Estimation immobilière – Comment la valeur vénale est calculéeEstimation immobilière – Comment la valeur vénale est calculée
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Comment fonctionne l’estimation d’un bien immobilier

Au plus tard lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, l’estimation de sa valeur est incontournable. Dans ce contexte, de nombreuses questions peuvent se poser. Par exemple: qu'est-ce que la valeur vénale? Découvrez ici comment fonctionne l’estimation d’un bien immobilier et quand il peut être judicieux de faire réévaluer un bien immobilier.

La valeur d'un bien immobilier ne repose pas que sur le bien immobilier

Une estimation immobilière sert à déterminer la valeur d’un bien immobilier. Elle est particulièrement importante lors de l’achat ou de la vente d'un bien. Le résultat de l’estimation d’une maison individuelle ou d’un appartement en propriété en Suisse est appelé la valeur vénale de l’immeuble. La valeur vénale correspond au prix de vente susceptible d’être atteint en l’espace d’un an, dans les conditions usuelles du marché.

La valeur d'un bien immobilier dépend systématiquement de deux éléments: la valeur du terrain et celle du bâtiment. Selon la région, la part de ces facteurs dans la valeur totale peut varier fortement. Dans les agglomérations, où la proximité de grandes villes comme Zurich ou Bâle stimule la demande, la valeur du terrain détermine dans une large mesure celle du bien. Dans les zones rurales et moins peuplées, en revanche, la maison ou l'appartement a plus de poids. Pour autant, la valeur du terrain reste l'élément au centre de l'évolution des prix. La valeur est également impactée par un deuxième facteur: plus les impôts sont bas, plus le prix du terrain et par là-même celui de l'immeuble sont élevés.

L’estimation immobilière à l’aide de la méthode hédoniste

Il existe diverses méthodes, qui sont parfois très différentes, permettant de calculer la valeur vénale d’un bien immobilier. Les propriétaires ont la possibilité d'évaluer eux-mêmes leur bien à l'aide de nombreux outils en ligne, ils peuvent également faire appel à des professionnels d'institutions diverses ou bien de consulter l'avis d'un expert. Le Credit Suisse utilise la méthode hédoniste pour l’estimation d’une maison individuelle ou d’un appartement en propriété. Il s’agit d’une méthode comparative assistée par ordinateur reposant sur des statistiques.

Dans le cas de la méthode hédoniste, les prix d’achat d’objets aussi comparables que possible sont comparés sur la base de leurs caractéristiques. Les paramètres déterminants sont: la situation, le coefficient d’impôt, la surface du terrain, l’âge, l’état du bâtiment et d’autres critères de qualité de l’objet. Pour calculer la valeur vénale, les experts évaluent les différents paramètres selon leur importance à l’aide d’un programme.

Conseils pour l’estimation immobilière

Attention aux outils en ligne

Avec les outils en ligne, il est possible d’estimer gratuitement la valeur du bien immobilier en quelques clics. Il faut pour cela des informations telles que l’adresse, la surface habitable, l’année de construction et l’état du bien immobilier. Ces outils d’évaluation fournissent certes une première estimation de la valeur du bien immobilier. Mais elle correspond rarement à la valeur effective de l’objet sur le marché. En outre, on ne sait souvent pas quelle méthode est utilisée.

Faire appel à un expert

Les propriétaires ne sont souvent pas en mesure d’estimer objectivement l'état et la valeur officielle de leur propriété. Souvent, ils surestiment la valeur de leur bien sur le marché. Les professionnels travaillant dans une banque ou les experts sont capables de déterminer la véritable valeur du bien. Grâce à leur grande expertise et à leur expérience, ils peuvent tenir compte de particularités telles que des éléments de construction anciens ou une situation exceptionnelle. L’estimation immobilière par un expert certifié peut coûter dans les 1000 CHF.

Attention aux estimations des agents immobiliers

Les agents immobiliers se proposent souvent d’estimer gratuitement votre propriété. Espérant recevoir un ordre de vente, ils aiment bien surestimer légèrement la valeur du bien immobilier. Il est parfois difficile de différencier de prime abord un agent immobilier bien formé d’un soi-disant expert.

Demander un deuxième avis

Si vous avez des doutes sur la première estimation de votre bien immobilier, demandez un deuxième avis. En fonction de la méthode utilisée, les estimations immobilières peuvent fortement varier. Le mieux est d’assurer vos arrières. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises lors de l’achat ou de la vente de votre bien.

La valeur vénale n’est pas le prix d’achat

La valeur vénale sert de base pour le financement à long terme d’un bien immobilier. Elle est donc aussi déterminante lorsque vous contractez une hypothèque. Si la valeur vénale définie est différente du prix d’achat exigé, le principe de la valeur la plus basse s’applique pour calculer l’hypothèque. Selon ce principe, c’est toujours la plus faible des deux valeurs entre le prix d’achat et la valeur vénale qui est prise en compte. Si la valeur vénale est inférieure au prix d’achat, l’hypothèque maximale est plus faible. En conséquence, il faut davantage de fonds propres. Cette augmentation est égale à la différence entre la valeur vénale et le prix d’achat.

Un exemple:

La valeur vénale d'une maison individuelle a été estimée à 850 000 CHF, mais le prix d'achat s'élève à 1 000 000 CHF. En raison du principe de la valeur la plus basse, les 850 000 CHF constituent la base du calcul de l’hypothèque. La différence de 150 000 CHF entre la valeur vénale et le prix d’achat doit être entièrement financée par des fonds propres. Par conséquent, les fonds propres requis passent de 170 000 CHF à 320 000 CHF.

Prix de vente 1 000 000
Valeur vénale 850 000
Hypothèque (max. 80%) 680 000
Fonds propres 170 000
Différence prix d'achat/valeur vénale 150 000
Total des fonds propres 320 000

Toutes les données sont en francs suisses.

Quand une réévaluation immobilière est-elle judicieuse?

La valeur vénale d’un bien immobilier évolue au fil du temps. En principe, la valeur du bâtiment baisse progressivement. Afin de préserver la valeur immobilière à long terme, il faut souvent réaliser des rénovations. La valeur immobilière augmente en revanche en cas de hausse du prix du terrain ou si le bâtiment gagne en valeur ajoutée. Ainsi, l’ajout d’une véranda ou la construction d’une piscine peuvent augmenter la valeur du bien. On observe également une plus-value si la demande excède l’offre, comme par exemple dans des agglomérations urbaines telles que Zurich ou Genève.

Lorsque l’on vit depuis assez longtemps au même endroit, la valeur du bien enregistrée par la banque correspond vraisemblablement à sa valeur d’achat d’origine. Et c’est précisément sur cette valeur d’achat que l’amortissement, les intérêts et le prêt maximal sont calculés. Si la valeur vénale a augmenté, le propriétaire dispose, grâce à une réévaluation, d’une plus grande marge de manœuvre pour financer les investissements nécessaires au moyen d’une augmentation de l’hypothèque. Par ailleurs, la valeur vénale d’un bien peut être également déterminante à l’occasion d’une succession ou d’un divorce. Il est donc toujours judicieux de faire réévaluer son bien immobilier au fil du temps.

Vous vous demandez quelle est la valeur de votre bien immobilier?

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