Proprietà di immobili: detenere correttamente gli immobili e ottimizzare le imposte
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Detenzione di beni immobili: sfruttare il potenziale di ottimizzazione

Sotto quale forma è più opportuno, dal punto di vista fiscale, detenere beni immobili? A porsi frequentemente questa domanda sono gli investitori privati del settore immobiliare. Scoprite a quali fattori bisogna prestare attenzione e in che modo sarete supportati da Credit Suisse.

All'acquisto di un immobile, per gli investitori si pone costantemente la questione di quale sia la forma giuridica opportuna per detenerlo: nel patrimonio privato, nel patrimonio aziendale o indirettamente, tramite una società immobiliare. In questa decisione entrano in gioco molti fattori. Per questo motivo è consigliabile analizzare la situazione nel suo complesso. Gli aspetti principali da considerare sono la situazione di partenza, la strategia d'investimento e le conseguenze fiscali in caso di acquisto, detenzione e vendita degli immobili. Di seguito questi aspetti saranno illustrati più in dettaglio.

Situazione di partenza e strategia d'investimento

La strategia d'investimento deve rispecchiare lo scopo e l'orizzonte temporale della proprietà dell'immobile. A seconda delle esigenze, possono prestarsi anche forme di detenzione diverse. Per esempio, se l'investitore intende usufruire personalmente dell’immobile acquistato come proprietà abitativa, conviene detenere l'immobile nel patrimonio privato – anche in vista di una successiva eredità o della possibilità di un acquisto sostitutivo con differimento dell'imposizione.

Se l'obiettivo è acquisire a condizione vantaggiose più immobili, valorizzarli e in seguito rivenderli a breve termine con un utile, può essere presa in considerazione una forma di detenzione nel patrimonio aziendale di una ditta individuale/società di persone, oppure di una società di capitali – soprattutto nei cantoni con sistema fiscale dualistico.

Ogni cliente ha una strategia d'investimento personalizzata, che deve essere opportunamente considerata. Da essa possono anche risultare effetti sulle condizioni di finanziamento del creditore. Nella pratica riscontriamo i seguenti tipi di strategie d'investimento, che incidono sostanzialmente sul risultato della consulenza

Tipiche strategie d'investimento per gli immobili

«Detenzione»

Detenzione dell’immobile con oneri minimi. L'eccedenza netta viene destinata al mantenimento del tenore di vita o investita in titoli.

«Crescita»

L'eccedenza netta viene investita in nuovi immobili. Non è prevista una vendita di immobili.

«Eredità»

Non è prevista una vendita di immobili. Si pensa a un'assegnazione fissa di determinati immobili agli eredi.

Negoziazione»

Le eccedenze nette e gli utili di vendita vengono investiti in nuovi immobili. La vendita di immobili è prevista a breve termine.

«Sviluppo»

Sviluppo di progetti immobiliari. Vendita di unità di proprietà per piani o lottizzazione del fondo. Beni immobili destinati ad uso commerciale o aziendale.

«Immobile come previdenza privata»

Le eccedenze nette regolari da beni immobili integrano o sostituiscono i redditi derivanti dalla previdenza statale o professionale. Non è prevista una vendita a breve termine di beni immobili. 

«Previdenza privata con una società immobiliare»

Società operativa con liquidità in eccesso. Istituzione di una sorta di «cassa pensione privata» con beni immobili in una società immobiliare.

Impatto della forma di detenzione sull'onere fiscale

Ai fini della scelta della forma di detenzione ottimale, assumono grande importanza le conseguenze fiscali dell'acquisizione, della detenzione e, in ultima analisi, della vendita dell'immobile. Infatti sono soggette a regole estremamente diversificate a livello cantonale e dipendono pertanto dall'ubicazione dell'immobile. Ciò incide particolarmente in caso di acquisto e vendita, perché i costi di transazione (tasse di mutazione, spese di iscrizione nel registro fondiario, spese notarili) e l'imposizione degli utili da sostanza immobiliare variano sostanzialmente da cantone a cantone.

Excursus: imposta sugli utili da sostanza immobiliare

Ai fini delle imposte federali dirette, gli utili da sostanza immobiliare sono equiparati agli altri utili di capitale, vale a dire possono essere esentasse (patrimonio privato) o soggetti all'imposta sul reddito delle persone fisiche (patrimonio aziendale della ditta individuale/società di persone), nonché all'imposta sull'utile (patrimonio aziendale di una società di capitali).

