Ammortamento dell'ipoteca spiegato in modo semplice
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Ammortamento dell’ipoteca – Definizione, motivi, fattori

L’ammortamento dell'ipoteca deve essere pensato in un'ottica di lungo periodo e adeguato alle diverse fasi della vita. Ma non è così semplice. Mentre l'ammortamento della seconda ipoteca è obbligatorio, quello della prima è facoltativo. L'ipoteca, inoltre, può essere ammortizzata in maniera diretta o indiretta. Per capire che cosa significa e per maggiori informazioni leggete l'articolo.

Che cosa s'intende per ammortamento?

Per ammortamento s'intende il rimborso di un’ipoteca alla banca. Viene fatta una distinzione tra ammortamento facoltativo della prima ipoteca e ammortamento obbligatorio della seconda ipoteca.

La prima ipoteca può ammontare al massimo a due terzi del valore di mercato di un immobile e non deve essere necessariamente ammortizzata. Inoltre, l'ammortamento della prima ipoteca è gratuito soltanto alla scadenza oppure se all'atto della stipulazione è stato concordato un ammortamento annuale. Solo per un'ipoteca a tasso variabile il rimborso è possibile in qualunque momento.

La seconda ipoteca, invece, che viene stipulata nei casi in cui per finanziare l'immobile è necessario un prestito più elevato, deve essere ammortizzata entro 15 anni risp. entro il raggiungimento del 65° anno di età. L'ammortamento può essere diretto o indiretto.

Come funziona l'ammortamento?

L'ammortamento della seconda ipoteca può essere di due tipi, diretto o indiretto. Per questo si distingue tra ammortamento diretto e indiretto. La scelta della modalità più idonea dipende alla situazione personale, dalle disponibilità finanziarie e dagli aspetti fiscali.

Ecco come funziona

Ammortamento diretto

Nel caso dell'ammortamento diretto, l'ipoteca viene rimborsata alla banca rate regolari. In questo modo l'importo del debito e gli interessi da pagare diminuiscono costantemente.

Ammortamento indiretto

A differenza dell'ammortamento diretto, nel caso dell'ammortamento indiretto il debito ipotecario resta invariato per l'intera durata e le rate vengono versate in una soluzione previdenziale del pilastro 3a che, al momento della liquidazione, estingue l'ipoteca.
 

Ammortamento diretto e indiretto di un'ipoteca spiegato in modo semplice

Per finanziare un immobile è importante pianificare bene l'ammortamento. Il video illustra i due modi possibili per ammortizzare un'ipoteca.

I vantaggi dell'ammortamento diretto

I vantaggi dell'ammortamento diretto risiedono soprattutto nel fatto che l'acquirente investe direttamente nel proprio immobile e quindi gli interessi da pagare si riducono ogni anno, naturalmente a condizione che i tassi ipotecari rimangano invariati o diminuiscano. In generale, vale la regola secondo cui più gli interessi ipotecari sono alti, maggiore è l'onere mensile. Gli interessi svolgono quindi un ruolo fondamentale nel valutare se un'ipoteca debba essere ammortizzata o meno. Inoltre, attraverso l'ipoteca l'indebitamento si riduce costantemente, il che può rivelarsi particolarmente vantaggioso anche per coloro che negli ultimi anni prima del pensionamento desiderano rallentare il ritmo e ridurre il grado di occupazione. Infine, va ricordato che le ipoteche non sono altro che debiti. E a molte persone non piace l'idea di avere debiti sulle spalle. Alcuni proprietari di immobili percepiscono inoltre un'ipoteca di importo elevato come un peso, poiché spesso la banca ha finanziato oltre la metà dell'abitazione.

Ammortamento diretto: pagamento dell'ipoteca a tranche

Ammortamento diretto: rate regolari

Fonte: Credit Suisse

Gli svantaggi dell'ammortamento diretto

Rimborsando l'ipoteca alla banca con cadenza regolare aumenta l'onere fiscale in quanto i debiti e gli interessi detraibili dal patrimonio risp. dal reddito imponibile sono inferiori. Un ulteriore svantaggio dell'ammortamento diretto rispetto a quello indiretto può essere che per una soluzione previdenziale privata sono necessarie risorse finanziarie extra.

I vantaggi dell'ammortamento indiretto

Per quanto riguarda l’ammortamento indiretto, uno dei vantaggi è che, nel corso degli anni, è possibile detrarre non solo l’intero debito ipotecario dal patrimonio imponibile, ma anche gli interessi ipotecari dal reddito imponibile. Nel pilastro 3a possono essere versati contributi annui fino all'importo massimo previsto per legge. A loro volta, anche i versamenti nel pilastro 3a possono venire detratti dal reddito imponibile. In questo modo, ammortizzando l'ipoteca i proprietari di immobili risparmiano due volte. Sempre per quanto riguarda l'ammortamento indiretto, il capitale risparmiato nel pilastro 3a viene tassato, ma separatamente e a un'aliquota d'imposta più bassa. Inoltre, il patrimonio di previdenza è esente dalle imposte sulla sostanza.

