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Tutto sulla sostenibilità

La sostenibilità indica se l’acquisto di un immobile può essere finanziato nel lungo termine. È importante che sia così per il creditore, poiché la concessione dell’ipoteca ha senso solo in questo caso. Ma in cosa consiste esattamente il concetto di sostenibilità figurativa? E a quanto può ammontare la sostenibilità di un’ipoteca?

Che cosa significa sostenibilità?

Il termine sostenibilità indica il rapporto tra le spese finanziarie correnti relative a un immobile e il reddito del mutuatario. Per esempio, tramite la sostenibilità una banca, cioè il creditore, verifica se sussistono le condizioni finanziarie per la copertura del costo totale dell’abitazione propria.

La particolarità del calcolo della sostenibilità è che si basa sui costi degli interessi figurativi, e non sui tassi di interesse attuali o reali. Il tasso d’interesse figurativo garantisce che il finanziamento sia possibile anche in caso di aumento dei tassi di interesse. Di norma, il tasso d’interesse figurativo è del 5 per cento.

Come viene calcolata la sostenibilità di un’ipoteca?

Il finanziamento di un immobile viene calcolato in base a due fattori: da un lato, il rapporto tra le spese finanziarie correnti del bene e il reddito annuale del mutuatario. Dall’altro, il prestito. Di fatto, si tratta del rapporto tra il valore dell’immobile tecnicamente confermato (=valore commerciale) e l’importo del credito. Il prestito non può superare l’80 per cento del valore commerciale dell’immobile. Questo significa che i mutuatari devono coprire almeno il 20 per cento del finanziamento con capitale proprio.

Di norma, quando si acquista un immobile viene sempre accesa anche una seconda ipoteca. In molte banche, per esempio, il prestito per l'ipoteca di primo rango su un immobile residenziale arriva fino al 66 per cento e per quella di secondo rango fino all’80 per cento. Importante: l'ipoteca di secondo rango è soggetta a un obbligo di ammortamento, ovvero deve essere pagata dopo un determinato periodo di tempo.

Altri fattori di cui occorre tenere conto per il calcolo della sostenibilità sono:

  • Il tasso d’interesse figurativo, in genere pari al 5 per cento
  • Importante: l'ipoteca di secondo rango deve essere rimborsata entro 15 anni o entro il pensionamento.
  • Spese accessorie e di mantenimento pari all’1 per cento del prezzo di acquisto
  • Valore dell’immobile desiderato
  • Le componenti salariali variabili che possono essere prevedibilmente conteggiate in modo permanente sono calcolate in modo diverso, a seconda del mutuatario

Il livello di sostenibilità è determinante per l’acquisto di beni immobili

La sostenibilità non può superare il 33 per cento. Questo significa che, per garantire la sostenibilità di un’ipoteca, l’addebito mensile o annuale non deve superare circa un terzo del reddito lordo. Per una base solida, si ipotizzano un interesse ipotecario, ossia il tasso d’interesse figurativo, del 5 per cento e spese accessorie pari all’1 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile.

Esempio di calcolo di sostenibilità

Nella tabella, il calcolo della sostenibilità si basa sull’esempio di un immobile del valore di CHF 1 mio., con un finanziamento esterno di CHF 800·000.

Quali ulteriori considerazioni è opportuno fare in merito alla sostenibilità?

Inoltre, nel calcolo della sostenibilità devono essere inclusi anche gli accantonamenti per spese accessorie ed eventuali riparazioni o ristrutturazioni.

Sostenibilità durante la vecchiaia

Le condizioni che svolgono un ruolo ai fini della sostenibilità cambiano in funzione dell’età. Un cambiamento importante è la diminuzione del reddito una volta in pensione. Questo potrebbe significare che la sostenibilità non è più possibile. Di conseguenza, l’acquisto di un immobile o l’attuale situazione finanziaria per le proprietarie e i proprietari di abitazioni proprie devono essere ben ponderati già anni prima del pensionamento. Questo perché la maggior parte delle banche richiede che il 66 per cento del valore dell’immobile sia ammortizzato entro l’età di pensionamento. Per questo motivo, molti creditori applicano un rapporto massimo di prestito del 66 per cento poco prima o dopo il pensionamento.

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