Dienstbarkeiten: Was bedeuten Grunddienstbarkeiten?
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Alles rund um Dienstbarkeiten. Was Wohneigentümer dazu wissen müssen

Wer weiss, was Dienstbarkeiten sind, muss sich als (zukünftiger) Wohneigentümer vor keiner Herausforderung scheuen. Was Grundstückseigentümer zu Dienstbarkeiten (Servituten) wissen müssen, zeigt das folgende Beispiel am Paar Fabienne und Christian.

Fabienne und Christian wollen selbst Grundeigentümer werden. Sie stellen aber vor dem Kauf der Liegenschaft fest, dass ihre Nutzungsmöglichkeiten nicht unbeschränkt sind. Das zeigt nämlich der Blick in den Grundbuchauszug, denn darin eingetragen sind die sogenannten Dienstbarkeiten.

Das Paar ist nicht allein mit dieser Feststellung. Denn mit den Dienstbarkeiten, ob Personaldienstbarkeiten oder Grunddienstbarkeiten, müssen sich Grundeigentümer früher oder später auseinandersetzen. Grundsätzlich sollte man sich dabei zwei Fragen stellen:

  • Welche Dienstbarkeiten sind für Hauseigentümer wichtig?
  • Was kann man bei einer Verletzung seiner Dienstbarkeitsrechte tun?

Grunddienstbarkeiten und Personaldienstbarkeiten definieren grundlegende Rechte

Dienstbarkeiten bringen nicht nur Einschränkungen mit sich, sondern gewähren auch viele Freiheiten. So lernt das Beispielpaar Fabienne und Christian das Baurecht sowie das Wegrecht kennen.

s+d Baurecht

Gegen einen Baurechtszins können sich Fabienne und Christian von einem Grundstückseigentümer ein Baurecht in Form einer Personaldienstbarkeit einräumen lassen. Oft sind Gemeinden Eigentümer von Grundstücken und vergeben entsprechend Baurechte darauf. Mit dem Baurecht kann das Paar auf dem fremden Grundstück sein Eigenheim bauen. Ist das Baurecht selbstständig und dauernd, kann es als Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden und wird in der Folge grundsätzlich wie eine eigene Liegenschaft behandelt. So kann das Baurecht verkauft, vererbt oder mit Grundpfandrechten belastet werden.

Ein grosser Vorteil dieser Lösung für das Paar ist insbesondere der kleinere Investitionsbetrag. Sie müssen nur den Bau des Gebäudes finanzieren und demzufolge weniger Kredit aufnehmen. Die Nutzung des Baulands wird über die periodische Baurechtszinsentschädigung bezahlt.

Wegrecht als Dienstbarkeit

Christian und Fabienne entscheiden sich für die Übernahme einer bestehenden Liegenschaft. Nach dem Kauf stellen sie aber fest, dass die Nachbarn ein Wegrecht für einen Gehweg auf dem Grundstück des Paares haben.

Als das Paar ein Jahr später Leitungen sanieren lässt, werden Teile des Gehwegs unbegehbar. Da die Nachbarn nun keinen genügenden Zugang mehr zur öffentlichen Strasse haben, ist das Paar verpflichtet, ihnen vorübergehend einen Notweg einzuräumen.

Weitere Formen von Dienstbarkeiten

Das Paar im Beispiel wird auch mit anderen Formen der Dienstbarkeit konfrontiert. Dazu gehören:

Baubeschränkung
Eine Baubeschränkung lässt sich als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eintragen. Wenn Fabienne und Christian in ihrem Garten einen Pizzaofen bauen wollen, müssen sie zuerst eine allfällige Baubeschränkung auf ihrem Grundstück prüfen und diese bei einem Kreditbegehren auch ihrer Bank mitteilen.

Näher- oder Grenzbaurecht
Nachbarn können sich zum Beispiel gegenseitig das Recht einräumen, näher an die Grenzen zu bauen, als es die Rechtsordnung vorschreibt. Das nennt man das Näher- oder Grenzbaurecht.

Fabienne und Christian haben die Möglichkeit, mit ihren Nachbarn ein Näher- oder Grenzbaurecht zu vereinbaren und dadurch zum Beispiel die Gartenzaungrenzen anzupassen.

Aber Achtung: Mit Näher- und Grenzbaurechten können Abstände nicht beliebig angepasst werden. Zu beachten sind immer die Schranken des öffentlichen Rechts (insbesondere kantonale Baugesetze). So kann im Baugesetz zum Beispiel vorgesehen sein, dass der Grenzabstand zwingend eingehalten werden muss, er jedoch ungleich auf die benachbarten Grundstücke aufgeteilt werden darf.

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