Servitù: cosa si intende con servitù prediali?
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Tutto sulle servitù. Cosa devono sapere in proposito i proprietari di abitazione

Un (futuro) proprietario di abitazione, che sa cosa sono le servitù, non deve temere alcuna difficoltà. L’esempio che segue, riferito alla coppia Fabienne e Christian, illustra cosa devono sapere i proprietari di terreni in materia di servitù.

Fabienne e Christian desiderano diventare proprietari di un fondo. Tuttavia, prima di acquistare il bene immobile, scoprono che le loro possibilità di utilizzo sono soggette a limitazioni. Nell'estratto del registro fondiario, infatti, sono riportate le cosiddette servitù.

Questa constatazione non riguarda solo la coppia in questione. Prima o poi, i proprietari di fondi devono affrontare il tema delle servitù, siano esse personali o prediali. In linea di principio, occorre porsi due domande:

  • quali servitù sono rilevanti per i proprietari di abitazione?
  • cosa si può fare in caso di violazione dei diritti di servitù?

Le servitù prediali e le servitù personali definiscono diritti fondamentali

Le servitù, oltre a comportare limitazioni, assicurano anche molte libertà. Fabienne e Christian, la coppia citata nell’esempio, vengono a conoscenza anche del diritto di superficie e del diritto di passo.

Diritto di superficie per sé stante e permanente

A fronte di un canone del diritto di superficie, Fabienne e Christian possono acquisire da un proprietario di terreno un diritto di superficie sotto forma di servitù personale. Spesso la proprietà dei terreni viene detenuta dai comuni, che assegnano i relativi diritti di superficie. Grazie al diritto di superficie la coppia può costruire l’abitazione propria sul terreno di terzi. Se il diritto di superficie è un diritto per sé stante e permanente, può essere inserito nel registro fondiario sotto forma di terreno e, di conseguenza, verrà considerato come un vero e proprio bene immobile. Quindi tale diritto può essere venduto, trasmesso in eredità o essere gravato da diritti di pegno immobiliare.

Per la coppia, questa soluzione rappresenta un grande vantaggio, soprattutto perché richiede un minore importo d'investimento. Dovranno finanziare solo la costruzione dell'edificio e, di conseguenza, potranno richiedere un credito inferiore. L'utilizzo del terreno edificabile viene pagato tramite il canone del diritto di superficie periodico.

Diritto di passo come servitù

Christian e Fabienne decidono di acquisire un immobile esistente. Tuttavia, a seguito dell’acquisto, scoprono che i vicini dispongono di un diritto di passo per un sentiero che è situato sul terreno della coppia.

Quando, un anno più tardi, la coppia ha fatto riparare delle condutture, alcune parti del sentiero sono diventate impraticabili. Dal momento che i vicini non possono più disporre di un accesso adeguato alla strada pubblica, la coppia è tenuta a concedere loro un percorso alternativo temporaneo.

Altre forme di servitù

La coppia dell'esempio si trova a far fronte ad altre forme di servitù, che comprendono le seguenti.

Limitazione edilizia
Una limitazione edilizia viene iscritta nel registro fondiario come servitù prediale. Se Fabienne e Christian desiderano costruire un forno per la pizza nel loro giardino, devono prima verificare la presenza di un'eventuale limitazione edilizia sul loro terreno e, in caso di richiesta di credito, devono comunicarlo anche alla loro banca.

Diritto di costruzione a distanza ridotta o di confine
I vicini possono, ad esempio, concedersi reciprocamente il diritto di costruire a una distanza dai confini inferiore a quella prescritta dalla legge. È quello che si definisce diritto di costruzione a distanza ridotta o di confine.

Fabienne e Christian hanno la possibilità di concordare con i loro vicini un diritto di costruzione a distanza ridotta o di confine per modificare, ad esempio, i confini della staccionata.

Ma attenzione: i diritti di costruzione a distanza ridotta o di confine non consentono di modificare le distanze in modo arbitrario. Occorre sempre tenere presenti i limiti imposti dal diritto pubblico (in particolare dalle leggi edilizie cantonali). La legge edilizia potrebbe prevedere, ad esempio, l’obbligo di rispettare la distanza di confine, pur consentendo che venga ripartita in modo diseguale tra i due terreni adiacenti.

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