Immobilienbesitz: Immobilien richtig halten und Steuern optimieren
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Halten von Liegenschaften: Optimierungspotenzial nutzen

In welcher Form ist das Halten von Liegenschaften steuerlich am sinnvollsten? Diese Frage stellen sich private Immobilieninvestoren häufig. Erfahren Sie, welche Faktoren zu beachten sind und wie die Credit Suisse Sie dabei unterstützt.

Beim Erwerb einer Immobilie stellt sich für Investoren immer wieder die Frage, in welcher Form sie die Liegenschaft halten sollen: im Privatvermögen, im Geschäftsvermögen oder indirekt über eine Immobiliengesellschaft. Viele Faktoren spielen in diese Entscheidung hinein. Deswegen ist es ratsam, die Situation ganzheitlich zu analysieren. Kernpunkte sind dabei die Ausgangslage, die Anlagestrategie und die Steuerfolgen beim Erwerb, beim Halten und beim Verkauf der Immobilien. Dies wird im Folgenden näher beleuchtet.

Ausgangslage und Anlagestrategie

Die Anlagestrategie soll Zweck und Zeithorizont des Immobilienbesitzes widerspiegeln. Je nach Bedürfnissen eignen sich dabei andere Halteformen. Beabsichtigt der Investor beispielsweise, die erworbene Liegenschaft als Wohneigentum selbst zu nutzen, ist es von Vorteil, die Immobilie im Privatvermögen zu halten – auch im Hinblick auf eine spätere Vererbung oder die Möglichkeit einer steueraufschiebenden Ersatzbeschaffung.

Ist das Ziel, mehrere Liegenschaften günstig zu erwerben, aufzuwerten und anschliessend zeitnah mit Gewinn wieder zu verkaufen, kommt eine Halteform im Geschäftsvermögen einer Einzelfirma/Personengesellschaft beziehungsweise einer Kapitalgesellschaft infrage – insbesondere in Kantonen mit einem dualistischen Steuersystem.

Die Anlagestrategie eines jeden Kunden ist individuell und muss entsprechend berücksichtigt werden. Sie kann auch eine Auswirkung auf die Finanzierungkonditionen des Kreditgebers haben. In der Praxis treffen wir die nachfolgenden Anlagestrategie-Typen an, die das Ergebnis einer Beratung wesentlich beeinflussen.

Typische Anlagestrategien für Immobilien

«Halten»

Halten der Liegenschaft mit kleinstmöglichem Aufwand. Der Nettoüberschuss wird für die Lebenshaltung verwendet oder in Wertschriften investiert.

«Wachstum»

Der Nettoüberschuss wird in neue Immobilien investiert. Es ist kein Verkauf von Immobilien geplant.

«Vererbung»

Es ist kein Verkauf von Immobilien geplant. Eine fixe Zuteilung bestimmter Immobilien an Erben ist angedacht.

«Handel»

Nettoüberschüsse und Verkaufsgewinne werden in neue Immobilien investiert. Der Verkauf von Immobilien ist zeitnah geplant.

«Entwicklung»

Entwicklung von Immobilienprojekten. Verkauf von Stockwerkeigentumseinheiten oder Parzellierung von Land. Gewerblich oder geschäftlich genutzte Liegenschaften.

«Immobilie als private Vorsorge»

Regelmässige Nettoüberschüsse aus Liegenschaften ergänzen oder ersetzen die Einkünfte aus staatlicher bzw. beruflicher Vorsorge. Es ist kein zeitnaher Verkauf von Liegenschaften geplant. 

«Private Vorsorge mit einer Immobiliengesellschaft»

Für eine operative Gesellschaft mit überschüssigen liquiden Mitteln. Einrichtung einer Art «privater Pensionskasse» mit Liegenschaften in einer Immobiliengesellschaft.

Einfluss der Halteform auf die Steuerbelastung

Von grosser Bedeutung für die Wahl der optimalen Halteform sind die Steuerfolgen aus dem Erwerb, dem Halten und letztlich aus dem Verkauf der Immobilie. Denn diese unterliegen kantonal höchst unterschiedlichen Regelungen und sind daher abhängig vom Standort der Liegenschaft. Besonders beim Erwerb und beim Verkauf fällt dies ins Gewicht, denn die Transaktionskosten (Handänderungssteuern, Grundbuchgebühren, Notariatsgebühren) sowie die Besteuerung der Grundstückgewinne variieren von Kanton zu Kanton erheblich.

Exkurs: Grundstückgewinnsteuer

Für Zwecke der direkten Bundessteuern werden Grundstückgewinne gleich behandelt wie übrige Kapitalgewinne, das heisst, diese sind entweder steuerfrei (Privatvermögen) oder unterliegen der Einkommenssteuer (Geschäftsvermögen Einzelfirma/Personengesellschaft) beziehungsweise der Gewinnsteuer (Geschäftsvermögen einer Kapitalgesellschaft).