A livello di imposte cantonali e comunali gli utili da sostanza immobiliare vengono tassati, a seconda del cantone, in base al sistema «dualistico» o al sistema «monistico». Si tratta di una specificità cantonale che non è armonizzata a livello svizzero.

Sistema dualistico

Sistema monistico

Nel patrimonio privato: imposta sugli utili da sostanza immobiliare Nel patrimonio privato: imposta sugli utili da sostanza immobiliare
Patrimonio aziendale di una ditta individuale/società di persone: imposta sul reddito delle persone fisiche Patrimonio aziendale di una ditta individuale/società di persone: imposta sugli utili da sostanza immobiliare
Patrimonio aziendale di una società di capitali: imposta sull'utile Patrimonio aziendale di una società di capitali: imposta sugli utili da sostanza immobiliare
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: imposizione per cantoni

Imposizione monistica e dualistica nei cantoni

Fonte: Credit Suisse

Immobili nel patrimonio privato

Generalmente è consigliabile detenere gli immobili nel patrimonio privato quando l'immobile è destinato ad uso proprio o nel caso di un periodo di detenzione molto lungo. Lo stesso vale se il bene immobile viene dato in locazione e le entrate regolari servono in sostituzione o a integrazione di una previdenza privata e sono necessarie per il sostentamento.

Vantaggi

Svantaggi

  • Nessun costo amministrativo aggiuntivo e nessun costo di avviamento (come p. es. costi di costituzione).
  • Nel caso di un lungo periodo di detenzione, di norma l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare è più bassa dell'imposta sul reddito o della tassazione dell'utile e dei dividendi (vantaggio nei cantoni dualistici). 
  • L'utile da sostanza immobiliare è esentasse a livello di imposte federali dirette.
  • Nei cantoni con la possibilità di optare per il regime forfetario, le imposte possono essere ridotte con un'abile pianificazione di importanti interventi di rinnovo.
  • In caso di eredità o all'acquisto di un immobile sostitutivo dello stesso valore è possibile un differimento dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare e della tassa di mutazione.
  • Non possono essere praticati ammortamenti.
  • Le perdite non possono essere riportate a un esercizio successivo.
  • Nel caso di un periodo di detenzione breve, di norma l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare è nettamente più alta dell'imposta sul reddito o della tassazione dell'utile e dei dividendi (svantaggio nei cantoni dualistici). 
  • Imposizione fiscale immediata dei proventi al proprietario (nessuna possibilità di tesaurizzazione).
  • Rischio di classificazione come agente immobiliare professionale in determinate circostanze (p. es. in presenza di numerose transazioni, progetti di sviluppo con successiva vendita).

 

Immobili nel patrimonio aziendale

La detenzione nel patrimonio aziendale è generalmente indicata quando si commercia in immobili e i ricavi vengono reinvestiti in nuovi immobili, nonché in caso di sviluppo di progetti immobiliari. Nel caso di un periodo di detenzione più lungo e con un portafoglio sufficientemente ampio, dovrebbe essere valutata una ristrutturazione neutra a livello fiscale in una società immobiliare.

La riqualifica del patrimonio privato in patrimonio aziendale può anche essere imposta dalle autorità fiscali, qualora sussistano le condizioni per il commercio professionale di immobili.

Vantaggi

Svantaggi

  • Sono possibili ammortamenti sistematici che riducono l'utile imponibile corrente.
  • Interessanti possibilità di compensazione delle perdite su più anni (nel patrimonio privato previste solo in misura molto limitata).
  • Sono deducibili solo le spese di mantenimento effettive.
  • Contributi sociali sull'utile netto conseguito.
  • Gli apprezzamenti che vanno oltre il prezzo d'acquisto sono soggetti all'imposta federale diretta.
  • In caso di ammortamenti sistematici tutte le imposte latenti vengono liquidate al momento della vendita (elevato onere fiscale alla vendita).

Immobili in una società immobiliare

Detenere gli immobili in una SA o eventualmente una Sagl è indicato quando si commercia in immobili e il ricavo netto degli immobili viene reinvestito in nuovi immobili. Soprattutto se gli utili di capitale e i proventi vengono tesaurizzati, questa forma di detenzione offre ulteriori vantaggi rispetto alla detenzione diretta nel patrimonio aziendale.

Anche la suddivisione del patrimonio nell'ambito della pianificazione successoria può deporre a favore di una società immobiliare, in quanto le azioni dell'impresa possono essere facilmente divise e trasferite. Inoltre anche i grandi progetti immobiliari con più investitori possono essere gestiti in modo efficiente per mezzo di una società immobiliare.  

