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La sostenibilità calcolatoria diventa un ostacolo sempre più grande per la proprietà abitativa.

In Svizzera è sempre più difficile finanziare la proprietà abitativa. A causa dell'aumento dei prezzi sul mercato immobiliare svizzero, per molte economie domestiche la sostenibilità calcolatoria dell'ipoteca diventa una sfida. Tuttavia, per realizzare il sogno di vivere tra le proprie quattro mura, può essere utile disporre di mezzi propri più elevati.

La sostenibilità calcolatoria rappresenta un grande ostacolo

Da quasi due decenni i prezzi sul mercato immobiliare svizzero continuano ad aumentare quasi costantemente. Pertanto, nonostante i tassi d'interesse ai minimi storici, l'acquisto di una proprietà abitativa è fuori dalla portata di molte economie domestiche svizzere. L'ostacolo è rappresentato dalla sostenibilità calcolatoria per la quale, a causa dei requisiti normativi, non vengono considerati i tassi ipotecari effettivi, ma un tasso d'interesse sostenibile nel lungo periodo.

Con un tasso d'interesse calcolatorio pari al 5 per cento, attualmente la sostenibilità per le economie domestiche con reddito medio è garantita solo per il 42 per cento degli appartamenti in condominio oggetto di annunci in Svizzera. Per le case unifamiliari la quota scende al 26 per cento. Rispetto al 2008 l’andamento è chiaro: in quell’anno, la percentuale di immobili sostenibili per le economie domestiche con reddito medio era ancora pari al 65 per cento degli appartamenti in condominio e al 43 per cento delle case unifamiliari oggetto di annunci.

Finanziare la proprietà abitativa nelle zone centrali è quasi impossibile

Il problema risulta particolarmente evidente con riferimento alle nuove costruzioni e alle zone centrali. Nei Cantoni Zurigo e Zugo, nelle aree circostanti le città di Basilea e Lucerna e nella regione del Lemano, sono quasi del tutto assenti immobili di proprietà sostenibili per le economie domestiche con reddito medio. La percentuale di immobili sostenibili nella valle della Glatt, per esempio, è pari a 6,2 per cento, mentre nella regione di Nyon si attesta solo al 3 per cento. Migliore è la situazione nelle regioni rurali e in gran parte della regione Mittelland.

Nelle zone centrali è quasi impossibile finanziare la proprietà abitativa

Percentuale di immobili sostenibili oggetto di annunci (case unifamiliari e appartamenti in condominio) di quattro e più locali per le economie domestiche con reddito medio
Ultimo aggiornamento: T4/2020
Fonte: Credit Suisse, Meta-Sys, Geostat

Migliorare la sostenibilità incrementando i mezzi propri

Per superare questo ostacolo i futuri proprietari possono ricorrere a un maggiore apporto di mezzi propri per l'acquisto dell'immobile. Se un’economia domestica con un reddito di 120 000 franchi riesce a ridurre il finanziamento esterno dall’80 al 60 per cento, la quota di immobili sostenibili aumenta da meno di un terzo al 56 per cento.

Tuttavia, occorre prima risparmiare il capitale necessario. Questa soluzione richiede molto tempo e rappresenta sempre più una sfida anche per le economie domestiche con un buon reddito. Senza il supporto della famiglia, per esempio attraverso un prestito senza interessi o un’eredità, il desiderio delle proprie quattro mura rimane irrealizzabile, soprattutto per le economie domestiche più giovani, in quanto semplicemente non riescono a reperire il capitale necessario.

L’apporto di mezzi propri supplementari migliora la sostenibilità di un’ipoteca

Percentuale di immobili sostenibili (case unifamiliari/appartamenti in condominio ≥4 locali)* in base ad anticipo e reddito

* Immobili oggetto di annunci 2018 - 2020
Ultimo aggiornamento: T4/2020
Fonte: Credit Suisse, Meta-Sys 

Finanziare la proprietà abitativa tramite il prelievo di fondi previdenziali

I propri fondi previdenziali assumono un rilievo ancora maggiore. Un prelievo anticipato dei fondi del pilastro 3a e della cassa pensione nell'ambito della promozione della proprietà abitativa può essere computato ai mezzi propri per l'acquisto di una proprietà abitativa.

In questo modo il capitale della previdenza personale diventa un importante strumento per l'acquisto di una proprietà abitativa. Tuttavia, un prelievo anticipato di fondi della cassa pensione deve essere valutato accuratamente. Se il capitale non viene rimborsato, ne consegue una riduzione delle prestazioni dopo il pensionamento e, per alcune casse pensioni, anche in caso di decesso e invalidità.

Per finanziare una proprietà abitativa occorrono pianificazione e consulenza adeguate

A causa dei prezzi elevati e dei requisiti normativi relativi alla sostenibilità calcolatoria, l’acquisto di una proprietà abitativa risulta estremamente difficile per un numero sempre maggiore di economie domestiche svizzere. Affinché possa realizzarsi il sogno delle proprie quattro mura, sono fondamentali una pianificazione tempestiva e una consulenza competente e approfondita di esperti.

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