Acquistare terreno edificabile: trovare lotti edificabili e comprare il terreno
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Acquistare terreno edificabile. Come trovare il lotto giusto. 

Al posto giusto nel momento giusto. Bisogna esserlo, se si desidera acquistare terreno edificabile. Nell'intervista, Reiner Graf, consulente di vendita presso l'imprenditore generale svizzero «Marty Häuser AG», svela come trovare lotti edificabili nonostante la scarsità dell'offerta e qual è la procedura migliore da seguire per un committente che intenda acquistare un terreno. 

Signor Graf, a chi conviene acquistare terreno edificabile?

In primo luogo a una persona o una famiglia che desideri realizzare la propria abitazione completamente in base ai propri desideri. Gli immobili esistenti in centri e agglomerati sono rari e anche le abitazioni in là con gli anni hanno assunto prezzi di tutto rispetto. Lavori di restauro dispendiosi contribuiscono a rendere ancora più costoso l'acquisto di una casa. A questo punto entra in gioco la riflessione: «Perché non costruirla direttamente?».

Come fanno le persone interessate a costruire a trovare il lotto giusto per la casa dei loro sogni?

Prima di cercare il lotto, le persone interessate non dovrebbero chiedersi soltanto cosa vorrebbero, ma anche cosa possono permettersi concretamente. Le possibilità finanziarie per l'intero progetto, quindi lotto edificabile e costruzione dell'abitazione, dovrebbero essere chiarite fin da subito. Sulla base di questi parametri è possibile delimitare la ricerca.

A chi possono rivolgersi i futuri committenti?

L'ideale è che i committenti si rivolgano a un architetto o a un imprenditore generale per farsi un'idea di massima di quanto potrebbe costare realizzare i loro desideri. Sulla base di ciò è possibile determinare il budget previsto per la costruzione e calcolare, per differenza, l'ammontare del budget che resta a disposizione per il terreno edificabile. Confrontando questa cifra con gli annunci riguardanti la regione preferita, coloro che sono alla ricerca di terreno edificabile sapranno rapidamente se è realistico darsi un'occhiata intorno.

Gli annunci rappresentano quindi un buon modo per cercare terreno edificabile?

Spesso gli svizzeri effettuano ricerche tramite portali online o app sul cellulare. Ma in questo modo, si giunge soltanto in pochi casi all'obiettivo. Perché sui portali si scatenano molte persone interessate. Quando il terreno edificabile arriva sul mercato, il prezzo schizza immediatamente alle stelle. Nella maggior parte dei casi, la vendita ha luogo sotto forma di procedura d'offerta, con la quale il terreno viene aggiudicato al maggiore offerente. Poiché a volte vengono pagati prezzi spaventosi per il terreno edificabile, la probabilità di restare a mani vuote è elevata.

Tutto ciò suona poco promettente. Quali alternative hanno coloro che sono interessati alla ricerca?

Per esempio, se i soggetti interessati hanno individuato una regione, è possibile rintracciare i proprietari di lotti edificabili liberi tramite l'ufficio del registro fondiario di competenza e contattarli con una lettera di candidatura. Ma anche in questo caso non saranno gli unici. Al giorno d'oggi, la ricerca di terreni edificabili interessanti è un'impresa titanica.

Coloro che sono alla ricerca di terreno edificabile devono trovarsi nel posto giusto al momento giusto.

Reiner Graf, consulente di vendita presso Marty Häuser AG. 

Soprattutto nelle città e negli agglomerati, non si trova praticamente più terreno edificabile libero. Ha un suggerimento su come le persone interessate potrebbero comunque trovare un lotto?

Conviene in ogni caso andare in cerca di lotti edificati, ossia vecchie case. Perché gli immobili fatiscenti possono essere demoliti e sul terreno edificabile è possibile realizzare una nuova costruzione. Se la situazione finanziaria lo consente, si può acquistare anche un terreno più grande di quanto necessario, sul quale, con l'aiuto di un partner specializzato, sarà possibile realizzare due progetti, uno dei quali verrà venduto a terzi.

Ipotizziamo ora che l'interessato sia stato fortunato con la ricerca e possa visitare un lotto edificabile. Da cosa può capire se il lotto è adatto per il suo progetto di costruzione?

È importante che il terreno edificabile sia completamente infrastrutturato. Ciò significa che deve essere incorporato nella zona edificabile, deve esserne garantito l'accesso e devono essere presenti condutture per le acque di scarico e l'acqua potabile nonché le linee elettriche. Inoltre occorre studiare il regolamento edilizio, ossia le condizioni quadro del diritto di superficie.

È difficile poterlo valutare se non si è esperti del settore. A chi dovrebbero rivolgersi le persone interessate?

Per questa valutazione suggerisco di coinvolgere un esperto. Forse il futuro committente sa già con quale architetto vorrebbe realizzare la sua abitazione. Quindi, questi potrà affiancarlo fornendogli supporto. Da un lato, verifica se il terreno edificabile è infrastrutturato e se la casa dei sogni è realizzabile secondo le aspettative. Dall'altro, l'architetto può redigere una prima stima dei costi di costruzione. È importante sapere a cosa si va incontro prima di acquistare il terreno.

A proposito di costi: da cosa dipende il prezzo di un lotto edificabile?

Dalla posizione, si tratta sempre della posizione. Più allettanti sono il comune, l'infrastruttura, la tassazione e l'eventuale vista lago o vista panoramica, tanto più costoso sarà il terreno edificabile. Se impiego 15 minuti per arrivare con i mezzi pubblici alla stazione centrale di Zurigo, ovviamente la richiesta è elevata. E anche il prezzo cambia di conseguenza.

Partiamo ora dal presupposto che il lotto piaccia alla persona interessata e questi lo voglia acquistare. Quali saranno le fasi successive?

Se, in linea di principio, la persona interessata raggiunge un accordo con il venditore, quest'ultimo chiede allo studio notarile di redigere una bozza di contratto. Ciò comporta molto lavoro d'ufficio; alcuni punti possono essere formulati direttamente dal venditore. Quando la bozza è pronta, è importante che l'acquirente esamini il contratto. Potrebbero esserci delle servitù sul terreno tali da comportare un vantaggio o uno svantaggio per il futuro proprietario. Eventuali modifiche al contratto vengono poi negoziate tra le parti.

L'acquirente dovrebbe richiedere un'assistenza professionale per la disamina del contratto?

Lo studio notarile è tenuto a spiegare il contratto di compravendita. Nella maggior parte dei casi, ciò è sufficiente per la comprensione generale. Inoltre, l'acquirente può sottoporre il contratto a un avvocato o una persona competente ai fini della relativa disamina.

Per concludere, nella sua esperienza, quali sono gli errori più frequenti che si possono verificare quando si acquista un lotto edificabile?

Per fortuna, errori gravi si verificano molto raramente. Coloro che sono alla ricerca di terreno edificabile trovano numerose informazioni e guide su Internet. Se ci si rivolge anche a degli esperti, di norma, va tutto bene.

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