziale?
La posizione residenziale di un immobile si riferisce al suo contesto geografico in relazione alla qualità del luogo abitativo. Comprende caratteristiche quali, tra l'altro, un quartiere tranquillo, buone infrastrutture e un contesto residenziale confortevole.
Nella ricerca di un immobile occorre valutare attentamente la posizione residenziale, poiché influisce in misura significativa sulla qualità abitativa e di vita e può aumentare il valore commerciale dell’abitazione di proprietà.
La posizione residenziale migliore è soggettiva
«Nella scelta di un luogo di residenza è importante il valore d’uso personale, un aspetto estremamente personale. Dipende dalle esigenze personali e dalla situazione di vita», spiega Felix Thurnheer. «Se ad esempio a qualcuno preme un'ampia offerta gastronomica, conviene privilegiare una posizione urbana. Se altri invece preferiscono passeggiare nella natura con il cane, un agglomerato è la soluzione migliore.»
Se state cercando un'abitazione di proprietà, in una prima fase fareste bene a definire i vostri requisiti per la posizione residenziale: che cosa non deve mancare? Tranquillità e natura? Centralità? Vista mozzafiato? Vicinanza ai mezzi di trasporto pubblici? Pensate anche al futuro e a come potrebbero cambiare le vostre esigenze, ad esempio con l'arrivo di figli o l'avanzare dell’età.
L'ubicazione dell'immobile influisce sul prezzo
Immaginate che stiamo costruendo tre case identiche in aree residenziali diverse: una in posizione centrale nella città di Zurigo, un'altra sulle rive del lago di Ginevra e un'altra ancora in un villaggio di montagna nel Vallese. Per ciascuno di noi dovrebbe essere chiaro che alla successiva vendita delle abitazioni otterremo prezzi completamente diversi – sebbene gli immobili siano esattamente identici. Infatti, il valore di un immobile è fondamentalmente costituito da due componenti: dal valore dell'edificio e dal valore del terreno. E il valore del terreno varia sensibilmente a seconda della posizione.
Nella ricerca del luogo di residenza occorre tenere conto del budget disponibile
Il prossimo passo verso un'abitazione di proprietà consiste quindi nel verificare se i vostri requisiti sono realistici. A tale proposito dovete conoscere le vostre possibilità finanziarie, da chiarire preferibilmente in un colloquio personale con la vostra banca. Potete calcolare un valore indicativo anche online con l'ausilio di un calcola-ipoteche.
Successivamente confrontate il vostro budget con i prezzi degli immobili nella zona desiderata. Chi desidera un breve tragitto per recarsi in centro città e al contempo una vista meravigliosa e poco rumore, resterà verosimilmente deluso. «I prezzi vengono definiti in base all'offerta e alla domanda. Per questo gli immobili situati in posizioni attraenti hanno il loro prezzo», spiega Felix Thurnheer. In questo caso dovreste valutare quali fattori sono prioritari e a quali potete rinunciare.
I tre punti seguenti aiutano nella decisione.
1. Centralità
La domanda di abitazioni di proprietà è maggiore nelle posizioni centrali. Anche ubicazioni nel bacino di affluenza di vari poli di attrazione del mercato del lavoro appaiono interessanti. Per i proprietari di abitazioni ciò significa che la centralità ha il suo prezzo. Chi accetta di compiere spostamenti giornalieri più lunghi può trovare soluzioni abitative a costi più vantaggiosi. Ponetevi le seguenti domande: quanto è importante per voi un breve tragitto per recarvi al lavoro? Quanto siete disposti a pagare per questo? Quanto tempo vorreste spendere al massimo per recarvi al lavoro?
2. Ammontare delle imposte
Vale la seguente regola generale: dove le imposte sono basse, la domanda di abitazioni di proprietà è alta e i prezzi degli immobili sono salati. Chi dunque mette in conto prezzi elevati per un'abitazione propria in un comune con un moltiplicatore d’imposta modesto, risparmierà in futuro sulle imposte. Prima di acquistare l'abitazione dei vostri sogni, informatevi sulle aliquote d'imposta nei comuni. Calcolate le differenze fiscali annuali e rapportatele ai prezzi di acquisto.
3. Fattori della microposizione
L'attrattiva di una posizione residenziale non dipende solo dalla macroposizione, che fa riferimento alla regione o alla città, ma varia anche in funzione della microposizione, ovvero della sua zona circostante, come il quartiere e il rione. Particolarmente attraenti sono la vista sulle montagne o sul lago, come anche la vicinanza a un lago, a una scuola o una scuola dell'infanzia, a negozi e centri commerciali, ai trasporti pubblici urbani e agli spazi verdi. Invece fonti di rumore come strade e linee ferroviarie incidono negativamente. «I fattori variano tuttavia da regione a regione. La vista sulle montagne ad esempio fa lievitare i prezzi degli immobili nel Canton Zurigo, mentre a Glarona si scorgono le montagne da quasi ogni casa», precisa Felix Thurnheer.
Per i proprietari di abitazioni ciò significa che i prezzi degli immobili variano anche all'interno di una località. Considerate quali fattori nelle immediate vicinanze sono importanti. Se uno dei desideri rincara sensibilmente gli immobili residenziali, occorre valutare le priorità. Se un immobile è di vostro gradimento, dovreste inoltre informarvi esattamente sulle immediate vicinanze, le infrastrutture e il vicinato. Felix Thurnheer raccomanda quanto segue: «La cosa migliore è visitare più volte la via e il quartiere a ore del giorno diverse per poter valutare il vicinato, il livello di rumore e la luce del sole».
L'ubicazione dell'immobile non spiega tutte le oscillazioni dei prezzi
Non tutte le differenze di prezzo si spiegano con fattori di localizzazione oggettivi, tant'è vero che secondo Felix Thurnheer immobili in posizioni apparentemente poco invitanti hanno spuntato talora prezzi elevati e altri in posizioni residenziali considerate favorevoli verrebbero in parte venduti a buon prezzo. «Perché i modelli per l'attrattiva della localizzazione tengono opportunamente conto di fattori misurabili come il livello di rumore o la vicinanza a mezzi di trasporto pubblici. E noi misuriamo solo ciò che possiamo misurare. Un modello, ad esempio, misura la distanza dalla scuola dell'infanzia, non se il tragitto si innesta su una strada trafficata…», spiega il perito immobiliare. «Inoltre, più del 60 per cento degli interessati vive già nella regione dell'abitazione dei sogni, dove sono radicati, hanno la loro rete di contatti e la loro vita quotidiana. I fattori di localizzazione non sono realmente importanti per loro.»
Verificare il prezzo d'acquisto in ogni posizione residenziale
Prima di firmare il contratto di compravendita di un immobile residenziale è bene verificare se il prezzo corrisponde al valore di mercato. «Perché oltre all'aspetto della destinazione d'uso è importante anche la preservazione del valore di un immobile. In caso di rivendita, infatti, si vuole ricevere almeno quanto si è pagato», puntualizza Felix Thurnheer. A questo proposito è significativo chiedere consiglio a un esperto della regione, che dovrebbe effettuare un sopralluogo anche per valutare le condizioni dell'immobile. Se nel prossimo futuro si dovessero sostenere costi importanti per lavori di ristrutturazione, le informazioni ottenute possono essere utilizzate nella negoziazione del prezzo.
