Estimation immobilière – Comment la valeur vénale est calculée
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Comment fonctionne l’estimation d’un bien immobilier

Au plus tard lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, l’estimation de sa valeur est incontournable. Mais elle peut également être importante en cas de prolongation d’une hypothèque. Dans ce contexte, de nombreuses questions peuvent se poser. Découvrez ici comment fonctionne l’estimation d’un bien immobilier.

Estimer le bien immobilier avant l’achat ou la vente

Une estimation immobilière sert à déterminer la valeur d’un bien immobilier. Ce calcul est particulièrement important lors de l’achat ou de la vente de ce bien. En principe, un bien immobilier peut être estimé selon différentes méthodes et au moyen de divers outils et normes de calcul. Par exemple, les propriétaires peuvent calculer la valeur de leur bien immobilier à l’aide d’un outil en ligne ou en faisant appel à un expert.

Le résultat de l’estimation d’une maison individuelle ou d’un appartement en propriété en Suisse est appelé la valeur vénale de l’immeuble. Elle correspond au prix de vente susceptible d’être atteint en l’espace d’un an, dans les conditions usuelles du marché.

L’estimation immobilière à l’aide de la méthode hédoniste

Il existe diverses méthodes, qui sont parfois très différentes, permettant de calculer la valeur vénale d’un bien immobilier. Le Credit Suisse utilise la méthode hédoniste pour l’estimation d’une maison individuelle ou d’un appartement en propriété. Il s’agit d’une méthode comparative assistée par ordinateur reposant sur des statistiques.

Dans le cas de la méthode hédoniste, les prix d’achat d’objets aussi similaires que possible sont comparés au moyen de leurs caractéristiques. Les paramètres déterminants sont: la situation, le coefficient d’impôt, la surface du terrain, l’âge, l’état du bâtiment et d’autres critères de qualité de l’objet. Les différents paramètres influent plus ou moins fortement sur la valeur du bien immobilier. La situation de l’objet et le coefficient d’impôt de la commune de domicile sont par exemple plus fortement pondérés que l’équipement de l’immeuble. Pour calculer la valeur vénale, les experts évaluent les différents paramètres à l’aide d’un programme.

L’estimation immobilière par un évaluateur

Outre l’estimation immobilière par une banque, les propriétaires ou les acheteurs d’un bien immobilier peuvent également demander l’avis d’un évaluateur professionnel. Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, celui-ci s’appuie sur sa grande expertise et son expérience. Il visite le bien immobilier et peut ainsi tenir compte de particularités telles que des éléments de construction anciens ou une situation exceptionnelle. Il peut donc être fait appel à un évaluateur notamment dans des cas spéciaux comme pour des maisons de campagne anciennes, des villas, etc.

Conseils pour l’estimation immobilière

Attention aux outils en ligne

Avec les outils en ligne, il est possible d’estimer gratuitement la valeur du bien immobilier en quelques clics. Il faut pour cela des informations telles que l’adresse, la surface habitable, l’année de construction et l’état du bien immobilier. Ces outils d’évaluation fournissent certes une première estimation de la valeur du bien immobilier. Mais elle correspond rarement à la valeur effective de l’objet. En outre, on ne sait souvent pas quelle méthode est utilisée.

Faire appel à un expert

Les propriétaires ne sont souvent pas en mesure d’estimer objectivement la valeur et l’état de leur bien immobilier. Souvent, ils en surestiment la valeur. Les experts de la banque ou les évaluateurs sont capables de déterminer la véritable valeur du bien.

Attention aux estimations des agents immobiliers

Les agents immobiliers se proposent souvent d’estimer gratuitement votre bien immobilier. Espérant recevoir un ordre de vente, ils aiment bien surestimer légèrement la valeur du bien. Il est parfois difficile de différencier de prime abord un agent immobilier bien formé d’un soi-disant expert.

Demander un deuxième avis

Si vous avez des doutes sur la première estimation de votre bien immobilier, demandez un deuxième avis. En fonction de la méthode utilisée, les estimations immobilières peuvent fortement varier. Le mieux est d’assurer vos arrières. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises lors de l’achat ou de la vente de votre bien immobilier.

La valeur vénale n’est pas le prix d’achat

La valeur vénale sert de base pour le financement à long terme d’un bien immobilier. Elle est donc aussi déterminante lorsque vous contractez une hypothèque.
Si la valeur vénale définie est différente du prix d’achat exigé, le principe de la valeur la plus basse s’applique pour calculer l’hypothèque. Selon ce principe, c’est toujours la plus faible des deux valeurs entre le prix d’achat et la valeur vénale qui est prise en compte.

Le principe de la valeur la plus basse expliqué simplement

Si la valeur vénale s’est inférieure au prix d’achat, l’hypothèque maximale est plus faible. En conséquence, il faut davantage de fonds propres. Cette augmentation est égale à la différence entre la valeur vénale et le prix d’achat. Un exemple:

La valeur vénale d’une maison individuelle a été estimée à CHF 850 000.–. Mais le prix d’achat s’élève à CHF 1 000 000.–. En raison du principe de la valeur la plus basse, les CHF 850 000.– constituent la base du calcul de l’hypothèque. La différence de CHF 150 000.– entre la valeur vénale et le prix d’achat doit être entièrement financée par des fonds propres. Par conséquent, les fonds propres requis passent de CHF 170 000 .– à CHF 320 000.–.

Prix d’achat 1’000’000
Valeur vénale 850’000
Hypothèque (max. 80%) 680’000
Fonds propres 170’000
Différence valeur vénale/prix d’achat 150’000
Total fonds propres 320’000

Toutes les données sont en francs suisses.

Pourquoi et quand faire estimer son bien immobilier

En fonction de l’objet et de caractéristiques telles que la superficie, le style architectural et la situation, la valeur vénale peut fortement varier. La situation sur le marché évolue elle aussi au fil du temps, ce qui a des répercussions sur les prix de l’immobilier. Il est donc judicieux de faire réévaluer son bien immobilier au fil du temps.

Une estimation immobilière s’impose si vous souhaitez acheter ou vendre un objet. En cas de succession, de divorce ou lors de la prolongation d’une hypothèque, elle peut aussi être importante. L’estimation immobilière par un expert certifié peut coûter dans les CHF 1000.–. Mais cet investissement se rentabilise, en particulier lorsque l’estimation doit remplir des exigences judiciaires ou si vous devez savoir de manière fiable la valeur de votre bien immobilier, par exemple si vous souhaitez contracter une hypothèque.

Vous demandez-vous quelle est la valeur de votre bien immobilier?

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