Per il pilastro 3a esistono anche interessanti soluzioni in titoli. Ecco perché conviene rivolgersi a un esperto che calcoli le diverse varianti in modo da risparmiare sull'ammortamento dell'ipoteca e ottimizzare al contempo la propria situazione fiscale e previdenziale.

Gli svantaggi dell'ammortamento indiretto

I pagamenti non vengono versati direttamente sul conto ipotecario, ma confluiscono indirettamente su un conto di previdenza o un deposito di previdenza del pilastro 3a. Il debito ipotecario e l’importo degli interessi rimangono pertanto invariati. Al più tardi al compimento del 65° anno di età il capitale per il rimborso della seconda ipoteca viene trasferito alla banca e ammortizzato di conseguenza.

A seconda del tipo di investimenti nel pilastro 3a è possibile andare incontro a ulteriori oneri legati alle fluttuazioni dei corsi.

Ammortamento indiretto: risparmio nel pilastro 3a

Ammortamento indiretto: risparmio regolare nel pilastro 3a

Fonte: Credit Suisse

Quando conviene ammortizzare?

Come illustrato sopra, l'ammortamento della prima ipoteca è facoltativo, a condizione che si disponga di capitale libero sufficiente. Non è tuttavia possibile dare consigli di carattere generale a favore o contro l'ammortamento facoltativo, in quanto bisogna tenere conto di una serie di fattori personali, ad esempio: qual è la mia situazione finanziaria? Risparmio di più se devo pagare meno interessi oppure il vantaggio fiscale è maggiore grazie alle possibilità di detrazione? Posso ottenere un rendimento più alto con il denaro rispetto a quanto potrei risparmiare in interessi?

Non è affatto semplice mettere a confronto e valutare tutti questi elementi. È quindi opportuno richiedere il parere di un esperto e valutare con attenzione i diversi fattori. Una panoramica:

Motivi a favore dell'ammortamento della prima ipoteca

Chi ammortizza paga meno interessi

Più alti sono gli interessi ipotecari, maggiore è l'onere mensile. Ad esempio, con un tasso d'interesse del 2,2 per cento, rimborsate CHF 100 000 di ipoteca alla banca e risparmiate CHF 2 200 all'anno di interessi. Con un tasso d’interesse dell'1,2 per cento, il risparmio è di soli CHF 1 200. Più il tasso d'interesse è alto, tanto più conviene estinguere l'ipoteca.

Il grado d'indebitamento diminuisce con il rimborso facoltativo.

Il valore di un immobile può variare: nella migliore delle ipotesi aumenta con il passare del tempo, ma può anche diminuire. In tal caso la quota percentuale dell'ipoteca rispetto al valore dell'immobile, vale a dire il grado di indebitamento, aumenta. Con un ammortamento i proprietari possono rimborsare l'ipoteca alla banca riducendo così l'indebitamento privato e aumentando la quota di proprietà dell'abitazione.

Motivi contrari all'ammortamento della prima ipoteca

Motivi di ordine fiscale depongono contro l'estinzione del debito

Un immobile deve essere tassato, da un lato come patrimonio, dall'altro come valore locativo che va ad aggiungersi al reddito imponibile. Allo stesso tempo la legge consente di detrarre gli interessi dei debiti ipotecari dal reddito imponibile. Per questo può essere utile non ammortizzare l'ipoteca e mantenere così le agevolazioni fiscali sotto forma di possibilità di deduzione.

Opportunità di rendimento mancate a causa dell'ammortamento

Se il capitale libero viene utilizzato per l'ammortamento dell'ipoteca, non è più disponibile per altri usi e, soprattutto, non è possibile ottenere un rendimento. L'entità del rendimento mancato dipende dalla propensione al rischio personale in materia di investimenti.

Supponiamo che investiate in azioni e otteniate un rendimento annuo del tre per cento: questo rendimento è maggiore rispetto al risparmio sugli interessi con un ammortamento. In questo caso ammortizzare conviene meno. Se invece preferite un investimento che vi dia sicurezza e investite ad esempio in titoli di Stato o parcheggiate il denaro sul conto di risparmio, il rendimento è nettamente inferiore. In tal caso il risparmio sugli interessi a seguito dell'ammortamento è superiore al rendimento degli investimenti.

Mantenere liquidità invece di ammortizzare l'ipoteca

Avere capitale liberamente disponibile può rappresentare una sicurezza, soprattutto se avete in programma un intervento di rinnovo o state per andare in pensione. Nessuno, infatti, può garantirvi che potrete aumentare un'ipoteca già ammortizzata e trasformare così il patrimonio ad essa vincolato in mezzi liquidi. Chi rinuncia all'ammortamento dell'ipoteca può quindi finanziare i costi di rinnovo con i fondi propri.
In determinate circostanze, inoltre, gli anziani sono felici di poter integrare una pensione bassa con i propri risparmi. Per questo non è sempre opportuno puntare a estinguere il debito sulla casa ammortizzando completamente l'ipoteca.

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