Servitudes: qu’entend-on par servitudes foncières?
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Tout ce que vous devez savoir sur les servitudes. Ce que les propriétaires de logement doivent savoir à cet égard

Pour affronter l’avenir avec sérénité, tout (futur) propriétaire de logement devrait savoir ce qui se cache derrière le terme de servitudes. L’exemple de Fabienne et Christian illustre ce que les propriétaires de logement doivent savoir sur les servitudes.

Fabienne et Christian veulent devenir propriétaires fonciers. Ils constatent cependant avant l’achat de l’immeuble, en consultant l’extrait du registre foncier dans lequel sont consignées les servitudes, que leurs facultés de jouissance ne sont pas illimitées.

Ils ne sont pas les seuls à faire cette constatation. Tôt ou tard en effet, tout propriétaire foncier est confronté aux servitudes, qu’il s’agisse de servitudes personnelles ou de servitudes foncières. À cet égard, deux questions se posent:

  • Quelles servitudes sont importantes pour les propriétaires fonciers?
  • Comment procéder en cas de violation des droits de servitude?

Les servitudes foncières et les servitudes personnelles définissent des droits fondamentaux

Les servitudes ne s’accompagnent pas uniquement de restrictions, mais octroient également de nombreuses libertés. Fabienne et Christian, que nous avons pris ici comme exemple, découvrent ainsi le droit de superficie et le droit de passage.

Droit de superficie distinct et permanent

En contrepartie d’une rente du droit de superficie, Fabienne et Christian peuvent se faire accorder un droit de superficie par un propriétaire foncier sous la forme d’une servitude personnelle. Souvent, les propriétaires de terrains sont des communes qui en octroient des droits de superficie. Le droit de superficie permet à Fabienne et Christian de construire leur logement en propriété sur le terrain d’autrui. Si le droit de superficie est distinct et permanent, il peut être immatriculé en tant que terrain au registre foncier et est traité par la suite, en principe, en tant qu’immeuble propre. Le droit de superficie peut ainsi être vendu, légué ou grevé de droits de gage immobilier.

L’avantage notable de cette solution pour Fabienne et Christian est en particulier le montant relativement faible de l’investissement. Ils doivent uniquement financer la construction du bâtiment, ce qui leur permet de réduire le montant du prêt. La jouissance du terrain à bâtir est acquittée par le versement d’une rente du droit de superficie périodique.

Droit de passage en tant que servitude

Christian et Fabienne optent pour l’acquisition d’un immeuble existant. Après l’achat, ils constatent cependant que les voisins jouissent d’un droit de passage sur un chemin qui se trouve sur leur terrain.

Un an plus tard, lors de travaux d’assainissement des canalisations, certaines parties de ce chemin deviennent impraticables. Les voisins n’ayant ainsi plus un accès suffisant à la voie publique, Christian et Fabienne sont contraints de leur céder un passage nécessaire.

Autres formes de servitudes

Dans notre exemple, Christian et Fabienne sont également confrontés à d’autres formes de servitude, parmi lesquelles:

Restriction de construction:
Une restriction de construction peut être inscrite dans le registre foncier en tant que servitude foncière. Pour installer un four à pizza dans leur jardin, Fabienne et Christian doivent tout d’abord vérifier si leur terrain est grevé d’une éventuelle restriction de construction qu’ils doivent, le cas échéant, signaler à leur banque en cas de demande de crédit.

Droit de construction rapprochée ou limitrophe:
Les voisins peuvent s’octroyer mutuellement le droit de construire plus près des limites en réduisant les distances prescrites. C’est ce que l’on appelle le droit de construction rapprochée ou limitrophe.

Fabienne et Christian ont la possibilité de convenir avec leurs voisins d’un droit de construction rapprochée ou limitrophe et d’ajuster par exemple la limite de construction d’une clôture de jardin.

Mais attention: les droits de construction rapprochée ou limitrophe ne permettent pas d’ajuster les distances à sa guise. Ils sont toujours soumis aux prescriptions du droit public (notamment des lois cantonales en matière de construction). La loi sur les constructions peut par exemple prévoir que la distance à la limite doit être obligatoirement respectée, mais qu’elle peut cependant être répartie de manière inégale entre des terrains contigus.

Vous voulez en savoir plus sur les possibilités qui existent pour préserver la valeur du logement dont vous êtes propriétaire?

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