Alles rund um Dienstbarkeiten. Was Wohneigentümer dazu wissen müssen.
Wer weiss, was Dienstbarkeiten sind, muss sich als (zukünftiger) Wohneigentümer vor keiner Herausforderung scheuen. Was Grundstückeigentümer zu Dienstbarkeiten (Servituten) wissen müssen, zeigt das folgende Beispiel am Paar Fabienne und Christian.
Fabienne und Christian wollen Grundeigentümer werden. Sie stellen aber vor dem Kauf der Liegenschaft fest, dass ihre Nutzungsmöglichkeiten nicht unbeschränkt sind. Das zeigt nämlich der Blick in den Grundbuchauszug, in dem die sogenannten Dienstbarkeiten eingetragen sind. Man unterscheidet dabei zwei Varianten: Die Grunddienstbarkeit und die Personaldienstbarkeit.
Mit den Dienstbarkeiten müssen sich Grundeigentümer früher oder später auseinandersetzen. Grundsätzlich spielen dabei zwei Fragen eine zentrale Rolle:
- Welche Dienstbarkeiten sind für Hauseigentümer wichtig?
- Was kann man bei einer Verletzung von Dienstbarkeiten tun?
Grunddienstbarkeiten und Personaldienstbarkeiten definieren grundlegende Rechte
Dienstbarkeiten bringen nicht nur Einschränkungen mit sich, sondern gewähren auch viele Freiheiten. So lernen Fabienne und Christian das Baurecht sowie das Wegrecht kennen:
s+d Baurecht
Gegen einen Baurechtszins können sich Fabienne und Christian von einem Grundstückseigentümer ein Baurecht in Form einer Personaldienstbarkeit einräumen lassen. Oft sind Gemeinden Eigentümer von Grundstücken und vergeben entsprechend Baurechte darauf. Mit dem Baurecht kann das Paar auf dem fremden Grundstück sein Eigenheim bauen. Ist das Baurecht selbstständig und dauernd, kann es als Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden. Es wird in der Folge wie eine eigene Liegenschaft behandelt, d. h. es kann verkauft, vererbt oder mit Grundpfandrechten belastet werden.
Ein grosser Vorteil dieser Lösung ist insbesondere der kleinere Investitionsbetrag. Das Paar muss nur den Bau des Gebäudes finanzieren und demzufolge weniger Kredit aufnehmen. Die Nutzung des Baulands wird über die periodische Baurechtszinsentschädigung bezahlt. Diese dürfen in vielen Kantonen vom Eigenmietwert abgezogen werden.
Wegrecht als Dienstbarkeit
Christian und Fabienne entscheiden sich für die Übernahme einer bestehenden Liegenschaft. Nach dem Kauf stellen sie aber fest, dass der Nachbar ein Wegrecht für einen Gehweg auf dem Grundstück des Paares hat.
Als das Paar ein Jahr später Leitungen sanieren lässt, werden Teile des Gehwegs unbegehbar. Damit hat der Nachbar aber keinen genügenden Zugang mehr zur öffentlichen Strasse. Die Folge: Das Paar muss ihm vorübergehend einen Notweg einräumen.
Weitere Formen von Dienstbarkeiten
Das Paar im Beispiel wird auch mit anderen Formen der Dienstbarkeit konfrontiert. Dazu gehören:
Baubeschränkung:
Eine Baubeschränkung lässt sich als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eintragen. Wenn Fabienne und Christian in ihrem Garten einen Pizzaofen bauen wollen, müssen sie zuerst eine allfällige Baubeschränkung auf ihrem Grundstück prüfen und diese bei einem Kreditbegehren auch ihrer Bank mitteilen.
Näher- oder Grenzbaurecht:
Nachbarn können sich zum Beispiel gegenseitig das Recht einräumen, näher an die Grenzen zu bauen, als es die Rechtsordnung vorschreibt. Das nennt man das Näher- oder Grenzbaurecht. Somit könnten Fabienne und Christian ein Näher- oder Grenzbaurecht mit ihrem Nachbarn vereinbaren, um so zum Beispiel die Gartenzaungrenzen anzupassen.
Aber Achtung: Mit Näher- und Grenzbaurechten können Abstände nicht beliebig angepasst werden. Zu beachten sind immer die Schranken des öffentlichen Rechts (insbesondere kantonale Baugesetze). So kann im Baugesetz zum Beispiel vorgesehen sein, dass der Grenzabstand zwingend eingehalten werden muss, er jedoch ungleich auf die benachbarten Grundstücke aufgeteilt werden darf.
