Servitudes: qu’entend-on par servitudes foncières?
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Tout ce que vous devez savoir sur les servitudes. Ce que les propriétaires de logement doivent garder en tête.

Pour affronter l’avenir avec sérénité, tout (futur) propriétaire de logement devrait savoir ce qui se cache derrière le terme de servitudes. L’exemple de Fabienne et Christian illustre ce que les propriétaires de logement doivent savoir en la matière.

Fabienne et Christian veulent devenir propriétaires fonciers. Ils constatent cependant avant l’achat du bien, en consultant l’extrait du registre foncier dans lequel sont consignées les servitudes, que leurs facultés de jouissance ne sont pas illimitées. Et que deux variantes sont à distinguer: la servitude foncière et la servitude personnelle.

Tôt ou tard, tout propriétaire foncier est confronté aux servitudes. D’une manière générale, deux questions restent essentielles:

  • Quelles servitudes sont importantes pour les propriétaires fonciers?
  • Comment procéder en cas de violation de servitudes?

Les servitudes foncières et les servitudes personnelles définissent des droits fondamentaux

Les servitudes ne s’accompagnent pas uniquement de restrictions, mais octroient également de nombreuses libertés. Fabienne et Christian découvrent ainsi le droit de superficie et le droit de passage:

Droit de superficie distinct et permanent

En contrepartie d’une rente du droit de superficie, Fabienne et Christian peuvent se faire accorder un droit de superficie par un propriétaire foncier sous la forme d’une servitude personnelle. Souvent, les propriétaires de terrains sont des communes qui en octroient des droits de superficie. Le droit de superficie permet à Fabienne et Christian de construire leur logement en propriété sur le terrain d’autrui. Si le droit de superficie est distinct et permanent, il peut être enregistré en tant que terrain sur le registre foncier. Il est ensuite traité comme un bien immobilier à part entière, et peut donc être vendu, légué ou grevé de droits de gage immobilier.

L’avantage notable de cette solution est en particulier le montant relativement faible de l’investissement. Le couple doit uniquement financer la construction du bâtiment, ce qui leur permet de réduire le montant de son prêt. La jouissance du terrain à bâtir est acquittée par le versement d’une rente du droit de superficie périodique. Celle-ci peut être déduite de la valeur locative dans de nombreux cantons.

Droit de passage en tant que servitude

Christian et Fabienne optent pour l’acquisition d’un immeuble existant. Après l’achat, ils constatent cependant que leur voisin jouit d’un droit de passage sur un chemin qui se trouve sur leur terrain.

Un an plus tard, lors de travaux d’assainissement des canalisations, certaines parties de ce chemin deviennent impraticables. De ce fait, leur voisin ne dispose plus d’un accès suffisant à la voie publique. Conséquence: le couple doit lui accorder temporairement un passage nécessaire.

Autres formes de servitudes

Dans notre exemple, Christian et Fabienne sont également confrontés à d’autres formes de servitude, notamment:

Restriction de construction:
Une restriction de construction peut être inscrite dans le registre foncier en tant que servitude foncière. Pour installer un four à pizza dans leur jardin, Fabienne et Christian doivent tout d’abord vérifier si leur terrain est grevé d’une éventuelle restriction de construction qu’ils doivent, le cas échéant, signaler à leur banque en cas de demande de crédit.

Droit de construction rapprochée ou limitrophe:
Les voisins peuvent s’octroyer mutuellement le droit de construire plus près des limites en réduisant les distances prescrites. C’est ce que l’on appelle le droit de construction rapprochée ou limitrophe. Fabienne et Christian pourraient ainsi convenir d’un droit de construction rapprochée ou limitrophe avec leur voisin, afin d’adapter par exemple la limite de construction de jardin.

Mais attention: les droits de construction rapprochée ou limitrophe ne permettent pas d’ajuster les distances à sa guise. Ils sont toujours soumis aux prescriptions du droit public (notamment des lois cantonales en matière de construction). La loi sur les constructions peut par exemple prévoir que la distance à la limite doit être obligatoirement respectée, mais qu’elle peut cependant être répartie de manière inégale entre des terrains contigus.

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