Auf Stufe der Kantons- und Gemeindesteuern werden Grundstückgewinne je nach Kanton entweder nach dem «dualistischen» oder dem «monistischen» System besteuert. Dabei handelt es sich um eine kantonale Besonderheit, die schweizweit nicht harmonisiert ist.

Dualistisches System

Monistisches System

Im Privatvermögen: Grundstückgewinnsteuer Im Privatvermögen: Grundstückgewinnsteuer
Geschäftsvermögen einer Einzelfirma/Personengesellschaft: Einkommenssteuer Geschäftsvermögen einer Einzelfirma/Personengesellschaft: Grundstückgewinnsteuer
Geschäftsvermögen einer Kapitalgesellschaft: Gewinnsteuer Geschäftsvermögen einer Kapitalgesellschaft: Grundstückgewinnsteuer
Grundstückgewinnsteuer: Besteuerung nach Kantonen

Monistische und dualistische Besteuerung in den Kantonen

Quelle: Credit Suisse

Immobilien im Privatvermögen

Immobilien im Privatvermögen zu halten, ist generell ratsam, wenn das Objekt selbst bewohnt wird oder bei einer sehr langen Haltedauer. Ebenso, wenn die Liegenschaft vermietet wird und die regelmässigen Einkünfte als Ersatz oder Ergänzung einer privaten Vorsorge dienen und für den Lebensunterhalt benötigt werden.

Vorteile

Nachteile

  • Kein zusätzlicher Verwaltungsaufwand und keine zusätzlichen Initialisierungskosten (wie bspw. Gründungskosten)
  • Bei einer langen Haltedauer ist die Grundstückgewinnsteuer in der Regel tiefer als die Einkommenssteuer bzw. die Gewinn- und Dividendenbesteuerung (Vorteil in dualistischen Kantonen).
  • Der Grundstückgewinn ist auf Stufe der direkten Bundessteuern steuerfrei
  • Bei Kantonen mit einer Wechselpauschale können durch ein geschicktes Planen von Grossrenovationen die Steuern gesenkt werden
  • Im Erbschaftsfall oder beim Erwerb eines gleichwertigen Ersatzobjekts ist ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer sowie der Handänderungssteuer möglich
  • Es können keine Abschreibungen getätigt werden
  • Verluste können nicht vorgetragen werden
  • Bei einer kurzen Haltedauer ist die Grundstückgewinnsteuer in der Regel deutlich höher als die Einkommenssteuer bzw. die Gewinn- und Dividendenbesteuerung (Nachteil in dualistischen Kantonen)
  • Unmittelbare Besteuerung der Erträge beim Eigentümer (keine Möglichkeit zur Thesaurierung)
  • Risiko der Einstufung als gewerbsmässiger Immobilienhändler in gewissen Konstellationen (zum Beispiel bei vielen Transaktionen, Entwicklungsprojekten mit anschliessendem Verkauf)

 

Immobilien im Geschäftsvermögen

Ein Halten im Geschäftsvermögen ist generell angezeigt, wenn mit den Immobilien gehandelt wird und die Erlöse in neue Objekte reinvestiert werden sowie bei der Entwicklung von Immobilienprojekten. Bei längerer Haltedauer und bei ausreichend grossem Portfolio sollte eine steuerneutrale Umstrukturierung in eine Immobiliengesellschaft geprüft werden.

Eine Umqualifikation von Privatvermögen in Geschäftsvermögen kann auch durch die Steuerbehörden veranlasst werden, wenn die Voraussetzungen für einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel erfüllt sind.

Vorteile

Nachteile

  • Systematische Abschreibungen sind möglich und reduzieren den laufenden steuerbaren Gewinn
  • Attraktive Verlustverrechnungsmöglichkeiten über mehrere Jahre (im Privatvermögen nur sehr beschränkt möglich)
  • Nur effektive Unterhaltskosten sind abzugsfähig
  • Sozialabgaben auf dem erzielten Reingewinn
  • Über den Anschaffungspreis hinausgehende Wertsteigerungen unterliegen der direkten Bundessteuer
  • Bei systematischen Abschreibungen werden sämtliche latenten Steuern zum Verkaufszeitpunkt aufgelöst (hohe Steuerbelastung beim Verkauf)

Immobilien in einer Immobiliengesellschaft

Immobilien in einer AG oder eventuell einer GmbH zu halten, eignet sich, wenn mit Immobilien gehandelt wird und der Nettoertrag aus Immobilien in neue Objekte investiert wird. Insbesondere wenn die Kapitalgewinne und die Erträge thesauriert werden, bietet diese Halteform gegenüber dem direkten Halten im Geschäftsvermögen zusätzliche Vorteile.

Die Aufteilung des Vermögens im Rahmen der Nachfolgeplanung kann ebenfalls für eine Immobiliengesellschaft sprechen, da sich die Unternehmensanteile leicht teilen und übertragen lassen. Zudem lassen sich grössere Immobilienprojekte mit zusätzlichen Investoren ebenfalls effizient mittels einer Immobiliengesellschaft abwickeln.

