Area residenziale dell'abitazione di proprietà. Ecco come trovare la posizione immobiliare adatta.
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Dove volete la vostra abitazione di proprietà? Ecco come trovare la posizione immobiliare adatta.

Nella scelta della futura abitazione di proprietà è di cruciale importanza, oltre all'immobile medesimo, anche la sua posizione. Gli immobili in posizione prestigiosa hanno il loro prezzo, per cui è tanto più importante conoscere esattamente le proprie esigenze e preferenze.

La zona residenziale migliore è individuale

«Nella scelta di un luogo di residenza è importante il valore utilitario personale – e questo è squisitamente individuale. Dipende dalle esigenze personali e dalla situazione di vita», spiega Felix Thurnheer. «Se ad esempio a qualcuno preme un'ampia offerta gastronomica, conviene privilegiare una posizione urbana. Se altri invece preferiscono passeggiare nella natura con il cane, un agglomerato è la soluzione migliore.»

Se state cercando un'abitazione di proprietà, in una prima fase fareste bene a definire i vostri requisiti per la posizione residenziale: cosa non deve mancare nella vostra casa? Tranquillità e natura? Centralità? Bella vista? Vicinanza ai mezzi di trasporto pubblici? Pensate anche al futuro e a come potrebbero cambiare le vostre esigenze, ad esempio con l'arrivo di figli o l'avanzare dell'età.

La posizione immobiliare influisce sul prezzo

Immaginate che stiamo costruendo tre case identiche in aree residenziali diverse: una in posizione centrale nella città di Zurigo, un'altra sulle rive del lago di Ginevra e un'altra ancora in un villaggio di montagna in Vallese. Per ciascuno di noi dovrebbe essere chiaro che alla successiva vendita delle abitazioni otterremo prezzi completamente diversi – sebbene gli immobili siano esattamente identici. Infatti, il valore di un immobile è fondamentalmente costituito da due componenti: dal valore dell'edificio e dal valore del terreno. E il valore del terreno varia sensibilmente a seconda della posizione.  

Confrontare il luogo di residenza desiderato con il budget a disposizione

Il prossimo passo verso un'abitazione propria consiste quindi nel verificare se i vostri requisiti sono realistici e fattibili. A tale proposito dovete conoscere le vostre possibilità finanziarie, da chiarire preferibilmente in un colloquio personale con la vostra banca. Potete calcolare un valore indicativo anche online con l'ausilio di un calcola-ipoteche.

Confrontate a seguire il vostro budget con i prezzi degli immobili nella zona desiderata. Chi desidera un breve tragitto per recarsi in città al pari di una vista meravigliosa e poco rumore, resterà verosimilmente deluso. «Il pricing è dato dalla domanda e dall'offerta. Per questo gli immobili situati in posizioni attraenti hanno il loro prezzo», dichiara Felix Thurnheer. In questo caso occorre interrogarsi e chiedersi quali fattori vi premono di più – e a quali potete rinunciare.

I seguenti punti aiutano nella decisione:

La centralità

La domanda di abitazioni di proprietà è in assoluto più vivace nelle posizioni centrali. Peraltro anche ubicazioni nel bacino di affluenza di vari poli di attrazione del mercato del lavoro si presentano in una luce attraente. A significare per i proprietari di abitazioni che la centralità ha il suo prezzo. Chi accetta tratte di pendolarismo più lunghe può abitare a costi più vantaggiosi. Ponetevi le seguenti domande: quant'è importante per voi un breve tragitto per recarvi al lavoro? Quanto siete disposti a pagare per questo? Quanto tempo vorreste spendere al massimo per recarvi al lavoro?

L'ammontare delle imposte

Vale la seguente regola generale: dove le imposte sono basse, la domanda di abitazioni di proprietà è grande e i prezzi degli immobili sono alti. Chi dunque mette in conto prezzi elevati per un'abitazione propria in un comune con un moltiplicatore d'imposta modesto, risparmierà in futuro sulle imposte. Prima di acquistare l'abitazione dei vostri sogni, informatevi sulle aliquote d'imposta nei comuni. Calcolate le differenze fiscali annuali e rapportatele ai prezzi di acquisto.

Fattori della microposizione

L'attrattiva di una posizione residenziale dipende anche dalla sua zona circostante come il quartiere e il rione. Particolarmente attraenti sono la vista sulle montagne o sul lago come pure la vicinanza a un lago, a una scuola o una scuola dell'infanzia, a negozi e centri commerciali, ai trasporti pubblici urbani e agli spazi verdi. Un influsso negativo è invece prodotto da fonti di rumore come strade e linee ferroviarie. «I fattori variano tuttavia da regione a regione. La vista sulle montagne ad esempio fa lievitare i prezzi degli immobili a Zurigo, mentre a Glarona si scorgono le montagne da quasi ogni casa», precisa Felix Thurnheer.

A significare per i proprietari di abitazioni che i prezzi degli immobili variano anche all'interno di una località. Riflettete e chiedetevi quali fattori sono importanti per voi nelle immediate vicinanze. Se uno dei vostri fattori di desiderio rincara sensibilmente gli immobili residenziali, occorre soppesare quanto vi sta a cuore. Se un oggetto è di vostro gusto, dovreste inoltre informarvi esattamente sulle immediate vicinanze, l'infrastruttura e il vicinato. Felix Thurnheer raccomanda quanto segue: «Idealmente visitate più volte la via e il quartiere a ore del giorno diverse per poter valutare il vicinato, il livello di rumore e la posizione del sole.»

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I prezzi immobiliari variano notevolmente a seconda dell'ubicazione. Potete scoprire i motivi dei prezzi cliccando sulla rispettiva posizione residenziale.  

La posizione immobiliare non spiega tutte le oscillazioni dei prezzi

Non tutte le differenze di prezzo si spiegano con fattori di localizzazione oggettivi, tant'è vero che secondo Felix Thurnheer immobili in posizioni apparentemente poco invitanti hanno spuntato talora prezzi elevati e altri in zone residenziali considerate favorevoli verrebbero in parte venduti a buon mercato. «Perché i modelli per l'attrattiva della localizzazione tengono opportunamente conto di fattori misurabili come il livello di rumore o la vicinanza a mezzi di trasporto pubblici. Ma noi misuriamo solo ciò che possiamo misurare. Un modello ad esempio misura la distanza dalla scuola dell'infanzia, non però se il tragitto si innesta su una strada trafficata…», aggiunge il perito immobiliare. «In più, oltre il 60 per cento degli interessati vive già nella regione dell'abitazione dei loro sogni, dove sono radicati, hanno la loro rete di contatti e la loro vita quotidiana. I fattori di localizzazione non sono realmente importanti per loro.»

Verificare il prezzo d'acquisto in ogni area residenziale

Prima di firmare il contratto di compravendita di un immobile residenziale dovreste verificare se il prezzo corrisponde al valore di mercato. «Perché oltre all'aspetto della destinazione d'uso è importante anche la preservazione del valore di un immobile. A ben guardare, in caso di rivendita si vuole ricevere almeno quanto si è pagato», puntualizza Felix Thurnheer. A questo proposito è utile e opportuno chiedere consiglio a un esperto della regione, che dovrebbe effettuare una visita in loco anche per valutare le condizioni dell'immobile. Se nel prossimo futuro si dovessero sostenere costi importanti per lavori di ristrutturazione, queste conoscenze possono essere utilizzate nella negoziazione del prezzo.

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