In caso di trasferimento di immobili dal patrimonio privato o aziendale a una società immobiliare occorre verificare preliminarmente gli effetti sui costi e sulla capacità di finanziamento. I creditori applicano diversi criteri di verifica, per esempio per la sostenibilità di un finanziamento o per il rating di credito.  

Vantaggi

Svantaggi

  • Sono possibili ammortamenti che riducono l'utile imponibile corrente.
  • Interessanti possibilità di compensazione delle perdite su più anni (nel patrimonio privato previste solo in misura molto limitata).
  • Bassa imposizione dell'utile di vendita nei cantoni dualistici (soprattutto in caso di periodo di detenzione ridotto).
  • Vendita della SA possibile con basso grado di complessità (a seconda dell'acquirente e del portafoglio anche esentasse, a condizione che non sussista un passaggio di proprietà economico).
  • Progressione fiscale a livello dell'azionista influenzabile dalla strategia dei dividendi.
  • Costi di gestione annuali e oneri amministrativi.
  • L'apprezzamento in eccesso rispetto al prezzo di acquisto è soggetto all'imposta federale diretta.
  • Sono deducibili solo le spese di mantenimento effettive.
  • In caso di ammortamenti sistematici tutte le imposte latenti vengono liquidate al momento della vendita (elevato onere fiscale alla vendita).

Forme di detenzione degli immobili e relative conseguenze fiscali a confronto

In considerazione del portafoglio immobiliare, dei costi di transazione, della strategia d'investimento e del periodo di detenzione, sono adatte forme di detenzione diverse. Devono essere considerati i vantaggi e gli svantaggi che ne conseguono dal punto di vista fiscale.

I grafici seguenti mostrano quale impatto esercitano sull'onere fiscale l’ubicazione dell'immobile, la forma di detenzione nonché il periodo di detenzione. Valgono i seguenti presupposti:

in generale:

  • onere fiscale del rispettivo capoluogo del cantone; non si considerano le riduzioni cantonali per beni immobili ad uso proprio;
  • non si considerano costi di transazione come tasse di mutazione, spese notarili, spese di iscrizione nel registro fondiario, ecc.;
  • non si considerano specificità cantonali come costi di investimento alternativi a seguito di un lungo periodo di detenzione;

patrimonio aziendale: il titolare dell'attività è solo, aconfessionale, premi delle assicurazioni sociali nella media, salario LPP assicurato massimo con un contributo di risparmio del 12 per cento; in relazione al capitale di previdenza vincolato sono state considerate soltanto le presunte imposte sulle prestazioni in capitale; nessun ammortamento durante il periodo di detenzione;

società immobiliare: sede della società e posizione dell'immobile coincidono con il domicilio del proprietario; imposte sulla sostanza aggiuntive considerate; nessun ammortamento durante il periodo di detenzione.

Imposizione utile di capitale periodo di detenzione 1 anno

Esempio 1: vendita di un bene immobile con un utile di capitale di CHF 1 mio. con un periodo di detenzione di meno di un anno

Fonte: aliquote d'imposta di TaxWare AG

Imposizione utile di capitale periodo di detenzione 10 anni

Esempio 2: vendita di un bene immobile con un utile di capitale di CHF 1 mio. con un periodo di detenzione di 10 anni

Fonte: aliquote d'imposta di TaxWare AG

Imposizione utile di capitale periodo di detenzione 30 anni

Esempio 3: vendita di un bene immobile con un utile di capitale di CHF 1 mio. con un periodo di detenzione di 30 anni

Fonte: aliquote d'imposta di TaxWare AG

In sintesi, come si evince dai grafici, l'onere fiscale nei cantoni monistici diminuisce sensibilmente per tutte le forme di detenzione a fronte di un lungo periodo di detenzione. Al contrario, nei cantoni dualistici l'onere fiscale delle forme di detenzione patrimonio aziendale e società immobiliare rimane costantemente alto, mentre la forma di detenzione patrimonio privato diventa nettamente più attraente con il tempo e in cantoni come Argovia, Ginevra, Glarona e Vallese scende addirittura al di sotto del 5 per cento.

In conclusione: considerare la proprietà di immobili nell'ambito della pianificazione fiscale

Per valutare quale forma di detenzione degli immobili sia più interessante dal punto di vista fiscale, è necessaria un’analisi personalizzata e olistica. Inoltre le esigenze degli investitori possono cambiare. Pertanto è consigliabile, a intervalli regolari, mettere in discussione la forma di detenzione. Gli esperti di Credit Suisse sono a vostra disposizione per una consulenza.

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