Bei einer Überführung von Liegenschaften aus dem Privat- oder Geschäftsvermögen in eine Immobiliengesellschaft sind vorab die Auswirkungen auf Finanzierungskosten und -kapazität zu prüfen. Kreditgeber wenden dabei unterschiedliche Prüfungskriterien an, zum Beispiel bei der Tragbarkeit einer Finanzierung oder beim Kreditrating. 

Vorteile

Nachteile

  • Abschreibungen sind möglich und reduzieren den laufenden steuerbaren Gewinn
  • Attraktive Verlustverrechnungsmöglichkeiten über mehrere Jahre (im Privatvermögen nur sehr beschränkt möglich)
  • Tiefe Belastung des Verkaufsgewinns in dualistischen Kantonen (insbesondere bei kurzer Haltedauer)
  • Verkauf der AG mit geringer Komplexität möglich (je nach Käufer und Portfolio auch steuerfrei möglich, soweit keine wirtschaftliche Handänderung vorliegt)
  • Steuerprogression auf Stufe des Aktionärs durch Dividendenstrategie beeinflussbar
  • Jährliche Verwaltungskosten und Administrationsaufwand
  • Über den Anschaffungspreis hinausgehende Wertsteigerung unterliegt der direkten Bundessteuer
  • Nur effektive Unterhaltskosten sind abzugsfähig
  • Bei systematischen Abschreibungen werden sämtliche latenten Steuern zum Verkaufszeitpunkt aufgelöst (hohe Steuerbelastung beim Verkauf)

Halteformen bei Immobilien und ihre steuerlichen Auswirkungen im Vergleich

Unter Berücksichtigung des Immobilienportfolios, der Transaktionskosten, der Anlagestrategie und der Haltedauer eignen sich je unterschiedliche Halteformen. Daraus resultierende Vor- und Nachteile aus steuerlicher Sicht sind in Betracht zu ziehen.

Die nachfolgenden Grafiken zeigen auf, welchen Einfluss die Lage der Immobilie, die Halteform sowie die Haltedauer auf die Steuerbelastung haben. Folgende Annahmen gelten:

Generell:

  • Steuerbelastung des jeweiligen Kantonshauptortes; kantonale Ermässigungen bei selbstbewohnten Liegenschaften nicht berücksichtigt
  • Transaktionskosten wie Handänderungssteuern, Notariatsgebühren, Grundbuchgebühren, etc. sind nicht berücksichtigt
  • Kantonale Besonderheiten wie alternative Anlagekosten aufgrund einer langen Haltedauer sind nicht berücksichtigt

Geschäftsvermögen: Geschäftsinhaber ist alleinstehend, konfessionslos, durchschnittliche Sozialversicherungsprämien, maximal BVG versicherter Lohn mit einen Sparbeitrag von 12 Prozent; betreffend das gebundene Vorsorgekapital wurden lediglich die voraussichtlichen Kapitalbezugssteuern berücksichtigt; keine Abschreibungen während der Haltedauer

Immobiliengesellschaft: Sitz der Gesellschaft und Lage der Immobilie sind identisch mit dem Wohnsitz des Inhabers; zusätzliche Vermögenssteuer berücksichtigt; keine Abschreibungen während der Haltedauer

Besteuerung Kapitalgewinn Haltedauer 1 Jahr

Beispiel 1: Verkauf einer Liegenschaft mit einem Kapitalgewinn von CHF 1 Mio. bei einer Haltedauer von weniger als einem Jahr

Quelle: Steuersätze der TaxWare AG

Besteuerung Kapitalgewinn Haltedauer 10 Jahre

Beispiel 2: Verkauf einer Liegenschaft mit einem Kapitalgewinn von CHF 1 Mio. bei einer Haltedauer von 10 Jahren

Quelle: Steuersätze der TaxWare AG

Besteuerung Kapitalgewinn Haltedauer 30 Jahre

Beispiel 3: Verkauf einer Liegenschaft mit einem Kapitalgewinn von CHF 1 Mio. bei einer Haltedauer von 30 Jahren

Quelle: Steuersätze der TaxWare AG

Als Fazit aus den Grafiken kann mitgenommen werden, dass bei einer langen Haltedauer die Steuerbelastung in monistischen Kantonen für alle Halteformen deutlich abnimmt. Im Gegensatz dazu bleibt in dualistischen Kantonen die Steuerbelastung der Halteformen Geschäftsvermögen und Immobiliengesellschaft konstant hoch, während die Halteform Privatvermögen über die Zeit deutlich an Attraktivität gewinnt und in Kantonen wie Aargau, Genf, Glarus und Wallis sogar unter 5 Prozent fällt.

Fazit: Immobilienbesitz in die Steuerplanung miteinbeziehen

Welche Halteform bei Immobilien aus steuerlicher Sicht am attraktivsten ist, lässt sich nur durch eine individuelle und ganzheitliche Betrachtung beurteilen. Zudem können sich Bedürfnisse von Investoren ändern. Es ist es daher sinnvoll, in gewissen Abständen die Halteform zu hinterfragen. Die Experten der Credit Suisse stehen Ihnen für eine Beratung zur Seite.

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